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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-08-30 12:10:11
看板 home-sale
作者 harry8123 (白蛇)
標題 [閒聊] 小換大的迷思
時間 Tue Aug 29 23:15:27 2023

最近在看一些小換大的討論
有一派的聲音是房價跌更好小換大
例如原本1000萬的房子換2000萬的房子
一樣跌30% 負擔變小反而比較輕鬆

可是問題來了
今天普遍現在買房都用20%當頭期款
房價跌20%我頭期款就沒了
要怎麼小換大？
如果漲了反而我頭期款增加更可以拿去追比較高價的房

有點不懂為什麼有人說小換大反而希望房價跌
希望前輩開示

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.42.1.83 (臺灣)
※ 作者: harry8123 2023-08-29 23:15:27
※ 文章代碼(AID): #1axWkHSZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693322129.A.723.html
※ 同主題文章:
● 08-29 23:15 harry8123. ■ [閒聊] 小換大的迷思
　 08-29 23:36 lovewhite. ■ Re: [閒聊] 小換大的迷思
　 08-30 10:44 s8752134. ■ Re: [閒聊] 小換大的迷思
推 tfct: 本業多賺一點就希望跌啊1F 08/29 23:18
※ 編輯: harry8123 (114.42.1.83 臺灣), 08/29/2023 23:18:54
→ tfct: 你看周董買房就知道啦2F 08/29 23:19
推 a5292710: 怕跌就先賣後買 怕漲就先買後賣3F 08/29 23:24
→ a5292710: 記得2年內買賣才能按比例退稅
→ KrisNYC: 因為腦子不清醒...不然就是賺的真的不夠多5F 08/29 23:25
→ KrisNYC: 你只要手上有一間以上 跌了會對財務有利的case幾乎不存在
推 GGdong: 是我買的要跌，但我賣的要漲7F 08/29 23:30
→ lovebridget: 1000*30%=你虧的 2000*30%=你賺的 哪個大? 哪裡不懂?8F 08/29 23:32
你頭期虧完哪來的的錢可以換…
※ 編輯: harry8123 (114.42.1.83 臺灣), 08/29/2023 23:33:04
→ firzen48: 可以理解成要換大時買在相對漲幅少的地方嗎9F 08/29 23:33
→ firzen48: 不然收入沒增加換大好像也是徒增負擔？
→ firzen48: 有請房版高手解惑一下
推 iamala: 重點在原本持有的房子佔資產的比例，才能判斷漲或跌有利12F 08/29 23:37
→ iamala: 。假設你原本住一千萬的房子，持有一千萬現金。想換一億
→ iamala: 元的大房子，房子漲十倍變成十億元有利還是跌到十分之一
→ iamala: 剩一千萬有利？
→ iamala: 另外就是薪水沒漲且原本小房的貸款已經是收支比的上限的
→ iamala: 話，小換大會遇到貸不過的問題，除非大房跌才能貸下來。
→ iamala: 最後就是大房由豪宅線上跌破，也是小換大有利的例子。
推 freekid: 住一千萬的房子然後持有一千萬的現金 等於總資產兩千萬19F 08/29 23:40
→ freekid: 跌到十分之一等於剩一千一百萬的資產
推 Robben: 漲30% 房子賣掉賺300 買2600萬頭期520萬 只要付220萬21F 08/29 23:41
→ freekid: 再買了一間本來一億 跌到剩下一千萬的房子22F 08/29 23:41
推 CrabBro: 希望自己資產減的，根本沒道理23F 08/29 23:41
→ freekid: 你還是只剩下一千一百萬的資產24F 08/29 23:42
→ CrabBro: 他那種想法大概只是，他有持續賺錢，等於自己沒房子，希25F 08/29 23:42
→ freekid: 然後手裡剩下一百萬現金 跟一千萬不斷貶值的資產26F 08/29 23:42
→ CrabBro: 望房價跌他才買的起，這樣的想法，自己有房無論如何不可27F 08/29 23:42
→ freekid: 不用想都知道哪個比較有利28F 08/29 23:42
推 pot1234: 2021前的話小房房貸一下就繳完了吧，誰跟你頭款29F 08/29 23:42
推 Robben: 跌30% 房子700萬 賣掉倒陪銀行100萬 買1400萬房子 頭期28030F 08/29 23:42
→ Robben:  共380萬
→ CrabBro: 能應該希望房價跌，會這麼想的腦袋有問題32F 08/29 23:43
→ Robben: 漲30%換房只要200多萬 屌打跌30%33F 08/29 23:43
→ Tatsuya72: 因為鼓吹跌價換得起的人期待自己買入後起漲 貪得無厭34F 08/29 23:48
→ Tatsuya72: 至於你說換房有差嗎？會相信他們賣房換屋的是傻子吧
→ Tatsuya72: 不是根本無資產就是囤房預備軍 是要你便宜賣給他 懂？
推 prostar: 跌當然有利，但限量是殘酷的37F 08/29 23:56
→ prostar: 別在想這些有的沒的了
推 iamala: 呃，房子本身是有價值的。以坪數來說，一億元的房子不會39F 08/29 23:58
→ iamala: 因為跌到剩一千萬坪數就變小。你算這些資產都只是數字而
→ iamala: 已…小換大的真意在於換到大提升生活品質，重點是能換過
→ iamala: 去。假設億元房子是你的夢中情房，你都住在裡面了，還會
→ iamala: 在乎房價繼續跌嗎?就像你都娶到林志玲了，還會在乎她變老
→ iamala: 嗎XD這就是為什麼豪宅常常跌價了，科科。一般人買千萬左
→ iamala: 右，死都不會賠錢賣，但有錢人想法不一樣…豪宅的時間價
→ iamala: 值比帳面價值重要。
→ wiston1419: 自住跌沒差就是弱智發言47F 08/30 00:00
推 tfct: Iamala 說的真好 比諭的更好48F 08/30 00:11
推 freekid: 有錢人才能無視資產價值 將房子當奢侈品 無視資產貶值49F 08/30 00:30
推 ntpuisbest: 有些人房子是繼承的，根本沒貸款啊50F 08/30 00:31
推 freekid: 對一般人來說 減損幾千萬資產換取時間價值51F 08/30 00:33
→ freekid: 就是不切實際的建議
→ freekid: 下巴也是 有錢人吃麵 你在喊甚麼燒
推 freekid: iamala你也是 在意小換大資產增貶值的族群
→ freekid: 就不是能無視資產貶值的族群  你一直強調有錢人的想法
→ freekid: 對他們一點幫助也沒有
→ freekid: 你說這種話也不是第一次了 從頭到尾你都只在乎自己而已
→ freekid: 至於說出來的話對詢問者是否有實質幫助 你根本不在乎
→ t64141: 大概就是我的情境：只願意先買後賣，加上頭期不太夠，加59F 08/30 00:51
→ t64141: 上前屋售後只要能付清其貸款其餘不計。這樣的話跌有利於
→ t64141: 換屋成功，其他情境就不知道了。
推 kusomanfcu: 房價在跌的時候 你去查查你本業收入狀況啦62F 08/30 00:57
→ kusomanfcu: 愚蠢XD
噓 prpure: 提示一下好了,您假設您手上有1000萬現金來看這個問題...64F 08/30 01:09
推 PTTMAXQQ: 這世界的金融市場有很多向上螺旋或向下螺旋的情況會發65F 08/30 02:11
→ PTTMAXQQ: 生，
→ PTTMAXQQ: 向上螺旋時，所有在圈內的都是贏家，只有空手者還在圈
→ PTTMAXQQ: 子外想要進入圈內的人會感到剝奪感。
→ PTTMAXQQ: 向下螺旋時，所有只要還在圈內的沒有人是贏家，虧多跟
→ PTTMAXQQ: 虧少的差異而已，唯一感到開心的受益者只有外部尚在空
→ PTTMAXQQ: 手者，因為持有現金不變，所以圈內資產價格越低，對外
→ PTTMAXQQ: 部要進入的人能買到更便宜的資產，不過假若向下螺旋的
→ PTTMAXQQ: 終點若是高達十年以上的話，那只有第十年進入的外部者
→ PTTMAXQQ: 才有機會當贏家，因為你第二年進入跟第五年進入，向下
→ PTTMAXQQ: 螺旋的過程仍在持續，沒有人能因為買進而獲得利益
→ PTTMAXQQ: 所以倘若行情是很明顯的向下螺旋的情況正在發生時，正
→ PTTMAXQQ: 常圈外人是不會隨意跳進這個旋渦裡。
→ PTTMAXQQ: 同理，倘若房地產未來就是要明顯的向下螺旋跌到一文不
→ PTTMAXQQ: 值的情況會發生時，沒有人會願意接刀的！所以不要再想
→ PTTMAXQQ: 著房地產下跌了，會一直跌是不會有人要買的
推 rockhart: 你的收入來源只有房地產買賣？買了第一間全部的錢都拿去81F 08/30 02:50
→ rockhart: 繳房貸？這邏輯真的不行，難怪想不透
→ rockhart: 房價一直跌只有投資客不會買；有需求的大學畢業生為何不
→ rockhart: 買？房東一度電收5塊以上還要唧唧歪歪，房貸低到比房租
→ rockhart: 便宜怎麼可能不買，大學生不會比沒工作的投資客笨
推 a123454698: 看你換多大，基本上空頭時大房比小房容易跌價，如果同86F 08/30 05:21
推 a123454698: 看你換多大，基本上空頭時大房比小房容易跌價，如果同
→ a123454698: 區域，而且換超過當地首購剛需範圍的大房，搞不好你原
→ a123454698: 本小房還不會跌勒，這板就是一堆多多連換房的都要洗，
→ a123454698: 完全無視現在房市都是小坪數剛需在撐場
推 Xyla: 有沒有想過房價跌誰要買你的小91F 08/30 05:52
→ qazqwe2004: 借問92F 08/30 06:06
→ qazqwe2004: 現在換屋的第二屋可以借八成嗎，爬文說公文還沒下來
→ qazqwe2004: ，不知有沒有人成功
推 iamala: 原po的發問是為啥會有人覺得跌有利，我只是想出覺得有利95F 08/30 07:00
→ iamala: 的可能性而已。並不是一定站在有錢人這方喲。這版根本不
→ iamala: 缺窮人的聲音XD
→ iamala: 而且認真說啦，漲的確會讓頭期容易取得，但一般稍微有錢
→ iamala: 的人頭期存幾年就有了。溫和緩漲就算了，如果倍數暴漲，
→ iamala: 連頭期都要靠賣小房湊的人面對大房暴漲的房價，面對每月
→ iamala: 要背的房貸倍增，我不覺得他們覺得買房有變容易XD 一般來
→ iamala: 說根本換不下去…
推 shena30335: 去認真討論一個假議題幹嘛，根本連計算都毫無意義103F 08/30 08:43
推 zzz50126: 本來能夠理解槓桿投資 借錢投資的人就是少數阿104F 08/30 08:51
推 zhi5566: 這個只有i大講的 除非你就是有空間需求 降到豪宅以下105F 08/30 08:53
→ zhi5566: 那的確算是賺 即使原屋也跟著降 貸4成和貸8成 一倍
推 jerrychuang: 房價漲對換屋根本是利空吧，換房十年起跳，假設房價107F 08/30 09:26
→ jerrychuang: 沒動，你一千萬換一千五佰萬只要多拿出五百萬就多50%
→ jerrychuang: 的空間。假設房價漲一倍，你房子變兩千，但要買的房
→ jerrychuang: 子變三千，要多拿出一千萬，那個有利不是很簡單的數
→ jerrychuang: 學問題嗎？
推 u4fu3: 前提是換大之後 房子又漲 這樣才有賺 不然真的只有賠而已112F 08/30 09:30
推 bustinjieber: 就雙標低能兒啊113F 08/30 10:01
推 Mimmature: 這麼簡單的數學只有房板看不懂114F 08/30 10:29
→ Mimmature: 喔喔喔 應該說害怕看懂
推 freekid: 樓上要害怕的應該是自己的財商116F 08/30 10:39
推 Mimmature: 跳出來說自己害怕看懂真的需要勇氣 你很棒117F 08/30 10:49
推 freekid: @iamala 你這種就是沒考慮實際狀況數字，倍數暴漲你小換118F 08/30 10:57
→ freekid: 大只會更多現金在手上，還擔心什麼每月負擔額。本來小房
→ freekid: 一千大房一千五，各漲一倍好了，賣掉小房拿到一千二的現
→ freekid: 金，付掉大房頭期後剩六百現金。以三十年貸款，利率2.06
→ freekid: 計算，一千萬的小房每月負擔29810元，漲一倍後三千萬的
→ freekid: 大房每月負擔89431元，每月差六萬，你光靠六百萬的現金
→ freekid: 就可以負擔九年，更不用說九年中的薪資提升，以及轉增貸
→ freekid: 或是再度賣房換房等選擇，事實上對一般人來說，增值就是
→ freekid: 擁有更多選擇權
推 freekid: @mimmature 你只是不斷抱怨自己掉隊，希望社會停下來等
→ freekid: 你而已
推 tfshs0823: 房價跌也許你一開始錢不夠，但可能少五年你就還款完了129F 08/30 11:09
推 hdw: 空空會喜歡股票跌30%的時候賣~~~然後覺得自己賺大錢130F 08/30 11:09
推 tfshs0823: 如果你本業賺的夠多，小換大理應足夠補上頭款。如果本131F 08/30 11:11
→ tfshs0823: 業賺的不夠，需要靠漲幅補小換大頭期，那你之後繳更高
→ tfshs0823: 房貸，只會更苦
→ tfshs0823: 眼光放遠，別忘了你30年後還要幫小孩再買一間。漲翻到
→ tfshs0823: 時死的就是只有一間的
推 Mimmature: @freekid 你只是不甘心自己花大錢買鳥籠136F 08/30 11:20
→ Mimmature: 希望大家跟你一樣慘而已
→ Mimmature: 勇氣十足 你很棒
→ Mimmature: 這種簡單的數學硬要東扯西扯
推 freekid: 笑死 這麼簡單的數學 你要不要套一下實際數字再來講140F 08/30 11:29
→ freekid: 每一個時間點  來不及上車的人都說花大錢買鳥籠
→ freekid: 結果從後照鏡看  當時的價格幾乎都是相對便宜
→ freekid: 你心目中的舒適居所  在三十年前也只是鳥籠
→ freekid: 但這重要嗎? 一點也不  重要的是在規則流動時
→ freekid: 要怎麼及時保護自己  而你只是沒上車在該而已
→ freekid: tfshs0823 三十年後的規則  也不會是現在這樣
→ freekid: 你這種眼光放遠只是代表你不知道規則對房價的重要性
→ freekid: 十年前有三十年四十年房貸嗎? 但當資產價值改變時
→ freekid: 規則就會改變  盡可能顧及更多人
→ freekid: 繳房貸有甚麼好苦的  房貸是存款
→ freekid: 只要1.cpi長期打敗利率  2.房價長期上漲
→ freekid: 然後算好每月負擔額  那越久的房貸反而越得利
推 freekid: 然後如果本業沒有逐日增加 長期來說本來就不應該換房
→ freekid: 那是自己本業的問題  又不是房價的問題

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