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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-11-28 23:41:59
看板 home-sale
作者 ttnez (^^)
標題 Re: [新聞] 真的套牢! 雙北17萬人偷哭、5萬人大哭
時間 Mon Nov 28 17:17:30 2016


: 這群幾乎「買在最高點」的人,因為取得成本大多高於當今的行情,因此幾乎成為了「

: 牢戶」。根據內政部統計在2014年~2015年時,雙北市共有17萬筆建物買賣移轉登記,

: 中更有5.4萬筆屬於「第一次登記」的新成屋,成為這波房市反轉中最苦情的角色。
: 至於這樣的狀況還要持續多久?


高點買房子本來風險就很大, 只能說乖乖繳房貸 至少不會被斷頭。


房價修正蠻明顯的
松山車站附近
我102.4買59
同棟不同戶
102.10成交64
103 ~104成交70~80

105成交....66 (銀行估61)
其實跌蠻快的


另外
民生敦北(老爸當年買8)
103~104成交85

105成交....72

這些是自己和鄰居成交的價格。


4年前買松山車站...後來在老爸和老弟的支持下,1520房貸還清....再增貸1275( 動用才
計息) 做套利投資(股、債、ETF)

等於用245持有房子, 租金30
1275....年報酬6%左右(平均一年80)

現在在等金管會通過...「債券抵押借款」
要把1275在變成3000


我是覺得房子是好東西, 沒有比他更好的抵押品了。 借錢「利率低」「時間長」, 所
以只要是好地段房價跌我還是會再買, 但我要用現金買.....然後再抵押借錢出來,而不
是借錢來買房子。



其實喝牛奶何必養牛呢?
住房子也不一定要買?
如果一定要買房就要讓房子幫你賺錢

不然你買他幹嘛.... 怎麼不去養牛呢??

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dragontwo: 你說得是對的,但在這裡你會被噓1F 11/28 17:23
kimkim9988: 危機入市,加價買2F 11/28 17:26

   ??? 都嘛殺價買的啦~~
   同意我的價格
   500萬我就不帶走,直接變訂金。
   用現金殺價 效果比較好

   又不是腦子長蟲  現在有人加價買嗎??

LearnRPG: 快跌到你的價了 ???3F 11/28 17:31

   快了快了... 我的價還不夠便宜啦~~ (我想看跌到我爸的價..)

   其實價格不是重點!!
   重點是  我買了之後,銀行能不能低利借我8成 20年(動用才計息)
   相當用200萬買1000萬小套房(借800萬放口袋),租出去收房租。
   一年收個18萬   我報酬率就有9%了 (18/200)

   對我來說成本是穩定的   租金的變動才是我關心的焦點


a10141013: 不是說自住沒差? 安啦4F 11/28 17:33

   不不不  現金買才沒差!!

   借錢揹房貸都嘛很辛苦的
   不過  出租至少還有收入
   自住!!??  最慘的就是自住的  只有付房貸、沒有租金收

 「自住沒差」也不知誰發明的??  害人不淺!!

ttnez: 有錢再買,沒錢不要勉強.... 我只關心牛奶價格,我才不管5F 11/28 17:34
ttnez: 牛一隻賣多少錢。 其實如果不是要用房子賺錢,租的就好了,
ttnez: 真心不騙!!
stock123: 柯文哲住的那棟大安尚御,今天仲介報我75萬/坪,可以談8F 11/28 17:52
stock123: 談看
stock123: 兩年前成交95萬,現在殺很大

   大坪數我覺得不適合持有
   我覺得2房或套房(中古電梯大樓、華廈..)比較好
   15~25坪比較剛好...
   總價900~1500

LearnRPG: 跟柯p做鄰居 無價 XD11F 11/28 17:57
fytnship: 這說法可以接受 但相對應的持有成本也要到位12F 11/28 17:58
KrisNYC: 推用房子理財這段 不過你也知道實力已經有了就什麼都容易13F 11/28 17:59
qwert1122: 胡說 台灣不會跌的14F 11/28 17:59
stock123: 大安蛋黃區,5年屋,如果連80都守不住,連環爆是遲早的15F 11/28 17:59
stock123: 事

    這也太便宜了啦~~  是不是坪數太大
    有錢人不想買    年輕人又買不起

KrisNYC: 因為你得失心很輕 和那種開8倍10倍槓桿押紅單的不能比17F 11/28 18:00
stock123: 這波房屋帳面跌價損失,要認清事實18F 11/28 18:01
stock123: 如果試算自己財務不是健全,就要殺出

    財務規劃真的很重要,不論房市、股市...跌倒一次可能要10年才站得起來

KrisNYC: 有句話叫坐著說話不腰疼 大概就是說取得成本夠低的你20F 11/28 18:04

   這樣說也是  倒不是我房子買多便宜
   而是我的資金幾乎沒有成本

amury: 推四年還清一千多萬的貸款,真的很猛。21F 11/28 18:07

   其實不是我還的啦~~ 老爸出1XXX  老弟借OOO  1年就還清了
  (老爸的不用還  老弟的慢慢還)

   然後就用零負債的房子借錢投資了

abyssa1: 柯p家75不就跌到2008預售價格了 柯p加入套套啦22F 11/28 18:10
abyssa1: 柯P四樓買6500, 84*75才6300耶

   坪數太大 買不起  要是25坪以內  75萬  我就可以買了

stock123: 還要加車位24F 11/28 18:16
turgnev: 12月初春燕回來就會怒漲一波25F 11/28 18:21


   我比較沒這麼樂觀....

   新興市場匯率狂貶、外匯存底減少、若再升息、外債增加...
   1997金融風暴說不定又來一次
   房價可能打7折哦!!

   當年1997預售屋39萬成交的房子 我們1999買30萬 (建商還改名字重新推案)
   最低是SARS時 27萬
   102成交64  之前高點80左右
   現在應該也下來一些了...  我弟的房子沒特別關心


   歷史會不會重演我不知道  但小心為上...
marcus176: 這篇是實話 不過原po應該月收入也不少 有在風險控管26F 11/28 18:37
stock123: 房子在不被炒作時,是很可怕的27F 11/28 18:47
stock123: 不知道跌到何時
ivyL: 你這篇會被多多砲轟!29F 11/28 19:01

   幹麻這樣~~  我們家都是多多啊
   每個人都有房子...
   房價又不是我控制的

   大家買東西都喜歡打折  怎麼房子喜歡愈買愈貴
   來個房市、股市週年慶  應後不錯...

   我現在空手等股市打折  呵...

cpr104: 這篇也不算多多吧~合理運用資產而已30F 11/28 19:14
rockhart: 聰明的投資客,認清事實; 套牢的投資客叫不醒。31F 11/28 19:15
jecko: 推這篇心態32F 11/28 19:20
carterdunk: 房子真的是穩定財源的投資品33F 11/28 19:44
LimYoHwan: 房子抵押去買股 怎麼看都比較容易賠錢吧 還是你股神?34F 11/28 20:02
a10141013: 投資房市能賺錢的 會投資股事也能賺錢35F 11/28 20:06
s92310843: 幹嘛說出來...36F 11/28 20:20
geniusw: 重點是老爸.....大家沒看懂嗎37F 11/28 20:24

老爸給錢是第一步沒錯啦~~

銀行貸款第二步

如果投資賠了....就要靠老媽才能滿血復活啦~~   不過錢要用借的,不能白給。

如果有三次機會還赔光,那我也太廢了...
不配持有資產、財務操作了。
LimYoHwan: 所以就是老爸給1000多萬給股神兒子賺錢的故事38F 11/28 20:33

   股神!!??  1000萬一年賺80 才8% 離股神真的是非常非常遠啦~~

TeamFallBack: 同樣是靠爸 靠媽 但還能講的似乎是自己眼光很不錯39F 11/28 20:41
TeamFallBack: 傻眼XD
ddey: 我怎麼完全看不懂   家人幫你還掉一千多萬  你再去貸款出來41F 11/28 20:41
ddey: 如果是家中長輩有錢   錢應該讓他們操作啊   讓高手來啊
wei0429: 重點就是有錢的爸爸43F 11/28 20:45
ddey: 搞了半天  把錢從會賺錢的人手中拿過來  讓不會賺錢的玩44F 11/28 20:46
tr920: 現金買房,然後再把錢借出來,科科,銀行最歡迎你這種客戶45F 11/28 20:47
tr920: 了...
ddey: 拜家產最快的不是花爸媽的錢  而是幫爸媽理財47F 11/28 20:48

  不要急著下結論嘛~~

  爸媽有錢是房子漲了那麼多倍!!
  這可和他們的理財能力沒有關係

  40年前  33萬的房子過了10年變120萬(賣了買300萬的房子)

  30年前  那房子才300萬  我爸用4年的薪水就買單了
 (以前利率高,沒多買 隔2年就漲3倍了)

  現在那30年的老房子要2600萬,我薪水比我爸高也沒用

  一樣都30出頭歲  晚生30年,薪水破百也沒用啦~~

  我爸就是股市吃了萬點歸零膏,才不買股票買房子的

  沒有很會投資啦~~~


tr920: 人家買房是為了投資槓桿極大化,結果你是拿來槓桿極小化,48F 11/28 20:49
tr920: 真天才

  槓桿極大化的風險太高  我只是個凡人
  你敢... 我可不敢


kevin28: 重點:有錢的家人賺最快50F 11/28 20:56
flywater: 請問一下 這邊只有我看不懂嗎 為何不房貸留著51F 11/28 21:04
flywater: 用跟家人借來的1520萬拿去投資 這樣投報率突破天際了吧

   因為我房子跟銀行借的貸款是 20年 動用才計息(2.13%) 只還利不用還本的貸款
   這幾年來利率一直在降... 最近好像又降了

   這種貸款是要用沒負債的房子借才有意義...
   簡單說  我的房貸寬限期20年、隨借隨還、按日計息、而且利率不高。


destroyss: 他拿現金去投資 那他現在住的房子要付更高利息/租金53F 11/28 21:08
TDEK: 中肯推!!!54F 11/28 21:08
destroyss: 而且用房子貸出來的現金是有動用到才計息55F 11/28 21:09
destroyss: 一直背著房貸等於把未來的現金流都卡住
destroyss: 而且每期都要繳 房子貸現金出來他可以自己抓時機點投資
ftrain: 還好不是C開頭,不然剛好可以湊3C達人58F 11/28 21:19
merage: 只有說到出兩百萬,每年賺18,沒說到借800部分每年要出多59F 11/28 21:21
merage: 少?本利一起應該要一年48萬阿?如果二十年都談利息,二
merage: 十年後房子不值1000萬了,差價銀行會摸摸鼻子幫你買單?

     這800萬只要放在戶頭內  這20年都不會有任何利息

     動用才以日計息  當然啦~~ 20年後房價漲還跌  就看老天爺了

carterdunk: 籌碼總是在有房有錢的人手裡 也沒什麼好爭的62F 11/28 21:23
drmfs01: =.= 就跟有$人的小孩可以勇於創業一樣63F 11/28 21:23
merage: 看起來就是64F 11/28 21:28
diffmove: 從未開口跟我爸媽要過錢,每一分錢都自己賺的,65F 11/28 21:29
merage: 家人給一棟房子後,你把房子拿去抵押房貸這樣,利息比信66F 11/28 21:29
merage: 貸低,但是200賺9%那邊算起來還是怪怪的
SOAD: 這篇的重點好像就只是有錢的做法 好像也沒什麼技巧68F 11/28 21:30

   是的是的  就是不難  只要有錢就可以了

   不用是川普也不用是股神

   重點是「槓桿」、「套利」、「時間夠長」

diffmove: 華人文化養出來的男人...嘖!比我還沒肩膀69F 11/28 21:30

   我幹麻要比你有肩膀!!  我又不認識你...

   如果你爸媽給你錢  你不收,通通捐出去  那你有肩膀!! 我服了你

   若是爸媽沒錢給你,或是現在不給20年以後還是留給你...

   那和我也是差不多而已嘛~~


a10141013: 資本主義就是這麼可悲 有錢的只會越來越有錢額70F 11/28 21:31
a10141013: 我對世界已經感到悲觀了
SOAD: 背房貸也會被笑 沒錢當然要背阿 QQ72F 11/28 21:32
a10141013: 做套利投資就可以打爆你的薪水73F 11/28 21:33
merage: 這算法我也聽保險業務推過,只是標的從房子換成20年儲蓄74F 11/28 21:34
merage: 險還有保單質借

   當然  但保單的利利較高,而且保單不能出租收租金嘛!!

   但保單的好處是一定額度定免稅,且可以避免銀行監控,不怕被催債。


SOAD: 儲蓄險跟房貸套利 也是要有錢才有辦法啊 說穿了就是要有76F 11/28 21:36
SOAD: 富爸爸
zeroxod: 這篇沒錯啊,只能怪自己老爸老媽沒那麼有錢78F 11/28 21:37
zeroxod: 富二代也是要富一代累積啦,現在開始累積以後你小孩也是
drmfs01: 家人有$在賠光時可以借(送)你 去賭場也是充滿了希望 XD80F 11/28 21:40
diffmove: 結果發現一堆男的跟那群成天夢想靠有錢男人吃飯的貴婦,81F 11/28 21:40
diffmove: 也沒什麼不同
drmfs01: 醜小鴨的故事 =.=83F 11/28 21:41
SOAD: 爸爸當年一坪買八萬 不小心就成為富爸爸了84F 11/28 21:43
vn509942: 聰明 理財工具不必要訴諸過多情緒與立場 能生財才是重點85F 11/28 21:49
Hamels27: XDDD 也沒有什麼理財工具阿,就只是因為拿家裡的錢還房86F 11/28 21:53
Hamels27: 貸,如果那筆錢不還房貸,一樣可以作為投資阿XDDD
Hamels27: 所以講到最後,重點只在於家裡有沒有錢XDDDD
Hamels27: 其實持有成本跟借錢買房都一樣是1520萬元,以245萬元計
Hamels27: 算投資報酬率根本ㄏㄏ
Hamels27: 其實原PO現在這樣做跟借錢買房根本沒有差別,只是早上吃
Hamels27: 3顆還是晚上吃3顆,朝三暮四的問題罷了
flywater: 我再看一遍還是不懂 家人都可以補血 一開始就2xbuyin不93F 11/28 22:21
flywater: 就好了 又可買房還可投資
bjoe: 可以補血賠光還是會疼啦~~~95F 11/28 22:39

    自己無能就怪不了別人了...

lankas: 不過需要計入機會成本,你的實際投入金額還是1520,因為96F 11/28 22:42
lankas: 投資型房貸,並沒有創造出利潤前,你的投資報酬率都不能
lankas: 用6%來看,所以未獲利前,報酬率就只能看成1/50=2%
lankas: 當然如果是一年80的話報酬率 80/1520=5.26%,當然還要扣除
lankas: 交易費用以及利息部分。另外就是必須承擔風險。
lankas: 等於是利用擴張信用的方式,多創造3.26%的報酬率。

   我的做法寫在底下... 但目前還不能完全實施
   所以  只能在等待...

drmfs01: 0050?102F 11/28 22:52

   0050  上証2x  之前高雄氣爆 我也買了一些榮化三
   都波段操作  且金額很低  現在也只有十幾張 上証2x
   其他都是台幣和美金

lankas: 其實這也就是我之前想問大家的,要多少報酬率物件才會想103F 11/28 22:52
lankas: 繼續留在手上。
lankas: 因為當使用同一套套利系統時,美國30年期公債就可以多1%


其實我是受到頂新魏家的啟發,再讀了「富爸爸有錢有理」、「富爸爸財務執行力」。
也跟銀行的專員學學那些有錢人的做法。

頂新魏家回台發行TDR 170億,先買101股權再質押借錢86%,再買美金訂存單再抵押借錢
,買味全股份(取得三重新燕土地,並聯貸70億,再將工業區變住宅區變180億),再借錢
買帝寶(連頭期款都是借的)。

提高資金週轉率,買資產後抵押借錢,借來的錢再買資產,再抵押借錢。
雖然把食品業當化工業經營是不好的,但在投資上啟發了我。

「用最少的資金持有資產,再將拿回的資金投入新的資產」

但要這麼做,必需要穩定的現金流(薪水高、開公司),光有抵押品是不夠的。

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下面是我的投資計劃
(目前法還沒過,只能做到3.;要做4.5.6.法過了還需要3個專業投資人帳戶)

主要分享計劃的概念..裡面利率細微的變動差異不大,就不寫了。

本金1000萬當起點
   1.買房子1520萬(市價),後來變1600萬(銀行估價),和弟弟借錢房貸還清。
   2.用房子借1275萬 投資型房貸(動用才計息、20年期 利息2.13% )
   3.申請專業投資人:帳上必需要3000萬資產(不計負債)
     房1600+現金1400(不夠的跟老媽借,借1天就可以還了)=3000

   4.用1275萬買外商10年期投資級公司債(殖利率5%)<-專投才能買
    將1275萬公司債抵押給銀行,借1020萬(利率1.9%)Citi努力中
   5.1020萬買外商10年期投資級公司債(殖利率5%)
    將1020萬公司債抵押給銀行,借816萬(利率1.9%)
   6. 816萬買外商10年期投資級公司債(殖利率5%)
    將816萬公司債抵押給銀行,借653萬(利率1.9%)

   1520萬就變成1600(房)+1275(債)+1020(債)+816(債)+653(現金)=5364

   收入房租      30萬
   公司債配息    93萬  (1275+1020+816)*(5%-2%)=93

 ----------------------------------------------------------------------------
   共計         123萬
   報酬率       12.3%  ROE=9%左右(要交稅,費用等)


   這麼多步驟為了把本金變大,

   我原來 1000萬只能收租30萬
   辛苦多幾個步驟,收入變123萬左右
   不要看ROE 12.3%-3%才多9.3%
   對我來說 12.3%/3%= 4倍 就多了300%

   看了上面就知道…我絕對不是股神,搞了那麼久一張股票都還沒買咧!!

   如果不買房直接1000萬買股票,時機就很重要,沒有人9000點還梭哈買股票的吧。
   那如果不買,要等多久呢? 不買就沒有股息哦~~ 而且要填息才算。高點和低點總是
   猜不準的,不管三七二十一1000萬全梭,跟老天爺賭運氣,我不是賭聖,我不敢。
   真的到低點就敢買嗎? 買錯了怎麼辦?

   我是小弱弱,雖然多了幾個步驟
   但我用這1520買房子、買保本型公司債、
   不管股市如何我的房租和債息不會減少,可以拿到123萬
   然後我還有653萬可以分批佈局,不用為了買而買。

   1520萬都買定存股一年收90萬,我653放口袋就有123萬了,
   投資最怕機會來了口袋空空,更怕錢在裡面市場崩崩。
   資產配置要有攻有守。

   1520如果賠到剩760,若不再買股票就只有760了
   我的653賠到剩327,就算不買股票每年還是有123萬,3年後就回本了。

   當然啦~~  市場利率、匯市、資產價格、股市…都是會變動的,小心為上。
   我同學有外商銀行行長、外資投顧分析師、各式各樣的高手都有,我也不懂他們
   在做什麼,我一個小弱弱只能小心、小心再小心。

※ 編輯: ttnez (106.105.120.244), 11/28/2016 23:31:32
KevinJay: 重點是要有錢的老爸!!!106F 11/28 23:38

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