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作者 jamo (hi)
標題 Re: [閒聊] 近期房市
時間 Tue Oct 31 04:58:01 2023

※ 引述《mfcke (低能兒看三小)》之銘言：
: 好久沒來認真閒聊
: 先講大方向部分
: 幾個數據先來分享
: 1.匯率 新聞好像是抱出來快要7年新低
: 2.定存單 央行定存單餘額兩年半縮水1.67兆元
: 3.外匯存底
: 央行進場拋匯阻貶新台幣，9月外匯存底月減14.58億美元，連續兩個月下滑。
: 以上訊息自己去念一下總晶做出結論
: 簡單來說 最基本概念  房地產是高槓桿產品 一定吃利率
: 雖然台灣相較美國沒什麼升息 但是美國這種利差越久 對台灣房市越不利
: 可以思考一個函數模型 就是房地產漲跌&美國高利率時間
: 如果硬要我去給個時間 我是抓三年
: 就是5%這種利率保持"超過"三年 應該賣壓量會多到有壓力
美國能維持 5% 利率
是因為他最近經濟狀況有起色
美國經濟好=自由世界經濟好
跟美國經濟接觸超密切的台灣
基本上也不會差到哪

所以如果美國高利率可以維持三年
台灣經濟可想而知也不差
基本房價就是有撐

台灣房價要完蛋的那一天
就是台灣半導體完蛋的那一天
短期(十年內)來說我覺得還看不到
但是長期(十年以上)來說...
以台灣這麼不穩定的政經情勢
以及這幾年來被敗掉的不少家底
我認為多多少少有點風險

不過分散風險是有身家的
資產階級要擔心的事情
那種連自住房都還沒搞定的人
這些事並不在考慮範圍內~~

: 而且3年後 大概2022 23的會交屋 持有成本開始起跳
: 為何現在有人覺得跌 有人覺得沒有跌 有人覺得還在漲
: 實際上都對  因為中古 新成屋 預售 都有不同狀況
: 不過很遺憾 手上沒有貨的 勝率低到炸開 我知道腦空不信 好 我解釋給你聽
: 腦空先不說因為意識形態而絕對不買的 是一個有在計算的腦空
: 唯一獲勝點 是之後的大幅修正
: 而腦空的修正 通常啦 至少要到20%
: 原因很簡單 10%的修正 通常你挑案子 樓層 格局 多做功課 是可以少10%的
: 所以他們要看到的 應該是現在50萬 他能40萬以下入手
: 以波動函數機率 要滿足該跌幅條件
: 1.這三年美國都不太降息 要是5%多降到4%多 少1%  都算是具有殺傷力
: 2.你租金還是要繳三年 小家庭一個月算20000  36*2=72萬 還要不被漲租
: 3.景氣不好 不過這有趣惹 因為升息景氣不好 那不好就降息啦
: 變得空軍要的狀態是 美國景氣夠保持這種利率 不太降息
: 並且台灣景氣不能好轉 以免大家爽賺錢 繼續買房 但是也不能太爛喔 爛到要降息
: 就是要國內景氣爛到恰到好處 並且他租金最好不要調漲
: 知道為何空軍長線看都輸嘛  因為你用數學算一算就知道
: 空軍期待的是一個低機率高報酬的機會
: 說穿了 跟股票沒兩樣 就是想買在最低點
: 那你覺得股票能在最低點的是有多少人?? 那是需要運氣的
: 不然你每天期權一檔股票都在最低點
: ALL IN 一年應該早就世界首富惹
: 然後比較尷尬的是 不動產 可以使用收益
: 這就代表他比其他投資商品 具有更保值更穩定的特色
: (股票有股利 但是沒買股票不用繳股租吧)
: (說住家裡不用房租 那你父母也不會便宜賣啊)
: 上面一大段只是跟沒籌碼的解釋
你還真有心,
我都懶的說這種入門知識惹

: 不過那些人我懶得屌惹 比較是要跟有籌碼的閒聊
: 我自己今年是賣得比買得多 說穿了就是要應付長期高利率的可能性
: 如果沒有 那頂多就是少賺
: 因為不動產有個特色 就是會撐住 但是一但撐不住 也滿可怕的
我的看法是這樣
不動產本質上就是防禦性資產
穩定收益,租金穩,漲幅穩
偶爾還會有 QE 這種樂透可撿

而台灣不動產自成一格,
前幾間有無風險五倍槓桿

持有少量房產,是台灣現況下
最頂級的投資策略,沒有之一
但是當持有量達到難以使用
高倍數槓桿時,爆發力就不夠了

以台灣目前現況來說
限於豪宅線
幾千萬的案子收個三四間
差不多就面臨貸款成數
只剩五六成左右
這時候槓桿就只剩兩三倍
投資效益就到頭了

不過能走到這邊的人
通常也完成社會階級的爬升
目測一般人走到這
可以爬升1~3 階的社會階級

這時候如果覺得滿意了
就可以不要那麼拚
準備開始享受人生了

但如果還想繼續提升階級
單純收房收租已經不容易了
要轉換賽道了

: 就火車動能嘛 難以啟動 難以停止
: 當市場大家都只想賣 不想買的時候 是滿可怕的 可以去翻翻考古題
: ===============================================================
: 然後最近使照拿到惹 現在使照真的超難拿
: 貸款一下來
: 就能COVER我之後竹北所有即將交屋房子
: 講認真的 當初有被政策打到 土建融的GG
: 那時候計算一下 原本手上資金會完全乾掉
: 日子會爆幹難過 畢竟一個月要繳的總貸款 大概就是全部租金收入
: 現在金流接上來 新的租金都是多的 舊的租金拿來覆蓋現在房子貸款剛好

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.113.4 (臺灣)
※ 作者: jamo 2023-10-31 04:58:01
※ 文章代碼(AID): #1bG1ZRBM (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1698699483.A.2D6.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 近期房市
10-30 22:51 mfcke
Re: [閒聊] 近期房市
10-31 04:58 jamo
Re: [閒聊] 近期房市
10-31 19:32 goodjob123
推 waitrop: 但是這次總統候選人只有賴是親美，另外兩個是親中反美跟親中疑美，所以以後台灣的經濟是跟著中國走，不是跟著美國走，現在看來機率越來越大1F 10/31 05:47
推 darkangel119: 不認同樓上講的 政治光譜差異不代表可以大幅影響國際經濟情勢 很多都是嘴巴說一回事 實際還不是要跟著國際局勢接軌
說賴是親美 怎麼不提賴反中又親中的笑話呢XD4F 10/31 05:52
推 waitrop: 台灣一直都是個follower,台灣從來就無法影響任何國際經濟情勢，台灣能做的一直都是選邊站，馬英九選擇站在中國跟著中國經濟走，蔡英文選擇站在美國跟著美國經濟走，所以如果你預測立場接下來的新政府會繼續跟著美國經濟走，就大錯特錯，因為有很高的機率是跟著中國走，我這樣說有錯嗎？8F 10/31 06:00
台灣民意在歷屆民調中
願意統一的一直不到5%
比贊同法理台獨的還少

台灣一直都是親美的
最少在三代人內看不到有改變的可能!
台灣要選擇的是在"親美"的前提下
要親中?和中?還是仇中?

有些傻傻被執政黨洗腦的人
一直以為美中只能選一邊
欸,張開眼睛看看
你知道美國現在是跟中國建交
可沒有跟你台灣建交

美方正式承認並建交的國家
主體是中國
你台灣領導人連入境美國都辦不到

然後台灣人還不用美國拿出什麼好處
自己很自覺的先跑去站隊仇中
當砲灰馬前卒
我說,台灣現在是殖民地嗎?
怎麼一堆人有被殖民思想那麼嚴重?

推 darkangel119: 現在局勢就是不管誰上 基本都是跟著美方走  難道你覺得某人上台就會馬上跟中國說 就會跟美國對著幹？ 上次對著美國幹的叫阿扁 忘記美國怎麼叫阿扁了嗎麻煩製造者XD
還有啦 台灣那個企業敢違反美國商業部的決定 換一個人主政叫台企馬上出貨給中國 ？台灣企業老闆 誰會配合啊XD14F 10/31 06:10
推 yuui: 説誰上就跟誰走的言論 不過就是想帶風向而已21F 10/31 06:19
推 lienchi: 有人搞錯 馬當時會親中也是因為當時中美很麻吉 當時親美就會跟著親中22F 10/31 06:55
推 darkangel119: 又不是大哥上 就跟著走的電影劇情24F 10/31 06:58
推 childeviler2: 現在是ptt被中國滲透非常嚴重，以前都蠻愛看八卦的爆料，早在幾年前的選舉就變得不愛看了25F 10/31 07:09
→ kuosos520: 沒啥感覺有風險
因為我看週遭有房的都實力派，現金水位充足
沒房的比較多月光族
台灣放貸嚴格，7-8年級經歷過2008及2014大空頭
骨子裡對大多對房市戒慎恐懼
反倒造就了有一定財商的人才會高槓桿壓房
大部分有房的都是低槓桿，幾乎沒有泡沫可言
我所謂的低槓桿不是指買房不貸款
而是指房貸占比他的資產偏低
家裡有礦口袋有實力，現金流很正，日常生活不太為房貸煩惱
這是我看到在台灣7-8有年級有買房的人的狀態
這個環境要如何崩盤？法拍還史上最低
原則上的我認同最大風險是台灣產業下行
目前感受不到這是這幾年會發生的事
要先等整個台灣高學歷分子都不願意犧牲生活品質做高科技黑手
才會被後進國家取代，我是覺得這最起碼二十年後的事
魯空買房子要先等個20年看台灣會不會被取代嗎？27F 10/31 07:12
台灣面臨的風險是系統風險
例如戰爭,或者預期戰爭導致
資金外逃,人才移民,外資退縮
甚至是把產能移走

特別是台積電到熊本設廠這件事
熊本有水有電有地
日本人比台灣更精密更有職業精神
台積現在在熊本不斷加碼
十年後台積有三成的產能
移到日本我都不意外

不是你想的這種普通的投資風險

噓 ZhuBeiCity: 你回去中國吧 不要待在台灣亂46F 10/31 07:12
噓 yychiuchang: 柯讓共產黨員當立委對中國釋放的善意很明顯了。如果只是釋放善意我覺得還好啦，但如果是跪的話就很不妙了。美國不賣尖端武器,ex:F-35就是因為台灣，特別是軍方賣台的太多了。
舔美才是正途啦，但也別當出頭鳥。現在跟中共走就是一起死。
侯看不出來疑美，特別是朱跟金可能比民進黨還親美。但侯實在太沒領導人樣子，特別是公務員個性
不過要打房很簡單阿，柯選上然後開始和中，服貿之類的開始談，保證資金開始往外跑47F 10/31 07:14
推 gyqmo: ptt真的被滲透的太嚴重，看八卦板就知道了57F 10/31 07:23
→ yychiuchang: 八卦板超舔中的，神奇。而且反美58F 10/31 07:25
推 ZhuBeiCity: 還有美債這陣子跌那麼慘 一堆人套牢。還鼓吹人家買美債是怎樣59F 10/31 07:34
推 NovaShin: 還是看j大發文舒服，有國際觀不是土包子流水帳講些屁話61F 10/31 07:35
推 ZhuBeiCity: 那些舔中的很多是中國人帳號62F 10/31 07:38
推 NovaShin: 這邊還是一堆菜雞，等ECFA停掉看誰舔誰，看看工具機廠沒國際觀沒做過貿易整天躲在ptt意淫63F 10/31 07:42
推 bms: 噓一樓 每個政治人物都不得不親美 美國不會讓中國統一台灣
和抗中保台的身體最親中 哈哈哈哈哈
還好意思說別人
重講一次 美國不會讓統 中國不會讓獨 現在台灣人民主體意識已經形成 維持現狀應該破90% 是要統個屁
幻想換個總統就投降中共的 跟幻想dpp上就能獨立都是一樣
自嗨而已65F 10/31 07:45
→ sbshiu: 以後無論如何都要站隊的情況下，台灣不論是藍綠白紫大機率99%一定是站在美國這一隊。至於經濟就不好說了。72F 10/31 07:52
推 gusser: 每個黨都親美好嗎？差別是現在執政黨會用仇中騙票74F 10/31 07:53
推 bms: 經濟也不用選 美國幫你選好了 中國的看要不要多賺而已
都2023了沒想到’假裝‘抗中還能吸到票 笑死 你們主子都想跟
習吃飯了75F 10/31 07:53
推 antique1979: 台灣基本上還是要叫美國爸爸，哪任總統不是這樣，光軍事裝備都美製，半導體設備，乃至於政治人物的子孫很多美國籍就可以看出來了，馬英九親中可是身體很老實，他的子女也都往美國跑78F 10/31 07:55
→ tofuflower: 台灣政客哪有親那邊的問題，都馬嘴砲。82F 10/31 07:55
推 lovefisk: 一堆人被塔綠班政府洗腦的很嚴重83F 10/31 07:55
推 bms: 選邊站都是騙你們的 台灣一直都是只能站邊美國 沒有選的餘地84F 10/31 07:56
推 alonzohorse: 美債現在可以進場接刀了嘛？85F 10/31 07:56
→ castlabell: 重點美國商人希望拜登下台86F 10/31 07:58
推 iceonly: 又在只有賴是親美，明明就抄柯文哲的，「我覺得你的外交路線和民進黨相同」還是前一陣子綠色名嘴問柯的題目之一87F 10/31 07:58
噓 cutbear123: 忽略基本事實避重就輕 好了啦89F 10/31 08:01
推 bms: 美債現在買抱長期90F 10/31 08:01
→ cutbear123: 連準共諜都進立院了 講得好像是被抹紅一樣91F 10/31 08:01
推 antique1979: 一堆反中的還不是抱中國女人，嘴巴反中身體也很老實，就好像以前當兵對阿兵哥特別嚴格，都怕洩漏軍事機密，殊不知有機密可洩漏的都是那些大官92F 10/31 08:01
推 ZhuBeiCity: 推文好多中國人 那麼愛中國趕快離開台灣滾去你的中國啊
整天在台灣靠腰。那你怎麼不滾去中國住
在台灣是不是過太爽 去中國我看你馬上被抓走
看看鴻海的慘況95F 10/31 08:02
推 CCChieh: 一堆人被洗腦很嚴重，最好DPP真的在乎什麼抗中保台，台灣不管誰上台都是靠中保台好嗎？不要發夢了，台灣絕大多數的人只想維持現狀。獨立？別發夢了，美國也不想淌混水...你要投靠中共，美國也不會放過你的，台灣的軍事力量就當好一個小螺絲卡在兩國角力，別自以為是以色列，美國爸爸會幫你開戰
政治只是工作，八成以上的官員，只在乎升官發財。難道你去上班，你還真的搏感情公司賣命，說穿了，9成以上的人都是是為了錢。薪水談高一點，獎金多凹一點，升官發財比較重要396F 10/31 22:13
噓 Carr77: 民眾黨不也是 看看高虹安 而且還加上沒料406F 10/31 22:25
推 scarrony: 一樓真的政治腦，難怪在美國混不好407F 10/31 23:01

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