※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-02-22 18:21:42
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作者 標題 Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
時間 Wed Feb 21 18:08:44 2024
OK ~ 前文我就刪一下整理版面
因為這篇文章很重要，是橋頭水岸花園房 VS 00878終極大對決的起始點
花了我一天的時間把簡易試算模型建起來，共計有四張EXCEL表
1. 橋頭基本資訊
2. 橋頭月現金流
3. 橋頭年現金流&賣出IRR計算
4. 00878 試算
橋頭三表依照我之前房版數學一文建模，大家下載後可以玩一下
絕對可以幫助你投資房地產算報酬算的更精確
https://reurl.cc/A4DGAe
這個模型如果有錯誤訊息或錯誤算法也請跟我講，我會修正
橋頭房假定青安貸款貸款八成寬限期五年930萬台幣成交
租金NT$ 18,000/月，過3年條漲租金10% ，這樣的基礎下過五年房價漲30%，然後五年後
馬上賣掉
賣掉計算IRR，得出 IRR 7.88%
https://imgur.com/a/3UQqf56
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3U/xFmclxc.png)
00878假設未來五年每年股息年年成長5%並五年後漲至$25/股
賣出得到IRR 8.86%
https://imgur.com/a/KNe22Om
![[圖]](https://imgur.disp.cc/3U/JSYhybZ.png)
兩者不分軒輊，剩下就是時間證明兩項資產可否達成以上目標價值
模型內我覺得乾貨滿滿，可以自行下載，所有費用及稅務都有其調查基礎
不是隨意估計，這樣才符合投資模擬盤(雖然我是丟錢進去玩
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣)
※ 作者: LINPINPARK 2024-02-21 18:08:44
※ 文章代碼(AID): #1brSkk1s (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708510126.A.076.html
※ 同主題文章:
02-13 22:43 ■ [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我做過最好的理財決定」
02-14 21:30 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-16 09:54 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-17 22:56 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-18 00:36 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
● 02-21 18:08 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 20:10 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
02-21 21:11 ■ Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我
推 : 大大 有沒有要把我的收租房列進去比，哈哈1F 02/21 18:09
推 : 我也是真投錢唷
推 : 我也是真投錢唷
→ : 930租18K也太低@@3F 02/21 18:11
我先參考上一篇推文有人打過去給仲介
說這戶成交930萬然後租金一萬八
我先假設這是對的
之後在看實登追蹤修正
→ : 不過還是感謝乾貨4F 02/21 18:12
推 : 認真推5F 02/21 18:14
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.80.199 臺灣), 02/21/2024 18:16:23→ : 這幾天我也順手買了25張878，6F 02/21 18:16
→ : 看狀況，預計除息完補到50張
→ : 看狀況，預計除息完補到50張
→ : 阿爸你也太用心了！8F 02/21 18:16
→ : 如果00878保守質押50%再投入，9F 02/21 18:16
→ : 應該可以再提高不少
→ : 應該可以再提高不少
我這個模型不放質押再貸
不然複雜化
兩個標的物都沒有質押再投資或
股息租金再投資的收益
就單純兩者
然後橋頭房是槓桿後的報酬了
我不算槓桿前了
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.80.199 臺灣), 02/21/2024 18:19:13
→ : 這樣也比較符合正常人的槓桿比較11F 02/21 18:18
推 : 我個人覺得要打贏房不容易，
→ : 反正之後看下去就知道了。
推 : 我個人覺得要打贏房不容易，
→ : 反正之後看下去就知道了。
推 : 你以為878是尖牙骨嗎？每年成長5%~14F 02/21 18:24
→ : 反正我都先猜不會贏
→ : 反正我都先猜不會贏
股息每年成長5趴我覺得不會太高欸
尖牙骨不是每年都股價20趴起跳
推 : 這模型真的有料，已下！感謝LIN兄無料分享。16F 02/21 18:25
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.80.199 臺灣), 02/21/2024 18:26:34推 : 想請教一下，選00878不買0056的原因是?17F 02/21 18:26
因為貪那個第一季0.4
營業員在我滑雪纜車上跟我講的
「欸欸欸，你現在買還可以參與第一季股息喔」
沒啥思考邏輯
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.80.199 臺灣), 02/21/2024 18:27:48
推 : 認真推18F 02/21 18:28
推 : 930租18000在這種沒機能重劃區感覺很合理吧 房租還沒19F 02/21 18:30
→ : 跟上炒作行情
→ : 跟上炒作行情
推 : 有算有推21F 02/21 18:30
推 : 原來是考量Q1配息，那理解您的出發點了，謝謝22F 02/21 18:33
推 : 0056在1月剛配完了吧，23F 02/21 18:37
→ : 我也是Lin上一篇說了才注意到，
→ : 反正填息日都很短，短期被套也沒什麼差，
→ : 就放著。
→ : 我也是Lin上一篇說了才注意到，
→ : 反正填息日都很短，短期被套也沒什麼差，
→ : 就放著。
推 : 謝謝分享 等待決戰結果27F 02/21 18:38
推 : 推推28F 02/21 18:39
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.80.199 臺灣), 02/21/2024 18:40:43→ : 房租也可以因素調整 台GG滿租 或 你 投資硬體 但基本上都29F 02/21 18:41
→ : 有各別風險
→ : 有各別風險
推 : 好猛 感謝分享31F 02/21 18:42
手機點進去excel會亂碼
建議電腦下載後打開來會比較有趣
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.80.199 臺灣), 02/21/2024 18:45:27
→ : 好煩 你買00878害我想買幾張 lol32F 02/21 18:45
推 : 下半年我再來投入參戰 現在太高了33F 02/21 18:45
→ : 別鬧 投資自負盈虧喔lol34F 02/21 18:46
推 : 那個，吃飯空檔仔細看了一下，有個地方可能有探討空35F 02/21 18:56
→ : 間，賣方佣金這部分。眾所周知，假定現今實登中位數1
→ : 209萬，幾乎可以肯定超過87%的賣方會直接跟仲介說「
→ : 我要實拿1200萬！」，所以這部分或許可以稍做修改，
→ : 其餘皆很詳盡。
→ : 間，賣方佣金這部分。眾所周知，假定現今實登中位數1
→ : 209萬，幾乎可以肯定超過87%的賣方會直接跟仲介說「
→ : 我要實拿1200萬！」，所以這部分或許可以稍做修改，
→ : 其餘皆很詳盡。
瞭解，所以現在行情賣方仲介佣金
大概壓到2-3%的意思？
假定實拿1200
實登1224-1236
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.80.199 臺灣), 02/21/2024 19:05:06
推 : 不是，我的意思是佣金實際上是被轉嫁的，%數無論算多40F 02/21 19:09
→ : 少，當然一般大概在2-3%成交是沒錯的，可以此回推真
→ : 實成交價金，當然這也是一部分價格層層升高的原因。
了解 內含在成交價內→ : 少，當然一般大概在2-3%成交是沒錯的，可以此回推真
→ : 實成交價金，當然這也是一部分價格層層升高的原因。
可估2-3%
推 : 拿來算算手上的物件 算得真仔細滿好玩的推推43F 02/21 19:26
推 : good44F 02/21 19:26
推 : 讚的45F 02/21 19:33
推 : 推啦46F 02/21 19:35
推 : 再次感謝分享47F 02/21 19:42
→ : 說實在，橋頭並不好租48F 02/21 19:55
→ : 18000左右高大楠梓很多，未來2025還有千戶社宅等著
→ : 18000左右高大楠梓很多，未來2025還有千戶社宅等著
推 : 珍貴表單，謝謝分享50F 02/21 20:00
推 : 實拿多少就是成交價格阿51F 02/21 20:06
推 : 其實我是覺得 用這種嚴謹的方法算下去 一堆人口中的
→ : 年化報酬率20% 仔細核定過大概剩下一半不到
推 : 其實我是覺得 用這種嚴謹的方法算下去 一堆人口中的
→ : 年化報酬率20% 仔細核定過大概剩下一半不到
是的，嚴謹的算法才有真實感
事後的投資表現也可以跟一開始的模型比較
推 : 大大好認真54F 02/21 20:18
推 : 感謝大大55F 02/21 20:20
推 : 感謝大大56F 02/21 20:23
推 : 好強大57F 02/21 20:24
推 : 直球對決58F 02/21 20:28
推 : 跟個十張玩玩XD59F 02/21 20:51
推 : 真金白銀推60F 02/21 20:52
推 : 感謝推61F 02/21 20:53
推 : 這篇怎麼還沒爆！太感謝了62F 02/21 21:00
推 : 推 感謝大大分享表單63F 02/21 21:02
推 : 謝謝64F 02/21 21:29
推 : 補個推, 很認真地想儘可能的公平比較65F 02/21 21:32
推 : 有錢人的快樂就是這麼簡單且樸實無華66F 02/21 21:46
推 : 推大戶的熱心分享！67F 02/21 21:50
推 : 感謝乾貨滿滿分享68F 02/21 22:03
推 : 感謝 來玩玩69F 02/21 22:28
推 : 有抓有推！確實房子年化仔細算會沒想像的高70F 02/21 22:35
推 : 卡起來71F 02/21 22:36
推 : 感謝分享72F 02/21 22:36
推 : 推，超仔細73F 02/21 22:43
推 : 推用心74F 02/21 22:49
推 : 用心分享推75F 02/21 22:49
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.237.232 臺灣), 02/21/2024 23:00:48推 : 好奇怎麼沒有把車位分開算價格跟單價?76F 02/21 23:39
→ : 他平民車位一格應該變數不大77F 02/21 23:44
→ : 平面車位一個，所以如果上漲跟其他平均
→ : 差異不大，就併進去
→ : 平面車位一個，所以如果上漲跟其他平均
→ : 差異不大，就併進去
推 : 用心推80F 02/21 23:59
推 : 這篇實用 大感謝81F 02/22 00:27
推 : 好認真啊 光這樣的分析 以L大的身價最少就值好幾萬吧82F 02/22 00:43
推 : 請問模型有把83F 02/22 00:58
→ : 1房租/股利 所得稅
→ : 2房屋社區管理費
→ : 3房屋火災地震險
→ : 4房屋家具家電（至少20萬，五年後殘值算折半）
→ : 5修繕費用（房東負責，一年抓一萬）
→ : 6空租，或是遇到租霸風險及打官司的時間成本（一年抓一
→ : 個月租金）
→ : 以上這些算進去嗎？
推 : 畢竟這些費用都是真實存在，因為我手邊沒有電腦，沒辦
→ : 法細看您的試算表。我決定要當房東之前也做過類似的程
→ : 式計算，裡面就有把這些因素也考慮進去
→ : 1房租/股利 所得稅
→ : 2房屋社區管理費
→ : 3房屋火災地震險
→ : 4房屋家具家電（至少20萬，五年後殘值算折半）
→ : 5修繕費用（房東負責，一年抓一萬）
→ : 6空租，或是遇到租霸風險及打官司的時間成本（一年抓一
→ : 個月租金）
→ : 以上這些算進去嗎？
推 : 畢竟這些費用都是真實存在，因為我手邊沒有電腦，沒辦
→ : 法細看您的試算表。我決定要當房東之前也做過類似的程
→ : 式計算，裡面就有把這些因素也考慮進去
都有，但此案租賃我是最優化
買到代租約沒空租
推 : 多謝分享95F 02/22 07:55
推 : 感謝分享96F 02/22 08:09
推 : 推97F 02/22 09:14
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.57.100 臺灣), 02/22/2024 10:19:21推 : 推98F 02/22 10:22
推 : 優質99F 02/22 12:10
推 : 未看先推，身價幾十億的願意來板上花時間認真分享真的100F 02/22 12:13
→ : 難得~
→ : 難得~
推 : 類似的報酬率，但00878的風險較大102F 02/22 13:00
推 : 感謝您分享 正煩惱怎樣幫手上物件建立表格 房版好人真多103F 02/22 17:07
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