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標題 Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
時間 Sun Feb 18 16:01:42 2024
標題 Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
時間 Sun Feb 18 16:01:42 2024
原文恕刪
在上一篇的推文中Ceca有提到一個很有趣的點
就是實際房價對應房租數字
試著針對這個點進一步去延伸
Ceca說
包租公不會考慮只能租2.5w的1500w的房子
總價1500
房貸八成 利率取整數2%
仲介費代書費稅或是簡易整理費我們總共抓50w
在不考慮房價增長的利潤或是增貸出來投資的狀況下
總價投報率(30/1550)是1.9%-> 扣掉利率是負的
現金投報率(30/350)8.5%-> 扣掉利率還剩6.5%
現金投報率(30/350)8.5%-> 扣掉利率還剩6.5%
今天如果想要總價投報率上升到3%-> 扣利率還剩1%
那月收租金會大幅提升到3.8w
現金投報率(46.5/350)13.2%->扣利息還剩11%
以新北為例
月租3.8w的房子可以租到中古三房兩廳
房價大概都破兩千
頂多只能期待房價上漲
房租只是不無小補的補貼
最後想請問ceca大人
租房特化型的買法
1500的房子月租要收到多少你才會願意入手呢?
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.112.125.76 (臺灣)
※ 作者: piggy51016 2024-02-18 16:01:42
※ 文章代碼(AID): #1bqRbehP (home-sale)
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Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆
02-18 16:01
02-18 20:56
推 : 1500在台北以外通常拆成2間3房各租18000~20000或3間2房租金大約15000上下1F 02/18 16:08
※ 編輯: piggy51016 (223.140.184.95 臺灣), 02/18/2024 16:15:46推 : 1500會希望能拉到5-7萬
拆成4間公寓 不整理一間收1.33F 02/18 16:15
拆成4間公寓 不整理一間收1.33F 02/18 16:15
→ : 拆成公寓是投報最高 更極端就是拆成公寓隔套5F 02/18 16:24
推 : 現金投報你算錯了吧 假設寬限 一年繳24萬房貸利息不會因為你算現金投報就不見==所以正確算法是（30-24）/350=1.7%
總價投報也怪怪的 你貸八成怎麼會總價扣2% 你要算不能這樣扣趴數好嗎 要算一年總租金總利息去扣 也就是（30-24）/1550=0.38%
這就是五倍槓桿 哪有可能你總價投報負的五倍槓桿後變正的
如果變成5萬 年收（60-24）/1550=2.3%
36/350=10.2%
這才是正常收租的趴數==6F 02/18 16:34
總價投報也怪怪的 你貸八成怎麼會總價扣2% 你要算不能這樣扣趴數好嗎 要算一年總租金總利息去扣 也就是（30-24）/1550=0.38%
這就是五倍槓桿 哪有可能你總價投報負的五倍槓桿後變正的
如果變成5萬 年收（60-24）/1550=2.3%
36/350=10.2%
這才是正常收租的趴數==6F 02/18 16:34
噓 : 不用算了 租金報酬率都很慘 期待後面有人加槓桿來接盤比較實在17F 02/18 16:40
推 : 這是沒增值 最基本就有這樣報酬 任何增值報酬率都破表了 還不太可能會跌 如果你說人人股神ETF不論高低點投入一筆350都確定每年能穩定收接近10%那當我沒講
所以之前看一堆人出租想要花幾十萬重弄浴室就覺得好笑 除非你買價超便宜不然根本把自己投報率打爛
我是不覺得現在那麼高買什麼配息ETF未來五年能穩收10%還期待漲價啦 房子常常還能屢創高點時找到一些凹陷物件自己挖寶改造拉投報 ETF沒這種事好嗎高點就是幾年後準備下去了19F 02/18 16:43
所以之前看一堆人出租想要花幾十萬重弄浴室就覺得好笑 除非你買價超便宜不然根本把自己投報率打爛
我是不覺得現在那麼高買什麼配息ETF未來五年能穩收10%還期待漲價啦 房子常常還能屢創高點時找到一些凹陷物件自己挖寶改造拉投報 ETF沒這種事好嗎高點就是幾年後準備下去了19F 02/18 16:43
推 : 同C大 你算錯，租金先減利息才是收益。28F 02/18 16:50
推 : 而且因為你多加了50現金成本所以不會剛好五倍槓桿 特別提一下不然有人會說0.38*5怎麼不等於1.729F 02/18 16:51
推 : 利率成本應該要用貸款的1200來算不是300，1500萬房拿來租25000怎麼算都很虧，絕對不划算，都是賭未來房價上漲才有賺頭31F 02/18 17:03
→ : 重點想想還是買 ai
股票34F 02/18 17:27
股票34F 02/18 17:27
推 : 我說的是"包租特化"不是吵價差.
你要分清楚投資目的,投資目的不同會選擇不同的投資商品.
不然買土地的怎麼辦,出租投報率0.2%...XD
細節要看清楚,沒看清楚的話會走到很神奇的地方去.36F 02/18 17:30
你要分清楚投資目的,投資目的不同會選擇不同的投資商品.
不然買土地的怎麼辦,出租投報率0.2%...XD
細節要看清楚,沒看清楚的話會走到很神奇的地方去.36F 02/18 17:30
推 : 對啊 一堆家庭房格局不重新隔間出租投報率也是悲劇 但剛需就是會漲阿 又要高投報又要高漲幅又要能自住那就要眼光獨到+生對時代囉40F 02/18 17:57
推 : 只剩低總價的好賣43F 02/18 18:22
推 : 不用算 細算下去 現在的房價就是買不如租 認為還是要買的 是著眼未來三十年一定會再來幾次大漲 沒有誰對誰錯 因為跟你賭一個未來30年沒意義 說不定30年後台指3萬點 誰敢說 會/不會
更說不定阿共打來就什麼都沒了 XD 一堆假設就是把問題複雜化又自以為能預測未來44F 02/18 19:36
更說不定阿共打來就什麼都沒了 XD 一堆假設就是把問題複雜化又自以為能預測未來44F 02/18 19:36
噓 : 你連投報率都算錯還要跟人家討論==50F 02/18 19:43
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