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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-01-31 08:45:35
看板 home-sale
作者 notepad67 (甄姬拔劍)
標題 Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析(上)
時間 Tue Jan 30 11:39:01 2024


※ 引述《NovaShin (有病去看醫生不要看我)》之銘言:
: 1:舊屋翻修
: 80年代的時候
: 台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候
: 上面提到的三黃一劉是最大咖
: 會不斷的買入破舊的中古屋
: 透過精美的裝修
: 搭配仲介把便宜的房子拉高售價
==
只是看到舊屋翻修這個,想分享一下最近心得
想說老了,回去住一下透天好了
最近幾個月一直在看透天,仲介真的各種話術

有些是那種五十年老屋,完全沒有整理,什麼烏克蘭風或是加薩走廊風的還算有創意
很多那種什麼全新整理、拎包入住、水電管路已重拉的
真的不知道仲介怎麼有臉說的出口

看了七八間,那種已翻修/整理/拉線等等87%是話術
很多都是弄的看起來美美的,然後比不整理還慘,買了我還要打掉找工班重作

比如
1.隔間用木板,不是用矽酸板,中間又沒放吸音棉和防火棉
  沒放鋼架,不是被燒死也會被吵死,掛個電器可能整個牆倒掉
  如果沒有骨架,你鎖電視可能一二天沒事,過二天破牆而出
2.重拉電,但各層各間沒有作單獨迴路,各層沒分電箱、開關用雜牌(至少要用士林吧)
  沒有50A留給冷氣/洗脫烘/電熱水器/重拉線不如不拉
  還有那種只換開關、插頭內線是舊的也能騙說有整理
  把錢算在成本來賣屋,實際上買的人要重部重換

3.說地板重鋪,結果管路洩水沒捉好1/100都不到,小水沒差,洗衣機進來就死了
4.陽台弄的美美的,捉水平不考慮排水,下水孔在高點是要下什麼水?
5.前手施工垃圾可能藏在家中某個角落
還有很多一下想不到
基本上看了那麼多間,87%都垃圾整理,不知道是投資客真的不懂還是想賺快錢?
找的工班是他媽去向日葵小班找的?
仲介也接觸過七八個,有的真的很專業
有的就,那就那樣,開口就是幹話= =
問個大小,你沒雷射尺也要有捲尺吧,好在我自己有帶雷射尺

--
替員工依法投保有多重要
黑社會老大捏著小明的臉,語調陰冷:「混蛋,你居然是臥底。 」
臥底警察使勁搖頭否認。
老大咬牙道:
「你別裝了!我今天去工會幫你保勞保,人家說你是警察保公保不能重複加保」


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.38.238 (臺灣)
※ 作者: notepad67 2024-01-30 11:39:01
※ 文章代碼(AID): #1bk6zS2X (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706585948.A.0A1.html
grotwpig645: 真的一堆仲介超級不專業1F 01/30 11:41
ceca: 摳門裝修路線的.2F 01/30 11:42
kusomanfcu: 加薩走廊風 我笑了3F 01/30 11:44
una283: 還好不是老宅文青風4F 01/30 11:45
kusomanfcu: 手提箱塑鋼梯 雷射尺 水平儀 標準配備5F 01/30 11:45
kusomanfcu: 有type c  手機用延長鏡頭 你有用嗎
notepad67: 我有管道鏡30M的7F 01/30 11:51
notepad67: 還有那種拉線在木板隔間內,沒有作管束或是導管的,直
notepad67: 接透過板間下來,打開蓋板就看到了。
notepad67: 我很好奇的是,真的會有人看到有整理就相信有整理嗎?
yiliang1107: 沒錢、沒現金,就沒得選啊XDDDD11F 01/30 11:56
ceca: 其實玩透天摳門翻修,主要是怕前後價差太大,買方貸款貸不到.12F 01/30 11:58
ceca: 以前翻透天不打夾層大概一百萬.
ceca: 那你買500,翻100你要賣多少?大概要賣800.
ceca: 因為你還要扣交易成本,然後沒賺到一百多你根本不想賣.
ceca: 沒賺到一百你幹嘛不去玩兩間公寓你說是吧.
ceca: 但是你買500賣800,買家貸款會因為你買500被慘烈壓制.
ceca: 所以會變很難賣.
ceca: 因此他們摳門翻修就是把翻修費用壓在40.
ceca: 這樣買500翻40,轉賣大概在700.
ceca: 這樣他賺不到一百也還好.
ceca: 因為一個準備現金是200一個準備現金是140.
ceca: 因此現金投報算下去,賣700也沒投報低多少.
ceca: 然後買家貸款額度就高多了..
ceca: 這是透天摳門翻修得存在的原因..
ceca: 而像我...我...我他媽的不爽玩透天ing...
ceca: 之後要玩可能也是考慮1600以上的透天.
ceca: 這樣攤下去翻修費用可以相對很少.
kagaya: 就各種敲盤子啊 他敲十個大概看有沒有一個人懂,敲到一個29F 01/30 12:02
kagaya: 盤子他就賺。而且不懂裝潢的一定比懂的人多
ceca: 就不會撞到這種買家貸款貸不到的問題.31F 01/30 12:02
kagaya: 以前住女生宿舍,跳電沒燈,找個配電箱幫她們重開光明被當32F 01/30 12:04
kagaya: 神=.= 一百個人裡看有沒有一個懂...
kagaya: 喔....原來有價格考量@@又學到了
kagaya: 這樣就剩明明是摳門裝修話術你他不摳門的問題XD  不過仲介
kagaya: 本來就話術一堆了...
aq2272353712: 仲介跟我說公寓50年比30年大樓屋況好,還不用收管理37F 01/30 12:09
aq2272353712: 費,真垃圾
duriel3313: 50年公寓比30年大樓屋況好倒不一定是錯的阿39F 01/30 12:15
duriel3313: 不要看到仲介就預設太多立場 老大樓爛起來更恐怖
mago: 所以我才不想買中古屋41F 01/30 12:23
foda: 老屋翻修真的沒這麼簡單,高雄老家附近有些一看就知道是專業42F 01/30 12:27
foda: 投資客翻修的老透天,兩三年了都還沒賣出,這麼專業都不好處
foda: 理了,何況是一般人。倒是新屋或是預售屋,風險也沒有板上
foda: 的高手們說得這麼危險。例如高雄衛武營預售新屋,買 32,高
foda: 雄人一定覺得貴爆,但是 5 年後呢?效率說不定比老屋翻修還
foda: 高,本業不差,例如醫生工程師老師等等的一般人,真的適合
foda: 老屋翻修嗎?有時候甚至根本是一種微都更的節奏,一點也不
foda: 輕鬆,監工這種事,絕對不輕鬆
kusomanfcu: 不輕鬆啊 所以買來裝潢出售有他的獲利在50F 01/30 12:29
ceca: 漲太兇的時候,中期會賺得比短期多.51F 01/30 12:30
ceca: 但大多時候,短期賺得比中期多更比長期多.
ceca: 所以要看時期.
a96932000: 因為預售成屋成本相對高……你一間預售新成屋卡住的錢54F 01/30 12:32
a96932000: 或許可以買個一大一小兩中古了
KYOLONG: 少在那邊了 難道我跟你說屋主買500萬整理花了兩百萬 要賣56F 01/30 12:33
KYOLONG: 一千萬你就會買單?人寧願吃包著糖衣的毒藥也不願意吃能
KYOLONG: 治療身體的苦藥。看過太多了。不過我很少賣到投資客的案
KYOLONG: 件就是^_^
kagaya: 我的心得是有在上班的,比較適合無腦投資流,但賺得比人家60F 01/30 12:33
kagaya: 有腦翻修少,這算專業財該人家賺吧
cksai: 我也覺得投資客很不專業 翻新都翻得不好62F 01/30 12:52
notepad67: 工細不細是一回事,安不安全比較重要吧63F 01/30 13:03
licochen: 我也看過投資客裝修過的,有的是美但是細看亂整理,不64F 01/30 13:18
licochen: 實用,不如不整理,有的是整理得真的很好,但價格超貴
notepad67: 有些是真的粗到跟阿里山神木一樣粗,有人會看不出來?66F 01/30 13:19
licochen: 看投資客的房子,真的要懂一點裝修才能買,容易被坑67F 01/30 13:22
zzz50126: 就 市場比較喜歡這種案子 自住客看到廢墟會怕 看到簡單68F 01/30 13:29
zzz50126: 翻過的不會怕 這種容易被唬的真的只適合買新房 但沒錢
zzz50126: 投資客為什麼喜歡蓋這種的 因為市場喜歡這種的
F1239810: 拉皮就只是拉皮....不可能返老還童,除非重新投胎。71F 01/30 13:31
拉皮又是另一回事了,一樣是RF作防水
作好一點,花錢作頂樓防水,弄防水布,再上漆這樣頂樓還可以用
可以曬衣服、裝水塔
如果是省錢直接裝鐵皮的話,RF=廢掉
因為某六都拆除課來說,101年後新違建

1.沒人檢舉,不告不理
2.有人檢舉,如果正在施工,停工,即報即拆
3.有人檢舉,如果已完工,拍照排隊拆,排多久可能要排到二岸統一
4.架水塔沒關係,因為水塔是設備
5.太陽能熱水器要申請,但如果RF是違建不會過
6.老屋想合法,除非沒有增建,不然一定超過投影60%,1000%不可能會過
7.老透天風險很高,因為大部份沒有接到污水下水道如果汙水/糞水管沒接好,會很危險

所以一樣穿衣服,技巧還是有差,對未來利用也有影響
※ 編輯: notepad67 (220.130.38.238 臺灣), 01/30/2024 13:37:50
kusomanfcu: 最後都是看法規和成本 來處理72F 01/30 13:35
F1239810: 成本很重要...這樣說好了...這是南部實例,你有一間45年73F 01/30 16:24
F1239810: 3樓老屋450萬,附近一間35年賣650萬,你該花多少錢來整
F1239810: 理45年屋,然後賣出能賺錢? 你要地板牆壁打到見磚,鋁
F1239810: 門窗都換氣密窗都重新來弄,起碼要400萬以上吧,你成本
F1239810: 都850萬了..要怎麼賣!! 所以做基本油漆防水換電線廁所3
F1239810: 件就好,地板不夠錢重鋪啦,鐵門鐵皮屋鋁窗都不夠錢。
F1239810: 抓100萬內整理,成本550賣600萬。
F1239810: 所以你看到很多整理過房子,只有整理半套,能接受就可以
F1239810: 買,不然就去買35年的來自己整理,但可能也是要再花100
F1239810: 萬,油漆.防水拉.電線.浴室3件....但地板.鋁門窗.鐵門,
F1239810: 可能會比45年的新一點,不用重新弄。
shena30335: 加薩走廊風wwwww84F 01/30 19:56

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