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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-12-27 21:24:05
看板 Stock
作者 midas82539 (喵)
標題 Re: [新聞]史上最重手打房　預售屋投資客剉咧等
時間 Mon Dec 27 20:05:57 2021

※ 引述《copybrown (copybrown)》之銘言：
其實很多金融商品的交易模式都是相近的，只是看你有沒有發現其本質。
例如還沒被禁止的紅單交易，如果你有做選擇權買方，那其實你就可知道
紅方就是一種付權利金預先買「履約權利」再賣給其他人的遊戲。

只是它比選擇權好的是，你7天沒法賣出去，你還可以把訂金收回，
你最多就是虧付給仲介公司與業務的佣金而已。

但換約就不太一樣了，它的性質比較接近期貨。

首先你必須要和建商買預售屋契約，而且你要付手續費(房地產總價0.1%)、墊付工程款

、財產交易所得稅。你是要先有類似保證金的自備款，
來購買實際上櫃很多的房地產契約。
然後再想辦法賣給下一個願意買更貴的盤子。以賺取價差。

而要將獲利極大化，也就跟期貨一樣就是一次加碼狂買物件，然後等房價繼續漲
再脫手。理論上只要不斷永遠繼續漲，那你就可以在漲勢中賺錢。




那麼真的有那麼好賺嗎？
我們以近20年的七大都會區的歷史高低價來看理論上低買高賣的最大漲幅：
         最大回落       最大漲幅
台北市    -17.3%            3.2%
新北市    -16.2%            8.4%
桃園市    -12.2%           30.9% (3rd)
新竹縣市   -8.1%             46% (1st)
台中市     -7.9%             24%
台南市     -7.9%             34% (2nd)
高雄市    -15.1%           23.1%

你可以發現，其實它還是會符合供需的。如果已經被炒很貴的地方，由於單價太貴
那你委賣掛太貴沒人成交，套牢的就會是你。所以漲幅其實不會大很多
而投機的資金會輪轉到其他相較便宜的縣市。

然而跟期貨一樣，你怎麼低買高賣，最後還是要碰到真的要買做實物交割的買家
買你契約的人，你才能獲利。不然實物交割被套牢的還是你自己。
而真的要買房的買家會面臨：自備款與利率是否夠低讓他可以攤平買房成本。
所以一旦央行與銀行開始升息，最後買家開始觀望後，你看到的多頭就會開始消失
進而變成回落下跌。


再來就是資金槓桿的上限，你為了投機買第三戶的銀行貸款只會貸款40%
由於槓桿相對縮減，你要準備的自備款要更多，60%。
以投機者來說像這種保證金提高的影響，就會減少你的最大獲利。
而且這個緊縮銀根少發貸款的現象是整個房地產業的，
一旦購地貸款成數再調降、而且又碰到原物料(鋼鐵、水泥)價格不斷上漲
建商成本不斷提高也會轉嫁到預售屋售價上，進而再墊高你的基礎自備款，
而你的貸款又只能收40%，整體來說你買預售屋卡進的錢是越來越多的。
這些都會逐漸地侵蝕你的利潤，而你只能祈禱明年利率不會提升造成行情反轉。

但只要有一點金融概念的人都會知道，明年央行跟美國聯準會跟緊升息機會很大。
那麼當最後買家因為考慮利率調升而觀望不買房，房價下跌，你就只能降價求售。
而買家還是覺得太貴，預售屋也快蓋好了，時間就不會站在你這邊。

首先你只是想短期暴賺你不會想買房的，因為會有5年不得轉售的限制。
等同於你就算買你現金也會卡五年，再來你可能根本沒那麼多錢，
因為你當初只是為了爆賺借錢開槓桿的。這時你就只能違約。
這個時候你就不僅損失訂金，而且還有違約金，最高為總價15%。

那麼剩下因為套利者選擇違約不買，蓋一堆空屋的建商怎麼辦？

其實就跟你股票套牢一樣，它要嘛就等，要嘛就是停損折價求售來換取現金回籠。

而建商折價求售就是目前中國正在上演的事情，所以我只能說，這不是不會發生的。


我想還是會有認為房地產會大賺的人會反駁我吧。
對此我只能回應：別把多頭行情當作你的投資技巧。

股市經常會有一種現象，在多頭成熟的時候，到處都是自詡天才與大師的人。
以至於毫無邏輯、夢想期待、並不負責任宣稱以後會更好的人，
反而會被當作理所當然，上漲還有很大的空間，然而長期多頭市場還是有結束的一天。
而除了價格很明顯地開始反轉向下前，我們永遠不知道市場何時才會結束多頭行情。

更不幸的是，更多人對行情是純然地無知，在多頭結束後，還是緊抱
等到你注意到有落差時就已經太遲了。

與其相信房價永遠只會上漲，不如客觀地看待價格與可能的控制變因。
這才能導向出理性與合理的決策。

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※ 同主題文章:
　 12-22 16:00 copybrown. ■ [新聞]史上最重手打房 預售屋投資客剉咧等
　 12-27 18:32 e04su3. ■ Re: [新聞]史上最重手打房 預售屋投資客剉咧等
● 12-27 20:05 midas82539. ■ Re: [新聞]史上最重手打房 預售屋投資客剉咧等
推 jerrylin    : 理性分析推1F 12/27 20:08
推 sbob        : 快點賣房 要崩了2F 12/27 20:10
→ jhun        : 注意地點別亂買3F 12/27 20:14
推 VichanGer   : 房蟲會來噓4F 12/27 20:16
→ laosoacj    : 講得不錯但 你會被房版的房蟲噓5F 12/27 20:17
→ tctv2002    : 這波主要就是叫南部的預售屋  不要太超過6F 12/27 20:17
推 e04su3      : 理性好文推7F 12/27 20:19
推 dsch0126    : 感覺很實用 推8F 12/27 20:19
→ loveponpon  : 等等房版的人要來噓了9F 12/27 20:20
噓 abiggun     : 炒房仔：房價只漲不跌10F 12/27 20:20
推 Homeparty   : 推11F 12/27 20:21
推 eknbz       : 主要是6樓講的那樣  炒可以但要低調12F 12/27 20:22
推 kikinini    : 房版房蟲會虛你 新竹房子不會跌 一坪100萬不是夢13F 12/27 20:22
推 ntg123      : 前幾天才去問預售屋、開價還比以前貴！什麼鬼14F 12/27 20:23
推 askl817     : 我覺得這篇講金融沒問題，但是講房地產真的蠻外行15F 12/27 20:23
推 Morphee     : 換約為何要準備六成 投客根本不打算貸款16F 12/27 20:23
推 e04su3      : 全篇文我只有一個疑問 央行會跟聯準會同步升息嗎??17F 12/27 20:23
→ e04su3      : 這點我其實是存疑的
→ askl817     : 房地產的投資客可以說是最保守和最有經驗的一群人..19F 12/27 20:24
→ Morphee     : 資金槓桿哪段整個怪20F 12/27 20:25
推 kilof       : 好21F 12/27 20:25
→ askl817     : 講房地產還是建議看ceca大的文，這篇脫離現實太多22F 12/27 20:25
推 stevelovkaka: 推23F 12/27 20:29
推 catfool     : 可是一直噴出，等不到蹦蹦啊24F 12/27 20:29
推 smileman810 : 推好文25F 12/27 20:30
→ kuosos520   : 反正這兩年也漲夠多了，還在慢慢看的就繼續慢慢看26F 12/27 20:30
→ kuosos520   : 吧，現在也不用急了
→ zszsdd      : 很難再跌回過去的價位，政黨財團聯手哄抬，台灣跟28F 12/27 20:31
→ zszsdd      : 其他國家不同是，炒房大戶資金很充裕
推 chewthelife8: 這篇真的講的好30F 12/27 20:32
→ zszsdd      : 南部看過不少空屋5年以上的透天跟大樓，有政黨的幫31F 12/27 20:33
→ zszsdd      : 助，怎麼可能讓房價下跌
推 Drizzle     : 推33F 12/27 20:34
推 kkchen      : 我家附近最近成交價直接漲一倍，好離譜。34F 12/27 20:35
→ pow7520     : 本篇太多假設美好情境…離現實太遠，參考價值頗低！35F 12/27 20:36
推 spirit119   : 精闢36F 12/27 20:36
推 hearmeroar  : 對  其他國家炒房資金很窘迫 只有台灣最好炒  房價37F 12/27 20:37
→ hearmeroar  : 永不落國！
推 herculus6502: 推，不過字多有點難消化39F 12/27 20:37
推 slg         : 五年不能轉售不是針對個人喔！這一項更正一下40F 12/27 20:37
推 jerrylin    : 其實2019美國就已經準備升息了  是碰到疫情41F 12/27 20:38
推 lin900117   : 推42F 12/27 20:38
→ jerrylin    : 就有一群87以為會低利率到天荒地老  可以炒房炒到死43F 12/27 20:38
→ jerrylin    : 台中一堆產權複雜的都空屋二十年了啦  甚麼五年
推 kkjjkkjj    : 大多頭股神到處是啊45F 12/27 20:41
推 EDFR        : 推你46F 12/27 20:42
推 caio        : 除非受外力影響，不然打房在台灣向來都是打假球47F 12/27 20:42
推 qaz630210   : 這波是連中南部人口外移的小鄉鎮都狂蓋新房大炒，四48F 12/27 20:43
推 andy50814   : 說個笑話 央行升息49F 12/27 20:44
→ qaz630210   : 周都是田的地方都在蓋20~30坪華廈怎麼想都莫名其妙50F 12/27 20:44
推 flycarb     : 理性分析給推。但是整個市場也開始在掃掉小建商了51F 12/27 20:49
→ flycarb     : 之後買新屋就會比較麻煩，只能看大建商鎖籌開價很煩
推 andykao082  : 潮水退了53F 12/27 20:50
推 slg         : 南部漲很多的是預售屋跟新古屋，空屋的是好幾十年的54F 12/27 20:51
→ slg         : 老透天。自住別被這篇騙了，有需求負擔得起趕快買。
→ slg         : 投資的到可以參考一下這篇的論點
推 id44kimo    : 最近有發現一堆二手房開始在微降價了57F 12/27 20:53
→ id44kimo    : 這兩年買房會被套在最高點吧
推 tist        : 推59F 12/27 20:53
推 LabaEllis   : 講的好像北部的物件都住滿人一樣 明明也是一堆空屋60F 12/27 20:54
→ LabaEllis   : w
推 tsubakiten01: 先推再看62F 12/27 20:54
推 angelae086  : 認真文63F 12/27 20:55
推 hune        : 沒這麼快崩 但目前的確是盤整64F 12/27 20:55
→ hune        : 美國QE效應導致房市一陣大哄抬 要等基本面(剛需)跟
→ hune        : 上還要一段時間 跟股市狗與主人的故事一樣
→ hune        : 而都市(熱門股)會有撐 鄉下(冷門股)則難漲易跌
噓 lupefan4eva : 房產是讓人住的68F 12/27 20:58
推 AlexanderIn : 開始升息之後，就知道誰沒穿褲子了，不過還要到20269F 12/27 21:00
→ AlexanderIn : 3才能檢驗
推 poisonshing : 沒錯71F 12/27 21:00
推 Robben      : 最近要自住的我覺得可以先觀望72F 12/27 21:01
推 Stunish     : 問題是現在一堆人等回調 就不可能出現像SARS那種低73F 12/27 21:02
→ Stunish     : 檔讓你買了
推 howhow801122: 邀請c大 PK一下75F 12/27 21:02
推 Enzofulgura : 推 邏輯清楚 別以為房蟲拼命喊多市場就永遠不倒76F 12/27 21:05
推 bradygoat1  : 炒房的人真的很沒品 讓年輕人看不到希望77F 12/27 21:07
推 s1385999    : 大推78F 12/27 21:07
推 kylie720    : 我們房板的人現金很多還會風險控管79F 12/27 21:07
推 iverson2001r: 我是滿期待說離現實太遠的人說的更深入一點，不然只80F 12/27 21:08
→ iverson2001r: 是放炮個就沒了喔
推 ja6150      : 這偏在房板會被噓，推你82F 12/27 21:11
噓 charliebitme: 就跟之前航運完全一樣 抓最後一隻 中人90%都高歌離83F 12/27 21:11
→ charliebitme: 席
推 smallcheng  : 等Ceca大回覆了XD85F 12/27 21:12
推 loopdiuretic: 每個世代都馬嫌房價太貴 結果十年後還是在嫌太貴86F 12/27 21:13
→ loopdiuretic: 房價跌都不知講多久了 可是到底跌在哪呢？
推 Kobe5210    : 炒房的人真的很沒品+1 君子愛財也要取之有道88F 12/27 21:15
→ Kobe5210    : 我說的是帥過頭們

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