作者 rabinson (何時無事一身輕?)標題 Re: [閒聊] 建商賣不到五成,是否蠻大條的?時間 Sun Dec 3 01:08:54 2023
※ 引述《peter308 (pete)》之銘言：
: 我印象之前聽人說過 建商利潤約略4成到4成五
: 如果用四成五估的話 成本約五成五
: 假設一個案子總價50E 建商跟銀行貸款的金額是27.5E
: 如果銷售不到五成 等於建商要還給銀行的本金都會出問題
: 但只要一個案子能賣出六成 等於就還有賺 還能還銀行錢 問題都還算小
: 這讓我想到一件事情
: 如果房市真的急凍到一個程度 導致建商賣的案子都不到五成
: 這是否會導致類似金融方面的危機?
: 就建商還不出錢 銀行收不到本金 也就無法付利息給存戶 => 變成連鎖反應
: 但不願意買房的人 不一定沒錢 只是覺得房價太高 想把錢存著
: 但萬一銀行收不到利息 等於不買房的人戶頭的存款也可能出現一些風險
: 雖然 現在離那種危機的情境似乎還很遙遠
: 但從一個宏觀角度來看
: 房市 建商 銀行間的連動關係
: 是不是比想像中複雜龐大的多?
: 不好意思 google了一陣子
: 找不到相關的資訊 只能斗膽上來請益各位
我覺得第一點
我們市井小民 不用替這些有錢人擔心
瘦死的駱駝比馬大
建商老闆再怎麼窮 也只是從三台跑車變成一台跑車而已
然後大型行庫 處理政府的呆帳搞不好都遠遠超過這些
所以你想的不是沒有可能但有點想太多
但只是這樣回有點沒誠意
我就稍微認真一下探討你的疑問
基本上銀行在波建融的流程如下：
1.建商提出興建計畫書（包含預計的總樓地板面積+單坪興建成本）
總營造成本=單坪成本x總樓地板面積
2.銀行收到申請後，也會評估一個他們自己的總營建成本，
通常就是把單坪的造價依照內部程序調整。然後再來計算核貸的成數跟金額。
一份完整的評估報告舉例如下：
1.評估：這個案子用每坪10萬造價，然後500坪，預計總成本5000萬，申貸成數60趴。
回覆：
1.單坪造價合理。
2.償還來源：
出售房地收入：本行調查附近案件售價15萬/坪，預估總銷 15000萬，銷售達60趴即可償
還。（含土建融。
3.債權保障：
a.土地抵押擔保（土地信托本行）
b.保人：董事長王大紅個人資產5000萬元
c.產權全案信托本行，起造人移至建經公司，並定期查核工程進度，金流，銷售率，每1-
2月回報。
4.銷售可信度調查：
此案附近有百貨，有學校，有很多美女，銷售樂觀。（查訪附近推案銷售率）
5.風險調查：業主的資產負債表，財務異常，授信總額度，等等。
6.核貸條件：
金額，首動日期，動用方式，利率，附件等等。
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然後就開始執行了。
我跟你說，銀行比你還怕阿！
但至少能作的保障都做了，
怎樣差，銀行都能拿回土地跟建物來抵債的。
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※ 作者: rabinson 2023-12-03 01:08:54
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※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 建商賣不到五成,是否蠻大條的?
12-03 01:08 rabinson
推 peter308: 感謝~~ 更有概念了! 主要我向透過這各思考來反思自己
過去的觀點是否有什麼偏差...1F 12/03 01:13
推 SouthEast62: 不要忘了還沒賣出去的成屋還是可以拿去銀行貸款，
平均地權條例只是將餘屋貸款的成數調低了，但並沒
有完全禁止貸款，所以沒賣出去的房子只能當卡住資
金與利潤被利息吃掉一些比例，但不能全部認列是虧
損。3F 12/03 02:18
推 Kobe58121051: 我來更正一下好了，餘屋現在沒辦法貸款，至少八大公股不給貸
至少我跟身邊的同業問到是這樣啦
除非他自己再創一個租借公司移轉，不然所有權是建設公司的話，現在不餘屋不太給貸
然後現在土建融限縮很多了，很多都只給貸5-6成；還有一成保留，所以實際上大概是4-5成8F 12/03 07:48
推 CIIIO: 推專業 原來要拉保人+土地擔保16F 12/03 08:47
推 ProTrader: 覺得還有盲點 就那些背景很強的 內神通外鬼的
真的完全不亂搞 銀行流程機制應該都很夠甚至多餘
所以 會出問題就是不照規矩來的才會 像以前的超貸17F 12/03 12:14
推 rockhart: 銀行核貸員一定比建商專業又保守，自然會幫建商評估風險20F 12/03 14:41
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