※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-12-08 13:47:18
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 買房前夕突然後悔了
時間 Thu Dec 7 23:51:12 2023
(拍拍~)
其實魯弟我覺得當房奴不難，簽下去房子就有了阿。
難的是要如何說服自己背30年房貸，正常沒後援的普通人很難在未來很長
一段時間薪資沒有大幅提升前，過著像沒背房貸那樣支出隨興的日子，
所以其中三個重點就是，剛需、剛需、剛需。
如果說是剛需(例如說成家)，其實買貴一些倒還無妨，畢竟可以自己裝潢成
想要的樣子，且因為有需求，外加每天都可以使用到，要說服自己在房價高檔
入手相對容易。
如果是FOMO(Fear Of Miss Out)的話，就比較不建議，我的話是絕對不會幹這種事 XD
剛好魯弟手邊也有300萬閒錢，我是 All-in 美國投資等級公司債，然後再拿去質借
剛好魯弟手邊也有300萬閒錢，我是 All-in 美國投資等級公司債，然後再拿去質借
6成，然後再重複。做一個簡單試算(有一些四捨五入，可自行更正):
本金(萬) 00720B @33.6 利息支出(2.45%)
(張數)
初始 300 89
1st質押 180 53 44100
2nd質押 108 32 26460
3rd質押 64.8 19 15876
4th質押 38.88 11 9525.6
6th質押 13.9968 4 3429.216
總借款: 429 萬 215 105105
年配息: 1.96 (仟) X 215 = 421400
年淨現金流 = 421400 - 105105 = 320,146
每個月大概有 2.66萬的淨現金流，爽嗎?~ 顆顆
十月底美債突破 5% 殖利率時其實是一個難得的進場點，
那時候投資等級公司債差不多在 6~7%。放到今天大概有5%~15%的資本利得。
繼續放下去除了淨現金流，應該會有更好的資本利得報酬。
目前投資等級公司債的位階其實只比 2020/3 略高或差不多，所以現在用槓桿
是相對安全的，風險可以自己評估。另外質借利率不嫌麻煩的話有2.06%的可借，
報酬率可以再拉高一些。再來就是匯率風險了，自己是覺得可以承擔
以上~提供給現階段買不下手的空空們一個現金流方案。魯弟不追高，如果房價繼續
UP~ 我存債一個月2.66萬也挺夠用惹~~
※ 引述《t813900 ()》之銘言：
: 上週拿到將來銀行核貸成功的通知，
: 2.06%，30年，未來30年每個月都要還4萬塊，
: 這之前還要先掏出我辛苦攢賺的300萬當頭期。
: 突然好後悔，其實每個月拿出2萬，1個人在北市就可以租到不錯的房子，
: 生活也可以過的寬裕，但如果確定要買下這間房，生活上就開始會有壓力，
: 原本都是充滿幹勁的在處理這一切，不知道為什麼在一切塵埃落定的時候，突然有些膽
: 怯..甚至想放棄。
: 大家買房的當時也有這種心情嗎？突然好想收手了..
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.52.144 (臺灣)
※ 作者: MiniArse 2023-12-07 23:51:12
※ 文章代碼(AID): #1bSUdo4s (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701964274.A.136.html
推 : 哪有什麼貸下去就可以，要有頭期款欸XD1F 12/08 00:08
推 : 每次都六成借到滿?不會有萬一不如預期破維持率要追繳問題2F 12/08 00:11
推 : 喔，那你一個月房租多少錢？3F 12/08 00:16
→ : 房租30年都不漲？
→ : 老話一句，你要當少年X神沒人阻止你，
→ : 不要賺的不如預期又輸不起就好了。
→ : 題外話，那你是怎麼說服自己
→ : 要‘’租一輩子‘’的房子的？
→ : 房租30年都不漲？
→ : 老話一句，你要當少年X神沒人阻止你，
→ : 不要賺的不如預期又輸不起就好了。
→ : 題外話，那你是怎麼說服自己
→ : 要‘’租一輩子‘’的房子的？
推 : 不錯 債息付房租 爽嗎9F 12/08 00:29
→ : 不是 買房增貸不是一樣可以用你那套嗎 重點是還有自己10F 12/08 00:33
→ : 的房子住 一樣2.06%
→ : 的房子住 一樣2.06%
推 : 買00712不就好XD12F 12/08 00:52
→ : 反正交易策略差不多
→ : credit spread拉開直接炸XD
推 : 看錯，槓桿其實很低那沒事XD
→ : 反正交易策略差不多
→ : credit spread拉開直接炸XD
推 : 看錯，槓桿其實很低那沒事XD
→ : 也不錯啊16F 12/08 02:50
推 : 很好有投資收入 肯定會是超優質租客17F 12/08 04:15
推 : 阿我不會先拿來買房 轉增貸再來投資不就好18F 12/08 07:30
推 : 應該是想要的房頭期款付不了，只能這樣吧19F 12/08 07:36
→ : 有資產的人才建議開槓桿，什麼都沒有的最好不要開到滿20F 12/08 07:47
→ : 結果是只能這樣 不是選擇這樣XD21F 12/08 08:00
推 : 不錯啊 推推～也是種分享啦 改天來質押一下哈22F 12/08 08:08
推 : Thanks for share23F 12/08 08:13
推 : 後面幾層看起來套利沒有多少，拿來當預備金比較好24F 12/08 08:13
→ : 樓上們很多講的是真的不要想說被洗臉～忠言總是逆耳。
→ : 既然也不是情緒性空空類的言論。魯叔也來弱弱點一下
推 : 我也覺得美債確實現階段增值很可期，是個不錯的標的。
→ : 不過你是在一個套利2趴多的低風險東西上面開2倍多槓
→ : 桿…啊vs房租收益的總價投報率有沒有2趴多，連現在買
→ : 新房子都有了…啊人家是幾倍槓桿？遑論跟房子比增值…
→ : 所以如果還在租房的話是第一間是想都不用想的，投資
→ : 的話就可以再想想 什麼時候該換回房子…終究要買房的
→ : ，早晚該做的事 就早點做～
→ : 樓上們很多講的是真的不要想說被洗臉～忠言總是逆耳。
→ : 既然也不是情緒性空空類的言論。魯叔也來弱弱點一下
推 : 我也覺得美債確實現階段增值很可期，是個不錯的標的。
→ : 不過你是在一個套利2趴多的低風險東西上面開2倍多槓
→ : 桿…啊vs房租收益的總價投報率有沒有2趴多，連現在買
→ : 新房子都有了…啊人家是幾倍槓桿？遑論跟房子比增值…
→ : 所以如果還在租房的話是第一間是想都不用想的，投資
→ : 的話就可以再想想 什麼時候該換回房子…終究要買房的
→ : ，早晚該做的事 就早點做～
推 : 新警察啦一定沒看過ceca算投資房地產VS股票34F 12/08 08:34
推 : 鼓勵當空空+135F 12/08 08:43
→ : 公司債的風險不見得低36F 12/08 08:46
→ : BBB級債券在當寶，看來大家都忘了2008了
→ : 這種長債的波動甚至不見得比股票低
→ : BBB級債券在當寶，看來大家都忘了2008了
→ : 這種長債的波動甚至不見得比股票低
推 : 再有信心的投資, 也要預留安全邊際 不重壓39F 12/08 08:54
→ : 小弟風險評估, 第一層質押5成就差不多了
→ : 壓六層… 祝福順利 (o_o)
→ : 小弟風險評估, 第一層質押5成就差不多了
→ : 壓六層… 祝福順利 (o_o)
推 : 我是買房+存股+固定現金在手 股雖然存很少，慢慢累積42F 12/08 08:55
→ : 股就存債+市值etf就好
→ : 股就存債+市值etf就好
→ : 要壓到滿其實建議你做利率期貨比較單純44F 12/08 08:59
→ : LTCM事件XD45F 12/08 09:01
推 : IB嗎 利率好低46F 12/08 09:06
→ : IB可以買元大00720B？47F 12/08 09:10
推 : 樓樓上是問2.06嗎？元大證金專案2.06 限指定股票、etf48F 12/08 09:40
→ : 元大證金 跟 元大證券 不同公司喔
→ : 元大證金 跟 元大證券 不同公司喔
推 : 我覺得這篇不錯啊！已經有自住房又不想買房當投資的人50F 12/08 09:47
→ : 可以參考
→ : 可以參考
推 : 重點是他應該本來就有房了(′▽‵)52F 12/08 10:03
推 : 有自住房後，你投資什麼沒人管你，53F 12/08 10:38
→ : 問題就是一間自住都沒有的人，
→ : 不要幻想你可以賺贏房價漲幅，
→ : 做的到我佩服你，做不到不要輸不起。
→ : 問題就是一間自住都沒有的人，
→ : 不要幻想你可以賺贏房價漲幅，
→ : 做的到我佩服你，做不到不要輸不起。
噓 : 真的，有人一直認為債券風險很低喔，要不要看前幾年57F 12/08 10:46
→ : ，債券大屠殺，你自以為每月領3萬內爽爽領，一次大
→ : 屠殺，血本無歸
→ : ，債券大屠殺，你自以為每月領3萬內爽爽領，一次大
→ : 屠殺，血本無歸
推 : 正確 推坑房貸根本害人60F 12/08 12:57
推 : 我籌到頭期硬著頭皮就砸下去了，現在每個月用股息來還，61F 12/08 13:23
→ : 生活其實綽綽有餘，不過有點後悔當時沒有將來可以貸，原p
→ : o貸到的這個條件有夠香
→ : 生活其實綽綽有餘，不過有點後悔當時沒有將來可以貸，原p
→ : o貸到的這個條件有夠香
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