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作者 snowoffish (路一直都在，門關窗會開)
標題 Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
時間 Mon Apr 10 21:24:58 2023

我是用無限寬限期大法去比較

沒算租金1%漲幅

對於折舊率0.6%抱持點疑問，所以分兩個算法

稅金
是我替家人還債拿到的新北蛋白區部分房產當基準
但沒隨時間推移調整(金額低影響不大)
https://imgur.com/H9osGnC
[圖]

換算下來，確實是指數投資贏

6%是股債平衡，純股票大概8%

但股市最大問題就是握不住
在金融業從業10來年還是覺得時間週期投資法更有效率

沒細算以前真的會認為五倍槓桿不輸股市

不過我還是會買房啦
租房只是過渡期
過個幾年通膨穩定下來再來考慮買地自建

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.150.162.109 (臺灣)
※ 作者: snowoffish 2023-04-10 21:24:58
※ 文章代碼(AID): #1aD0uky2 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681133102.A.F02.html
※ 同主題文章:
[請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 09:41 buji
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 12:04 lienchi
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 13:16 dapu5566
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 13:34 IBIZA
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 16:57 imwich
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 17:21 kusomanfcu
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 21:24 snowoffish
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-10 22:21 rabinson
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-11 13:21 luckysmallsu
Re: [請益] 關於清流君的"台灣買房必定賠錢"
04-11 16:06 s8752134
推 Robben: 所以買房贏面大 貸款不還不行1F 04/10 21:27
推 hankyan919: 我其實完全相信指數化會贏耶 我自己也持有ETF四年以上，但房子還是要買啊，為何不能兩者同時
硬要叫人租房當股神都不買房也太奇怪2F 04/10 21:31
噓 IBIZA: 完全黑人問號，你在第十年，房屋增值成2000萬的時候，明明可以貸出1600萬，扣除清償原本的1200萬貸款，還有足夠頭期款可以一間變兩間，結果你繼續只貸1200萬是怎樣？
你的問題跟清流君一樣
買ETF的，你就設定他會每年持續投入，買房的就會呆呆保持原本投資鬼滅5F 04/10 21:35
抱歉我要收回屌打清流君的話
如果增貸再買房，還是指數投資贏
邏輯跟買一間房的道理一樣
增貸多出來的每年買房成本
指數投資也要同樣投入每年買房成本的金額
且房子第二間沒法用寬限期大法
加上負債比問題，後面房貸也貸不出來了
我抓4間都用寬限期算就好，再算下去我腦袋要打結了
https://imgur.com/Rtv3KEJ
[圖]
→ IBIZA: 原本投資規模11F 04/10 21:38
推 piliwu: 而且實務上一間變兩間根本不用十年，再增貸第二間
頭期非常短時間
內就辦到
一般中產在前兩間+老婆扣打在擴增資產規模速度極快
，要到一定規
模以後才會卡到
一般人一定是先房後面再來想其他，因為你光資產規
模就不是同一量
級比那一點點趴數差異根本沒用12F 04/10 21:39
推 kusomanfcu: 不只勒 他算2X年後 指數贏 是因為他固定房租了
最近三年房租一路追漲無視lol
那樣超過20年會贏啊 但是 房地產你少說可以槓桿出來60%衝去再投資
就算 算繳滿還清30年要贏也是很容易的好嗎.....21F 04/10 21:49
→ IBIZA: 可以發一下增貸再買房的結果嗎26F 04/10 21:56
推 kusomanfcu: 因為自用房租增長不用繳高稅27F 04/10 21:57
→ hankyan919: 他計算租金有每年1%調漲啦28F 04/10 21:57
→ kusomanfcu: 增貸再買房就直接看槓桿投報 VS 沒槓桿投報 被幹爆而已
1%調漲是笑死嗎？
100年只會雙倍喔？
差8倍以上還正常
運氣不好差20倍都有可能29F 04/10 21:57
推 s26492755: 等等 我對你屌打的對象有疑惑
想不到你也是甲甲35F 04/10 22:14
靠北我有老婆啦！
欸不對你怎用"也"，是深櫃嗎XD
推 s26492755: 不是 房板曾經有一個狂甲 哈哈哈37F 04/10 22:50
最近在看房才剛來報到而已，直男就別提甲了XD
※ 編輯: snowoffish (118.150.162.109 臺灣), 04/11/2023 00:37:19
推 kaijai10439: 問題是買股開槓桿的手段比買房少啊 買房增貸維持槓桿簡單 買股要達到同樣槓桿的成本高很多38F 04/11 01:19
→ sunshine901: 清流君又是那個外行？40F 04/11 03:01
推 liveforspeed: 針對第一章圖有疑問想請教，ETF預期報酬包含本金
(開始投入的340萬還有定期定額)
但房市賣出獲利那邊只有獲利。雖然轉增貸已經把
分期償還的本金扣除了，但頭期款本金應該還是在？所以第十年賣出時手上握有的現金是480+300?
另一個疑問是左邊那一區的剩餘現金流是負的嗎？41F 04/11 07:51
噓 IBIZA: 你第二間之後的房租跑哪去了？買了第二間就空著？47F 04/11 07:53
推 MDJJ: 選舒服的就好，房版增轉貸的投資方式說真的一般人不一定承受最符合大眾的比較方法還是"一間房vs不融資買股票"48F 04/11 08:49
推 veniesbetty: 我覺得算的合理！不是什麼人都願意一直開槓桿50F 04/11 09:23
→ IBIZA: 樓上 那就是一般人買房 不用談投報了51F 04/11 09:52
推 buji: 專業投資人買股應該不會全壓ETF吧? 應該擇優低買高賣吧?52F 04/11 13:09

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