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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-05-16 01:44:05
看板 home-sale
作者 mfcke (drive)
標題 Re: [心得] 最近新竹484很不妙
時間 Sun May 15 22:38:51 2022

好啦好啦 我又出來洗地了

凡事我講求實戰

早上那兩個惠宇青禾 讓大家以為要崩盤了?

並沒有 不要瞎掰好嗎

他們如果是用 一坪+3萬去販售 應該早就被站內信買掉了

現在這邊沒有新案子 但是我們能用推估的隱含市場價值去算

65萬買惠宇青禾 當初想買沒買到的 對於這120萬價差理論上是可以接受的

===================================================================

講回現在狀況 我先來舉一個也很實戰的例子 從2019~2022現在

假設他共出4個案子 ABCD

價格分別是 30 40 50 60

大家思考一下 每個建案的第一手投資客跟自住客比例是怎樣

沒錯 越便宜的房子投資客越多 也就是因為這樣 自住客的後端需求強烈才讓價格上升

像我手上7成的房子都是買在A價格 2成買在B價格 1成買在C價格

要知道 現在大部分新竹房子 取得成本是很便宜的

考慮房租覆蓋部分房貸的話 大部分沒有什麼壓力

而且新竹的投資組合跟其他縣市比較不同


很多都是賺到錢後續來置產的

那種槓桿開很大 簽個10間 一間都無法交屋的人在新竹太少了

因為有這種想法的 他會去規避風險

對啦 就是那些幾年前只拿10萬 現在要跟你收到40萬 中間人

他們在房地產賺的是 過路費 像是股票的手續費 拚交易量的


看似他們傻 講實際並沒有 老的從業人員都知道產業會起起落落


所以0成本的套利財 才是最穩的

新竹7字頭還是早了點 65先坐穩來再說吧



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.85.66 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1YWH1-Gq (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1652625534.A.434.html
※ 同主題文章:
　 05-15 19:18 Rael5657. ■ [心得] 最近新竹484很不妙
　 05-15 20:50 heatthree. ■ Re: [心得] 最近新竹484很不妙
● 05-15 22:38 mfcke. ■ Re: [心得] 最近新竹484很不妙
　 05-18 00:01 vipman. ■ Re: [心得] 最近新竹484很不妙
→ alexstag: 我覺得要等7月政策上路之後趨勢才會比較明朗，目前是建1F 05/15 22:43
→ alexstag: 商不開案，賣家不降價，買家不敢進場
推 breathair: https://i.imgur.com/X6PEFei.jpg3F 05/15 22:55
[圖]
推 piliwu: 跟去年類似政策明朗上路前有明顯的等待期4F 05/15 22:57
推 coldspring: 會跌應該是新竹外圍先跌，竹東新豐之類的吧5F 05/15 22:57
→ alexstag: 給p大，去年6月的時候我自己是沒有感受到有停滯...不過6F 05/15 22:59
→ alexstag: 最近確實有這種感覺
推 piliwu: 去年有喔台中桃園成交量都明顯縮水新竹市場沒接觸不確定8F 05/15 23:00
→ piliwu: 七月上路後恢復一些八月開始噴
推 piliwu: 去年六月也是預售換約逃一波結果很多烏日夢幻誠的換約砍在
→ piliwu: 阿呆谷
→ alexstag: 怎麼會這樣...6月我就覺得7月馬上要暴漲了，再不上車一12F 05/15 23:05
→ alexstag: 定只能哭哭
推 piliwu: 去年六月房地2.0上路前一堆投客恐慌賣夢幻誠2房車750-78014F 05/15 23:10
→ piliwu: 左右
→ piliwu: 一坪約在26-28
→ piliwu: 現在烏日更爛的浩瀚豐世紀實登已經在34
→ piliwu: 去年6月賣夢幻誠的投客一年就少賺150-200
→ alexstag: 真的阿呆古...烏日高鐵都上40了19F 05/15 23:11
推 paul76318: 因為烏日不是竹北啊，大家信心沒這麼足，還被燒過20F 05/15 23:12
→ alexstag: 不過竹北現在信心不明...XD21F 05/15 23:13
推 paul76318: 去年此時很有信心啦，現在不知22F 05/15 23:14
推 marcowang: 我怎麼覺得竹北又快往上突破23F 05/15 23:23
推 louiswu: 竹北高鐵特區有什麼好沒信心的，倒是除了高鐵特區以外的24F 05/15 23:23
→ louiswu: 蛋白區才要小心
噓 ShikiCat: 講這麼多 人家是加500在賣 不是你說的每坪+326F 05/15 23:24
→ GA389434 …
推 GA389434: 新竹120可以喔 超越北市27F 05/15 23:24
推 marcowang: 縣3那大坪數新建案不是聽說賣差不多28F 05/15 23:27
→ imagesun: 大坪數案件買主是不同等級的29F 05/15 23:28
→ Qcloud: 趕快買爆，利空消息多當然感慨上ㄔㄜ30F 05/15 23:31
推 sos88: 4000萬房子貸款4成真的太硬, 雙北開放到6000-7000,差很多31F 05/15 23:32
→ Qcloud: 當然趕快上車32F 05/15 23:32
推 frowning1226: 反正最多盤整，只要能過戶都沒事~33F 05/15 23:32
→ sos88: 從這一點其實就能看出其他坪數的單價上限了34F 05/15 23:32
推 scarrony: 我看7月不會有新法案上路了35F 05/15 23:40
→ alexstag: 高總價以內的單價會一直拉上去，現在是大四房雙車+好建36F 05/15 23:41
→ alexstag: 商才有4000萬，以後可能正三房單車就要3800
推 sos88: 正三房是指主建?38F 05/15 23:44
→ alexstag: 用大坪數來說單價拉不上去很奇怪39F 05/15 23:45
→ alexstag: 建坪50這種
→ alexstag: 應該是說權狀不含車位50p, 單坪70+車位可能200總價3700
→ alexstag: ，並不是很過分
推 Rael5657: 現在四房開5000以上也一堆，我很懷疑他們知道4000以上貸43F 05/15 23:47
→ Rael5657: 款難辦嗎
→ Rael5657: 這樣還不過份，你好屌
→ alexstag: R大不用擔心他們，那群人不是我們...新竹這幾年創造出一46F 05/15 23:48
→ alexstag: 堆資產階級
推 sos88: 不會很奇怪啊, 50坪+單車=3800, 那70坪+雙車要多少?48F 05/15 23:48
→ Rael5657: 不擔心啊 但是房子要增值是要有下家的……49F 05/15 23:49
→ Rael5657: 東西不流通講個懶覺價 你們玩就好
→ alexstag: 所以說投資不要買那種，自住想要爽就不要在意那個增值幅51F 05/15 23:50
→ alexstag: 度
→ Rael5657: 沒有散戶沒有fomo 哪有漲價空間53F 05/15 23:50
推 sos88: 50坪單車的天花板就是70坪雙車往下壓的54F 05/15 23:50
→ Rael5657: 不是0跟1啊 自住就all in 那也很有趣55F 05/15 23:51
→ alexstag: 過高總的東西在其他非雙北的六都一樣流通性很差，你怎56F 05/15 23:51
→ alexstag: 麼不擔心他們XD
→ Rael5657: 我可能頂多願意出一半薪水付房貸 剩下還要繳幼兒園58F 05/15 23:51
→ sos88: 所以我才說大坪數總價會卡住小坪數單價59F 05/15 23:51
→ alexstag: 貴是我們的問題，不是房子的...60F 05/15 23:51
→ Rael5657: 起碼那坪數是真的大而且超少61F 05/15 23:52
→ Rael5657: 台北則是天花板比較高
→ Rael5657: 天花板不可能沒差的，又不是每個人看到好房就愛心眼，多
→ Rael5657: 少都會買，會比價、會看蛋白區，這才是正常人的思維
→ imagesun: 非雙北的六都甚至一般人看不起的小縣市，都很多做生意65F 05/15 23:54
→ imagesun: 的身價都是億起跳，土地都放在那邊長草
→ alexstag: 所以你看到竹東芎林可以成交到40...蛋白漲上去之後你再67F 05/15 23:55
→ alexstag: 回來看蛋黃，就會覺得還可以接受
→ imagesun: 房子自己蓋、別墅自己蓋，一年才去住一兩次69F 05/15 23:55
推 Rael5657: 照你這樣看哪都不覺得貴啊70F 05/15 23:56
→ Rael5657: 因為你只有在看價錢 這是房仲思維
→ Rael5657: 買家思維才會看自己口袋
推 sos88: 疊價遊戲=抓最後一隻老鼠, 怎可能無止盡上去73F 05/15 23:57
→ Rael5657: 再回上面i大，有錢我可以住台北啊 住新竹沒有要去輪班，74F 05/15 23:57
→ Rael5657: 何苦呢？
→ alexstag: 那很簡單啊，你買台北出租，在新竹租房不就好了76F 05/15 23:58
推 godnnn: 不用擔心竹北，學弟永遠等著買房77F 05/16 00:00
→ alexstag: 買家就是只有買跟不買兩種選擇，你說別人什麼心態其實沒78F 05/16 00:00
→ alexstag: 什麼意義，不想買新竹可以買其他地方
→ imagesun: 有錢人要住哪裡是他們自己的選擇，不是所有有錢人都想80F 05/16 00:01
→ imagesun: 住台北。新竹以受薪階級居多，天花板一定在，其他縣市也
→ imagesun: 是。高價住宅本來就不是一般人在住的。
推 Rael5657: 不要巨嬰化有錢人，人家也是有在想的83F 05/16 00:02
→ alexstag: 新竹65可以買高鐵新房，去台北就是萬華中古，你要是覺得84F 05/16 00:02
→ alexstag: 這樣子比較好也沒問題啊
→ Rael5657: 你要講這樣，高雄也欠漲、嘉義也欠漲、雲林也欠漲啊86F 05/16 00:03
→ Rael5657: 重點是需求，新竹就是來上班的
→ alexstag: 現階段就是建商拉價格，大坪數賣不動就賣小坪數，一整88F 05/16 00:04
→ alexstag: 批一起賣得時候定錨效益會出來
→ Rael5657: 你房價高到上班的人有壓力自然會縮手90F 05/16 00:04
推 paul76318: 說到雲林，漲幅也是不下竹北喔91F 05/16 00:07
→ alexstag: 需求=有空間+地點，而不是好建商+新房子92F 05/16 00:07
噓 acer559655: 就明明買氣跟開價都降了 硬還要說漲 我也笑笑的93F 05/16 00:08
推 Rael5657: 需求是有人要買，不是你東西出來就會有人買單，今天要是94F 05/16 00:08
→ Rael5657: 園區移位，那就沒有需求了
→ alexstag: 口袋不深，還沒買自住的就看中古屋，以前新竹那種滿地96F 05/16 00:08
→ alexstag: 建案大家挑三揀四的年代過去了
→ Rael5657: 不要再用房仲思維，問預算看數字開到最頂人家就要賣命一98F 05/16 00:09
→ Rael5657: 輩子
→ Rael5657: 看來這兩年房仲很好當，物件出來就抽籤看房了
→ alexstag: 你可以買五年就還完貸款的物件啊101F 05/16 00:10
→ sos88: 園區不可能移位, 新竹人不會跑去台北買房102F 05/16 00:10
→ Rael5657: 你講的不叫做需求，你那是有需求之後的要求103F 05/16 00:10
→ alexstag: 新竹市東去現在中古還有1500的三房104F 05/16 00:11
→ sos88: 也不用把建商想成這麼屌, 這兩年不是可以對答案嗎?105F 05/16 00:11
→ Rael5657: 人家有需求自然會買，你不要跟我講總價106F 05/16 00:11
→ Rael5657: 重點是有沒有需要+值不值得
→ sos88: 建商哪有強到可以隨意造市, 看惠宇, 豐邑, 椰林一堆賣低的108F 05/16 00:12
→ sos88: 案子, 建商沒有大家認為的這麼神啦
推 Rael5657: 他那是房仲思維，你有錢我有房你賣命付得起就欸嘿成交了110F 05/16 00:14
推 charliebitme: 豐邑??? 豐邑經這兩年也變T1?111F 05/16 00:14
→ Rael5657: 竹北有房就T1起跳了 沒啥東西可買112F 05/16 00:15
推 sos88: 我沒說變T1喔, 我是指從2022.05回頭看, TP還會賣3X嗎?113F 05/16 00:16
→ alexstag: 其實你可以看看這幾年，一樣2000萬能買到的東西是不是越114F 05/16 00:16
→ alexstag: 來越差，當然也可以繼續等下去...單純個人選擇而已
推 k85564: 可惜在新竹上班的反而很多台北人116F 05/16 00:16
推 paul76318: 大硯惠友大榆二放出來應該是隨他喊價117F 05/16 00:16
→ alexstag: 所以便宜賣的都超級後悔啊Xddd118F 05/16 00:16
→ sos88: 如果當時有開天眼通, 以豐邑的方式, 絕對延後開案或是先建119F 05/16 00:16
→ sos88: 後售, 一律開50賣了
→ alexstag: 豐邑一綻是不是封盤？就是覺得賣太便宜121F 05/16 00:17
→ imagesun: 在新竹上班的台北人看到這房價，都回防台北了122F 05/16 00:17
→ sos88: 新竹人賺了一些錢也不會去台北啦, 這些錢還不夠在台北買房123F 05/16 00:18
→ alexstag: Paul說的那些都是珍稀品啦，現在新竹市場沒有辦法對這124F 05/16 00:18
→ alexstag: 些案件做估價
→ sos88: 除非這兩年的榮景持續15-20年126F 05/16 00:18
推 paul76318: 其實可唷，因為竹北自備比台北高127F 05/16 00:19
→ imagesun: 如果是10年前買的，現在增值空間很夠換台北房子了128F 05/16 00:19
→ sos88: 哪有比台北高, 除非你是買4000以上的房子129F 05/16 00:19
→ sos88: 不過, 除非你本身是台北人, 不然在新竹工作, 突然跑去買
→ sos88: 台北房, 到底是要幹嘛 XDD
推 jaricho: 高雄都開到60了 準備超車竹北132F 05/16 00:22
→ mfcke: 看不懂你們爭點133F 05/16 00:23
→ mfcke: 新竹就首購雙薪250買2500 換屋350買3500
→ mfcke: 10倍房價所得比 很正常吧
→ mfcke: 換屋族有舊房子可以賣掉 300買3500也還行
推 paul76318: 竹北根本鑑不到，一間3000的房子自備大概要1000。台北137F 05/16 00:24
→ paul76318: 自備1000貸85成或是8+1能買5000附近。哪個好買不言而
→ paul76318: 喻
→ mfcke: 光中位數都有到200了 你再抓前面PR25買新房140F 05/16 00:25
→ mfcke: 拿台北沒意義阿 上班就在新竹 是在?
→ mfcke: 而且台北新房隨便一坪破百 超硬
推 Mulsanne: 大坪數成屋還是賣不掉 回建築廣告至少放十年了143F 05/16 00:27
推 Coolno9: 不信邪的不就兩種 這波沒上到車 或是 薪水比別人低 不然144F 05/16 00:29
→ Coolno9: 2500/3500有什麼難
→ Coolno9: 10倍是比2020以前高不少啦 但有什麼辦法 出生得晚 或是
→ Coolno9: 出手得慢 人生不就這樣
推 paul76318: 因為有人要比台北才拿出來比呀，客觀事實就是因為鑑價148F 05/16 00:31
→ paul76318: 關係造成同總價竹北自備一定比台北高不少。竹北買3000
→ paul76318: 的自備台北可能能買到5000。
→ supereva: 首購和換屋要分開看啦  3000以上是換屋族的目標了151F 05/16 00:32
推 Rael5657: 大哥銀行都在暗示你買貴了……152F 05/16 00:34
→ Rael5657: 你還硬要做這單 大哥也只好讓你多出點了
→ supereva: 幾年前的三房假設1200  現在賣掉算2200好了  你知道有154F 05/16 00:35
→ supereva: 多少現金嗎  當初的頭期240  價差1000 假設幾年的房貸
→ supereva: 繳了100萬 可以拿到1340萬的現金  加上自己的存款  你
→ supereva: 覺得這頭期能買到多少錢的房？  這就叫換屋
→ Rael5657: 摘啦 阿不就剛好有現金這樣 你也可以說他賣掉股票啊 剛158F 05/16 00:36
→ Rael5657: 好有3000萬 可以一次上頂買5000萬的房（怎麼才只能買500
→ Rael5657: 0的
推 paul76318: 現在錢薄如紙，首購買個3000左右也還好吧就是個標準能161F 05/16 00:37
→ paul76318: 住人不壓迫的322，不是啥豪宅輕豪宅類豪宅
→ supereva: 一樣啊  但換屋就是這樣  房價漲  他的房子跟著漲的163F 05/16 00:38
→ supereva: 房換房  趨勢比較相近 股票未必
→ supereva: 通常小坪數的漲幅比大坪數還更多  小換大也不用繳稅
推 paul76318: 換屋喔，現在一步到位比換屋保險喔XD166F 05/16 00:40
→ paul76318: 買個能住的322以後才不會被搞
→ supereva: 1200的房子 當初頭期也只要240萬而已  240萬你覺得買股168F 05/16 00:45
→ supereva: 票可以賺比較多就去買啊
推 yiliang1107: 哪裡房仲思維，人家在跟你講市場170F 05/16 00:47
→ supereva: 如果首購實力有到3000 那就代表更高價的房子還是賣得掉171F 05/16 00:47
→ supereva:   他把房子用3000賣首購  就有更多錢可以換更貴的
→ yiliang1107: 一直跳針房仲思維，破4000萬豪宅線的173F 05/16 00:47
→ yiliang1107: 通常就是資產階級在買房，各區破豪宅線的
→ yiliang1107: 通常都是自住需求遠大於投資
→ yiliang1107: 若敢投資的身家…也不用替他們擔心
→ supereva: 所以房價暴漲時是這樣  開頭有個1000的賣掉了  那個人177F 05/16 00:51
→ supereva: 就能換2000的  2000的能換3000的 3000的能換4000的  連
→ supereva: 鎖反應
→ supereva: 這一連串需要存頭期的只有那個首購買1000的人
→ supereva: 剩下的錢都是銀行補足
推 Rael5657: 不要污辱有錢人好嗎 有錢人更會買東西182F 05/16 00:53
推 sos88: 但是碰到4000後, 就不太夠了, 這也很明顯183F 05/16 00:53
→ Rael5657: 沒有上班需求、家鄉不在這，買新竹是愛吃麥當勞？184F 05/16 00:53
→ supereva: 對啊所以我說到4000185F 05/16 00:53
→ sos88: 沒有上班需求的, 會來買新竹就是第二間投資了吧186F 05/16 00:54
→ supereva: 只是解釋高價房不是大家想的要靠薪水存一兩千萬頭期187F 05/16 00:55
→ sos88: 那也不用替他們擔心了啦188F 05/16 00:55
→ sos88: 恩恩, 現在高價房確實高比例都是換屋的, 賣原本的天價, 然
→ sos88: 後追大坪數高價
→ Rael5657: 大坪數 大多自住，流動性也是差啊 XD191F 05/16 01:02
→ supereva: 年收500的幾年前年收也有200 300  那時房價也便宜不少192F 05/16 01:03
→ supereva: 人都有買  這波房價漲他們也有賺到
→ supereva: 大坪數投資當然是不建議的  就是看需求  需要大空間再
→ supereva: 考慮
→ supereva: 最後還是回到供需  大坪數需求少流動差是事實  但同時
→ supereva: 供給也不多  幾年前建商就很少蓋大坪數了  尤其大坪數
→ supereva: 社區通常戶數也不多
推 sos88: 不要頂到4000, 大坪數流動性不差啦, 後面都沒蓋大了. 你想199F 05/16 01:08
→ sos88: 買還只能等釋出, 也只剩坤山有再推大坪數, 那些買家一個比
→ sos88: 一個猛
→ supereva: 以現在的狀況 6x坪就有機會頂到4000了202F 05/16 01:09
推 sos88: 是阿, 現在連肯蓋6X坪的建商都很少..203F 05/16 01:11

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