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作者 antpro (-_*|| 宅)
標題 Re: [討論] 日本買房就是免頭期款阿=.=
時間 Fri Dec  8 16:04:59 2023

Hi 吐司卡大，年底要來東京迪斯奈樂園玩嗎？

: 購買房屋的房貸成數：最大貸款額度為100％
: 再融資的房貸成數：最大貸款額度為150％
: 對於購買房產，房產價值必須至少為1,000萬日元

是！日本人 or 永住者，不用出頭期就可以買房子了。
我是希望臺灣能導入一樣的制度。
不過，就臺灣的狀況，房價可能只會愈疊愈高而已。
抑制房價，不能只有一帖處方而已。

補充：出頭期的好處是好談利率。

: 貸款利率
: 每年0.80％至1.05％固定利率貸款（2018年9月）
: 對於指數型房貸利率，初始利率在0.47％和0.92％之間（2018年9月）

基本上，不要太差的公司都是 0.55 ~ 0.30 左右。（浮動利率）
日本銀行的玩法是：牌告利率 - 優惠利率 = 貸款利率。
本魯幾年前貸款時是：0.5。（三井住友）
現在三井住友最低可以到 0.3 (網路銀行申辦的話）；UFJ 則是 0.5。
看似三井住友比較好。不過，保障內容有點不同。羊毛出在羊身上。


: 貸款期限： 1至30年
: 八卦是據說東京可以貸到40年

一般來說是到 35 年。能貸到 40 年的，我不知道是什麼銀行？（地方銀行？）
Anyway，日本的大手銀行都是按照 flat 35 的機制做房貸的核貸。

: 本來你要對自住友善
: 就是要降低自備款門檻
: 最好就是零自備
: 房子直接全貸
: 買好之後 就是直接每個月繳貸款
: 30-40年 成家多簡單=.=

對。我覺得這種制度很好。
不過，好的制度不只有免頭期。
例如：
1. 日本的房屋稅以及土地稅(*1)的課稅金額不會像臺灣一樣，差市價好幾倍。
   可以參考日本的「路線價」網站，這裡列的金額，不會偏離課稅金額太多。

   另外，日本沒有自用住宅優惠，只有五年的節能住宅優惠而已。（土地沒有）

   也就是說，維持成本相對於臺灣算高。
   在這個制度導入之下，臺灣的有巢氏可以試算一下，目前的房屋稅以土地稅*10看看。
   我是覺得這一點，我可以接受。（可能我日本住久了？）
2. 日本無房貸利息扣除額
   但是，日本有房貸殘值（*2) * 1% 的扣除額優惠。
   算法如下：（假設年底房貸還剩 6000 萬，超過上限 4000 萬。）
   a. 4000 萬 * 1% = 40 萬
   b. 當年度課稅所得算出來的所得稅 - 40 萬。
   c. 所得稅扣不滿 40 萬時，差額可以拿去扣住民稅。（有上限的）
   這個制度只有 10 年。是的，房貸 35 年，不過只有 10 年的優惠。

   另外，去年起（2021年）上限額已經改為 2800 萬，而且是 0.7% 了。

   也就是說，愈晚買房愈衰小。（其實是日本政府大SB後沒錢了）
3. 儘管是實價登錄且實價課稅，賣房利得時的課稅低廉。
   https://imgur.com/CRjFOLa
[圖]
   賣房的利得先減掉 3000 萬，有超過的部分再算讓渡稅額。
   不過，這個 3000 萬的特別扣除額，三年內只能使用一次。

   看一看之後，有沒有覺得臺灣的管制很多？日本根本就是炒房天堂啊。

   我是建議那些居住正義份子，別再說日本有多硬了。
4. 返済負担率上限一般來說為 35%。
   返済負担率的簡單來說，就是每年的房貸本利和的年收佔比。
   以年收 500 萬來看的話，5M * 35% = 175 萬。
   一個月還的房貸本利和就是 175 萬 / 12 = 14 萬多。
   銀行會參考這個值。以年收 500 萬來看，返済負担率大概會是 30% 而已。
   為什麼會有上限 35% 的原因是，日本的社會保險費用加稅金大概就是 20.43%。
   如果返済負担率是 35% 的話，家庭的實質可支配所得，就很低了。
   對銀行來說，是個風險。因此，也不一定能全額貸款囉~~~
5. 其他。
   工作之餘寫這篇，想不起來了。有問題可以推文問我。

*1：在日本俗稱固定資產稅
*2：日文是：住宅ローン残高。我不知道中文是啥。

: 日本都可以全貸台灣為什麼不能全貸???

承上。我覺得全貸這件事情才能真正保護年輕人。
不過，課稅時的公告現值也不能偏離市價太多。
這樣有助於去搞囤房的投資客以及政治人物。
（一堆政治人物土地跟建物一堆的，那些稅金 * 10，應該很可觀）
另外，臺灣的自用住宅優惠有點優惠過頭了，我是覺得兩間差不多。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.28.255.195 (日本)
※ 作者: antpro 2023-12-08 16:04:59
※ 文章代碼(AID): #1bSiujHx (HatePolitics)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/HatePolitics/M.1702022701.A.47B.html
推 stocktonty: 其實越搞稅 讓越多人惜售結果就是更貴房地合一之後 一堆人更加價賣
成本轉嫁 反而讓賣方踩更硬...1F 49.159.252.223 台灣 12/08 16:07
推 Tosca: 我想去看哥吉拉電影QQ4F 203.75.79.40 台灣 12/08 16:08

來東京玩啊~~等你！！

→ greedypeople: 應該是翻成  房貸的餘額嗎?5F 118.232.69.208 台灣 12/08 16:10

房貸餘額？我也忘了會計學上怎麼稱呼了。離開學校太久了。

推 legendmtg: 日本房貸最好的是有團信保險6F 106.72.163.98 日本 12/08 16:10

我問過保險員，他們是說臺灣也有在推這類型保險。
不過，好像推不太動？

推 babysylvia: 我最近才辦 貸700萬保那個保險
每個月要多繳2000 誰要保？
貸款人掛掉就賣房子就好了
誰要保那個險7F 42.73.48.119 台灣 12/08 16:23

日本的玩法是房貸申請人過世的話，就不用付剩餘的房貸了。
我前同事們最常講的事情就是，房貸給它貸好貸滿，最後死一死就好（死ねば、いい）
結果爽到的都是老婆跟小孩就是了XD。

推 innominate: 持有成本才是核心，你提高持有成本，接下來就放給市場去調整
還有修繕積立金，免得有人擺爛都不修房子11F 61.221.189.241 台灣 12/08 16:30

對，我每次去臺北都覺得那些房子破破舊舊的，看了都不會想住。
再加上我覺得臺北的住宅過於密集，路邊停車又很多，感覺失火時很危險。

推 innominate: 嗯，因為持有成本太低，都更推不起來，日本的都更做的是很好的15F 61.221.189.241 台灣 12/08 16:34

印象中，日本沒有什麼公辦都更。
大多數都是靠住民去維持居住環境。
如果大多數住民都維持的，就很容易有廢墟 mansion（華廈）。
賣也賣不掉，也無法繼續住下去，很慘的。
所以，日本人買華廈時，特別會看建商以及地點。

→ bkebke: 日本很多是地上權 建商一開始就想再開發17F 125.227.46.61 台灣 12/08 16:35

地上權也是看地點。
如果你看得懂日文的話，可以去看 suumo 之類的網站。
有寫所有權的，表示土地是自己的。

→ greedypeople: 對了 想請教一下 日本的房貸是固定利率還是浮動利率?18F 118.232.69.208 台灣 12/08 16:44

兩種都有。
據說，泡沫經濟前，使用固定利率的人多，現在則是浮動利率的人多。
這也是為什麼日本政府一直不敢提高利率的原因之一。

推 legendmtg: 都有 一般來說浮動通常會比較划算20F 106.72.163.98 日本 12/08 16:45

是的。除非像美國那樣瘋狂升息下，才有可能不划算。
不過，也是要看申貸者的財務管理方式啦，像我打算 20 年就還完。
最主要是要看，固定利率跟浮動利率的差，要幾年抓到損益平衡。
這兩年，全世界都在升息的狀況下，日本還文風不動，就知道有無升息空間了。

→ greedypeople: 我是覺得植田和男是很可能取消利率曲線控制的21F 118.232.69.208 台灣 12/08 16:45
→ legendmtg: 但是也有很多日本人會選固定23F 106.72.163.98 日本 12/08 16:45
→ greedypeople: 我有點想聽吳嘉隆講的先去把未來十年去日本玩會用的日幣先換起來24F 118.232.69.208 台灣 12/08 16:47

我學弟給我看他講解日本經濟的影片，我只跟學弟說，聽聽就算了。
那些都是用「數字」去看日本經濟，來日本住一段時間看看就知道了。

→ greedypeople: 住是不可能啦  我就只會看漢字跟片假名而已  對話能力趨近於026F 118.232.69.208 台灣 12/08 16:52
※ 編輯: antpro (180.28.255.195 日本), 12/08/2023 16:53:41
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