〔駐歐洲特派記者胡蕙寧／倫敦—柏林報導〕德國經濟在歐債罩頂的陰影下長年鼎盛，令
外界好奇的是房價雖漲，炒房在這個國家卻沒有過度變樣，原因正在於德國房市雖提供外
國人可以置產的自由市場，但配套法規把關嚴謹，房東不能亂漲價，外國投資客也無法因
買房置產而獲得德國護照，加上對資金來源的關注等附加條件，在全球其他大國均因外來
客炒房而頭痛之際，德國又一枝獨秀地避開這個危機。

近年來中國炒房客橫行海外，美國、加拿大和英國的大城市都成為炒房資金流入的標的，
讓想要購屋的本地中產階級叫苦連天，因為薪水漲幅追不上房價，連租金都捉襟見肘。不
過，溯及金融危機前的數十年，德國房價始終維持在低檔，一九七五到二○一一年間，房
價甚至負增長二十一．六％，且同一時期德國人均收入增漲三倍，讓買房更為容易，原因
就是政府抑制房價，打擊投機客以保障民生。

德國房價可以維持在一定水準，原因之一是德國一直都有房租上漲幅度的限制，讓置產投
資者有所顧慮。舊法的幅度是七％，明年開始實施的新房屋租賃法已將漲幅提高到不得超
過當地平均房價的一成。德國立法者希望據此保障一般家庭都能付得起房租，但新規定對
新建大樓與大規模改造的房舍網開一面，目的是讓建商可快速回收成本，並保障房屋投資
市場的流暢。

德國司法部暨消費者保護部長馬斯（Heiko Maas）表示，政府完全不能接受郊區房租漲過
三成、市中心超過四成，他們「正努力創造房東與租客之間的利益平衡」，出租房屋不僅
是商品，利潤最大化不能成為唯一目標。新規定還將過去由房客支付的房產代理費，改為
由房東支付，這些限制都讓買房者在投資前必須三思。

德國防止外來投資客炒房的另一項關鍵，是置產與移民脫鉤。這種優惠在英美加等國是吸
引外資的一大利器，在德國置產卻無法取得德國護照，亦即德國「要錢不要人」。德國對
移民的管制雖有開放，但只有在當地成立公司的法人可長期居留，因各種原因在德國居留
滿八年後，方可申請入籍。