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作者 標題 Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700
時間 Wed Dec 28 21:33:25 2022
任何方式都有人能獲利，這套所謂主流的作法最核心的重點是
***下跌時心理層面是否能承受?
情境1 假設有200萬自有資金，用無貸款的房子借貸400萬出來
200+400=600萬全部投入股市，再質借400萬出來買股並質押
最後會有1000萬的股市部位，自有資金佔20%(200萬)
質借維持率1000/400=250%
如果市場下跌30%，此時部位會變成700萬/400萬=175%
此時帳面自有資金全部賠光，且負債100萬
同時每月需負擔6666元的質借利息跟房屋增貸的$20236
每月還款約27K，現金流撐得住當然可以
但一般人通常沒有資金再逢低加碼，只能苦撐等待市場回溫
(假設薪資8萬左右，平常可動用資金為薪水的1/3)
情境2
如果當初更激進一點的人，不斷的質借買入再質押
膨脹成質借600萬+200萬自有資金+400房屋借貸=1200萬
承平時期維持率只有200%的時候，遇到以上的30%大跌
維持率會降到140%，當場被業務打電話催繳
承平時期維持率只有200%的時候，遇到以上的30%大跌
維持率會降到140%，當場被業務打電話催繳
雖然130%才會強迫賣股，但應該壓力大到睡不著了
30%下跌很罕見嗎? 今年就遇到了
很抱歉，我自己就是情境2
當大盤跌破萬三時，我的維持率只剩167%
只好趕快找銀行信貸330萬，把股票質借的一部分還掉
用時間換取空間
因為信貸沒有維持率問題，但信貸每月需還款42K
本身現金流是不足的
只好每月從股票質借部分撥款，償還信貸
等到年終跟股息下來才能打平
如果空頭再維持一年，情境2的狀況下你能受的了嗎?
另一個重點，本身是否已經有穩定的獲利模式?
開槓桿是放大獲利跟虧損
10%的獲利放大三倍變成30%，相對地遇到10%虧損會變成虧損30%
借的錢還是要還，虧的都是自己的本金
以上都想清楚的話就可以套用這個公式操作了
最後說明一些執行細節
1.增貸後買股，拿股再去質押
銀行跟券商都有做股票質借，但通常喜歡0050成分股
上市可以借6成、上櫃可以借5成。大多持有穩定的大型權值股利率比較好談
警示股不能質押
現在質借利率最低是2.0%
能借的額度看個人的信用交易額度，此額度通常與融資額度共用
2.質押出來的錢先去還增貸
通常增貸會有閉鎖期，我自己遇到是鎖兩年
所以通常質借出來會質借買股或是買房
但買股可以再質押提高維持率
拿去買房，股票部位的維持率就要注意
例如情境3
自有200萬+房屋增貸400萬，股票質借300萬(600/300=200%維持率)
300萬拿去再買一間總價1000萬的房子
股、房兩邊都高槓桿，升息加股市大跌就gg了
今年也剛好有遇到XDD
但如果質借300萬是拿去買股票再質押，會變成900萬/300萬=300%維持率
股市腰斬都不會被催繳
股息還房貸跟質借降低槓桿正確
但除息時維持率會降低，如果遇到手中持股剛好殖利率超高
例如陽明，在除息後拿到現金還款中間的一個月
維持率要自己注意，不要讓20%的股息變成壓垮自己的最後一根稻草
我自己的結論是，如果股癌EP309說的，持股部位建議上限在120%~200%
避免遇到承受不起的下跌
房屋增貸投資平常可以使用，但股票質借建議在股市大跌時再加碼
在相對勝率較高時用這招，承受高風險才能享受到高報酬
不然只是平白承受高風險(高虧損)
以上算是2022年對自己投資策略的檢討與反思
祝大家2023年都能贏過大盤
: : 心得/評論：
: : 新聞裡寫的事情,是否就是很多賺大錢的關鍵
: : 台灣致富的秘密SOP
: : 是不是就是
: : "買房" ==> 增貸 ==> 拿增貸出錢"買房" or "買股" ==>重複此循環
: : 買房 vs. 買股 (鄉民最大的問題 就是有沒有關鍵買房的那一桶金?)
: : 但要用此招有個大重點就是:"房價不能跌",跌了用此招就完蛋了
: 觀念正確，
: 補充目前主流做法，
: 增貸後買股，
: 拿股再去質押，
: 質押出來的錢先去還增貸，
: 之後只要繳質押的利息就好，
: 不用還本金，
: 然後股利繳舊的房貸和質押利息，
: 自己多的資金再三不五時去補股票，
: 讓自己不可能斷頭。
: 因為增貸部分還掉，所以又可以增貸出一筆錢，再去買間房複製來炒。
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※ 同主題文章:
12-25 10:26 ■ [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 10:46 ■ Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 12:19 ■ Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 13:36 ■ Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
12-25 15:57 ■ Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700萬存
● 12-28 21:33 ■ Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700
推 : 中肯勸世文1F 12/28 21:35
推 : 心臟真大2F 12/28 21:35
→ : 有的人根本沒教風險一味叫人借貸存股…3F 12/28 21:35
推 : 爸爸貸 也能嗎4F 12/28 21:37
推 : 推 這篇才是真實狀況5F 12/28 21:37
推 : 好文 感謝分享6F 12/28 21:38
推 : 有賣房焦慮症的人,當然希望人人都投機,護房市成交量7F 12/28 21:39
推 : 推8F 12/28 21:40
→ : 中肯勸世文，恐慌性下殺還可能直接斷頭：）9F 12/28 21:41
推 : 推 考量風險 獲得報酬 有強者風範10F 12/28 21:41
推 : 好文11F 12/28 21:42
推 : 這篇要收藏，槓桿使用很到位，謝謝分享12F 12/28 21:43
推 : 感謝教學13F 12/28 21:45
推 : 不是 你萬八歐印還質借哦 當時在想什麼14F 12/28 21:50
從2020 Q2開始房屋借貸買入，2021Q1買滿後開始股票質借慢慢買到21Q3 就滿手了，不是全部都卡在萬八，但也差不多了XD
推 : 太猛了大大 槓桿遇到逆風處理得宜 帥!15F 12/28 21:54
推 : 要真的有實戰經驗的人才知道自己心臟夠不夠強，入場16F 12/28 21:54
→ : 前說的一嘴好理論都是空話
方法都是好的，是先了解風險跟知道自己在做甚麼就好→ : 前說的一嘴好理論都是空話
推 : 稱過去就可以出一本 質押專門書籍了18F 12/28 22:02
發發文章跟大家分享就好XD推 : 你能信貸出330萬，還款能力應該是很強啦不怕19F 12/28 22:04
版上應該很多人可以，但可動用資金都拿去還質借跟房屋貸款了推 : 叫你去槓桿..真的去..槓桿！祝福啊20F 12/28 22:13
一起撐過去推 : 請問大師現在是質押的好時機嗎 已經大跌20%了21F 12/28 22:15
我如果知道還需要分享套牢心得嗎?推 : 當初槓桿就壓太重了22F 12/28 22:15
→ : 那時一片樂觀 還能再上去2000點到兩萬啊（淚）23F 12/28 22:16
推 : 直接買正二不是最快24F 12/28 22:17
推 : 講一堆賭徒屁話 別發破產文啊25F 12/28 22:25
不要詛咒我XD 我財務還健康啊※ 編輯: aulau (150.116.175.64 臺灣), 12/28/2022 22:32:19
推 : 我覺得房屋增貸只能買高股息ETF或美債26F 12/28 22:30
推 : 查了過去文章 專業槓桿者27F 12/28 22:39
推 : 還沒遇過金融海嘯而已XD28F 12/28 22:39
推 : 給我一根槓桿，我能撐起全家經濟29F 12/28 22:40
推 : 大大還有心情分享拯救蒼生 心臟真的很大顆30F 12/28 22:47
推 : 一堆喊房市不會跌 開槓桿壓身家的...問出事怎麼辦31F 12/28 22:48
→ : 在那邊說銀行給你貸就代表你有還款能力這種循環論證
→ : 在那邊說銀行給你貸就代表你有還款能力這種循環論證
→ : 給我一根槓桿，我一棒毀掉祖上基業33F 12/28 22:48
→ : 不覺得似曾相識嗎?34F 12/28 22:48
→ : 次貸不就是這樣來的
→ : 次貸不就是這樣來的
推 : 畢竟一輩子能遇到一次921房子全倒的機會也是不多36F 12/28 22:52
推 : 分享就該給推37F 12/28 23:00
推 : 好猛38F 12/28 23:01
推 : 你可以出一本書 質借Cover我的每一天39F 12/28 23:09
推 : 不是，不都叫你選穩定不會下跌的個股了嗎？誰叫你40F 12/28 23:13
→ : 選到會下跌的個股？（誤）
推 : 你說的那個叫假除息，買到高殖利率的又套牢，除息下
→ : 去立馬斷頭
→ : 選到會下跌的個股？（誤）
推 : 你說的那個叫假除息，買到高殖利率的又套牢，除息下
→ : 去立馬斷頭
推 : 你好猛0.044F 12/28 23:29
推 : 太精彩了45F 12/28 23:31
→ : 很好奇這樣槓桿的獲利到底如何46F 12/28 23:36
推 : 猛猛得 推一個47F 12/28 23:38
→ : 你這個是槓桿開很大吧,一般人才不會這樣搞48F 12/28 23:45
→ : 我朋友信貸100萬,就被利息嚇到了
→ : 我朋友信貸100萬,就被利息嚇到了
推 : 信貸額度跟利息 跟你的本業收入相關50F 12/28 23:48
推 : 本業不好才會這麼累51F 12/28 23:49
推 : 你挑的股有問題 能跌到30%52F 12/28 23:50
→ : 開房貸 信貸 質押 首重挑穩定個股 跌30%不叫穩定
→ : 而且你質押買入在質押 本來就是擴大槓桿
→ : 只能說你的資金應用上還有問題 不過你本業撐得住
→ : 我今年房貸進場的定存股 支支填息 股息>7%
→ : 到現在損益都還是正的 大盤再殺3000點我都不怕
→ : 開房貸 信貸 質押 首重挑穩定個股 跌30%不叫穩定
→ : 而且你質押買入在質押 本來就是擴大槓桿
→ : 只能說你的資金應用上還有問題 不過你本業撐得住
→ : 我今年房貸進場的定存股 支支填息 股息>7%
→ : 到現在損益都還是正的 大盤再殺3000點我都不怕
推 : 推，謝謝分享58F 12/29 00:33
推 : 質押可以不用貸到6成滿，你可以貸少一點，維持率很59F 12/29 00:39
→ : 高，不需要擔心。另外就是承如樓上所言，選股方面可
→ : 以跌到30%可見標的選擇並不穩健。
→ : 高，不需要擔心。另外就是承如樓上所言，選股方面可
→ : 以跌到30%可見標的選擇並不穩健。
→ : 不然就是股沒問題 你買太貴XDD 要檢討下買入點62F 12/29 00:43
推 : 寫成書會賺，書商應該有興趣63F 12/29 00:57
噓 : 純噓想救人上岸64F 12/29 01:03
推 : 這篇好猛 值得收藏65F 12/29 01:10
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