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作者 diedieway (呆呆威)
標題 [請益] 請問現在自建透套的報酬率？
時間 Fri Oct 20 13:38:17 2023


最近投資物件附近蓋了一堆透天套房
（至少十棟以上）
很好奇缺工缺料的現在
自建透套真的好賺嗎，怎麼那麼多人在做？
大概蓋一間套房得成本是多少呀？
很好奇報價，不知道有沒有業內人士可以分享心得

蓋的範例如下
https://i.imgur.com/AQXJYG9.jpg
[圖]
https://i.imgur.com/G2PbGDq.jpg
[圖]

自己拋磚引玉一下
東海附近我學生家長蓋的出租透套
85戶套房工程造價1.5億
不包含土地跟內部裝潢
平均一戶套房建築成本177萬
一戶土地成本算建坪十坪200萬（少算）
裝潢、電氣抓30
一戶套房成本約400萬
租金1.5～2萬一戶，年頭報4-6%
還沒扣各種折舊、管理、空租成本

大棟的在壓低造價成本的情況下都這樣難賺了
那小棟的自地自建透套利潤在哪裡呀？
真的很好奇，還希望有業內人士分享
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.68.40 (臺灣)
※ 作者: diedieway 2023-10-20 13:38:17
※ 文章代碼(AID): #1bCX9B_X (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1697780299.A.FE1.html
→ sdhpipt: 無中生家長?1F 10/20 13:40
喔
推 smoothapple: 高報成本，向銀行套利？
強者某同學家裡豪宅，地3000萬，建3000萬，蓋完鑑價1.2億，質押借6000萬公司營運用。2F 10/20 13:41
→ abyssa1: 應該是自己的地沒成本吧 純投資建物投報應該不差
一般都是早年低成本買的地 素地也不好貸款5F 10/20 13:44
推 benson502: 造價哪要1.5億，亂報的吧7F 10/20 13:46
那您聽到的  或業內評估的價格是?
→ abyssa1: 扣土地成本的話一年10%+不錯啊8F 10/20 13:47
只是在計算投資報酬的時候
可以直接忽略土地成本嗎?
※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 13:51:09
→ abyssa1: 如果土地是繼承的祖產的話 可以啊
祖產土地拿來賣=敗家子
活化選項只有空地出租跟蓋房子出租
你說報酬率怎麼算？9F 10/20 13:52
推 humaisme: 這要看點吧  十幾年以前好賺  現在少子化  蓋在私立的旁邊簡直找死  路竹這以前蓋一堆 很好租  好幾年前看到有人要脫手一直找不到替死鬼13F 10/20 13:58
→ abyssa1: 我看以後加弄無障礙改成安養中心吧16F 10/20 14:00
噓 evil0108: 哪家營造商 造價1.5億是搶錢喔17F 10/20 14:02
→ benson502: 舉例來說，某新北市建案地下室挖4層蓋20幾樓，蓋2棟，造價也才4億多，而且你土地成本那樣算也不對，第一如18F 10/20 14:07
兩棟20幾樓造價4億那請問他建一坪的費用是?十萬?現在還有這樣的價格嗎
→ benson502: 果是家裡的，取得成本很低呀，對他們來說只要花建物的錢就有投報率了，真要細算就是看總共幾坪土地去算那邊土地價格，你用建坪去算幹嘛，他只是租人，以後土地還是他們家的20F 10/20 14:07
推 KrisNYC: 1. 某個尺寸以上不會比較便宜
2.會這樣蓋多半是沒更好用途 投報也不算土地
3. 2019以前 一套營造成本75-120萬 現在不確定
但以前這種一套也大都只收8-12k 看起來投報差不多24F 10/20 14:23
謝謝  你提供的資訊清楚很多
※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:32:18
→ abyssa1: 坪數不大的素地 除非隔壁在整合 不然賣不到你想像的市價因為加了土地成本蓋起來投報就像你算的 太低了
蓋不出坡平車位也不好當集合住宅分戶賣，透套沒這問題28F 10/20 14:37
推 KrisNYC: 他貼的第二張圖就是最便宜的蓋法啊 5層每層28坪4套31F 10/20 14:40
推 gardeniablue: 土地持有久了，原空地放著也沒用(有人就是不想賣)32F 10/20 14:41
→ KrisNYC: 基地大概55坪建蔽6成容積225-250 建坪130左右33F 10/20 14:41
其實我最想問的是  現在這樣蓋一坪通常要多少錢呀?
有沒有前輩剛蓋完的
※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:42:31
→ gardeniablue: 自建就可以只計建築成本去算吧34F 10/20 14:42
→ KrisNYC: 成本你拿13萬15萬套就有了 透套的最大效益差不多這樣
其他概法都是這種的變體 雙拼 一樓店面之類35F 10/20 14:42
推 gardeniablue: 自建的話可能拿一坪15-20萬試算…37F 10/20 14:44
推 zhuilou: 這東西能貸款8成嗎38F 10/20 14:44
→ KrisNYC: 大概多少這問題很難 只能說這種房子每間營造都能蓋39F 10/20 14:44
→ gardeniablue: 自建現金要很夠…40F 10/20 14:45
→ KrisNYC: 所以確實有人可以蓋得很便宜 只是一般人不一定有條件41F 10/20 14:45
→ gardeniablue: 建完可轉房貸，但建造過程現金很重要42F 10/20 14:45
→ KrisNYC: 所謂條件也包含便宜營造跟基地有沒有地緣關係 和他有空否43F 10/20 14:46
→ abyssa1: 土建可能五成吧 不過蓋這種的通常貸款方式可以很多元44F 10/20 14:46
→ zhuilou: 問題就是這種房貸很難8成吧 除非是住家類的比較能8成45F 10/20 14:47
→ KrisNYC: 或是便宜營造只幫你粗胚 後面你能處理嗎 能就能便宜46F 10/20 14:47
推 gardeniablue: 一坪15-20不會是簡單粗胚啦，至少磁磚窗門廁都有47F 10/20 14:49
推 neilhuang: 投報率沒6%，怎麼不去買債券就好48F 10/20 14:59
推 smoothapple: 應該是排除土地成本當作買機器設備來營運的算法
攤提折舊之後都是淨利49F 10/20 15:01
→ Zexion: 會蓋85戶，花1.5億的人，你在幫他擔心什麼
網上全新套一間15000，一年回收1500萬，10年攤平，更不用說後續融資操作51F 10/20 15:14
推 kklarinet: 存在即合理54F 10/20 15:54
推 peteryen: 純蓋完一坪14-15萬，省錢買家具放進去就能住人，不行就是再花錢清裝潢
而且有些會這樣做的，單純是錢太多，以後遺產稅不少，趁早做避稅動作，我朋友也是花了1.5億買了一間地坪200坪50年的舊大樓，主要是以後要財產轉移時想少繳稅55F 10/20 16:32
→ abyssa1: 避稅考量不錯 現金丟進去變成建物現值 帳面遺產大縮水
這種收租物件金流穩定又不好敗家變賣
有智慧的長輩60F 10/20 16:36
推 gaussjordan: 土地成本算建坪 建築成本又算一次 剝皮店嗎63F 10/20 16:41
推 peteryen: 我上面說的一坪14-15萬，說沒有含土地成本64F 10/20 16:50
推 cossin: 扣掉土地 現在一坪15-20（看蓋的腳路）
如果自建套房的問題是衛浴 現在做衛浴很貴
每一間成本就疊上去65F 10/20 17:05
推 prichman: 最近幾年營造貴 新房稅率貴 二工風險高 的確沒這麼香啦 雖然租金爆噴 還是中古增滿的卡赫68F 10/20 20:19
推 smoothapple: 新蓋的有高建價貸款高槓桿的優點
舊的有違建大空間的優點
看資產位階和未來目標
如果遺贈節稅的把現金用完變貸款，也很好70F 10/21 06:20

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