作者 jamo (hi)
標題 Re: [請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀
時間 Sat Aug  5 23:45:08 2023


※ 引述《phantomboy (阿賓)》之銘言:
: 各位前輩房神大家好
: 小弟房產投資小白,剛好手邊有一點閒錢想要買房置產
: 地點在高雄
: 看了約20間,但是越看越覺得很困惑,面臨了一個非常困難的點
: “究竟要選便宜,但是管理、住戶素質明顯很爛的大樓,還是要選稍貴,但是管理好,住戶相對素質高的大樓”
: 雖然知道ceca大常說,不要用自住的眼光看投資型商品。但是想到長遠一點,總會覺得有點困惑
重點在於價差~

: 假設相同年份(都是約5-8年大樓)
: 1.管理好的大樓。不但社區有嚴謹的規約約束住戶,社區的氣氛明亮,打掃以及環境維護較為用心
: 2.管理差的大樓。雖然年份不久(約七八年)但是看房的當下,明顯感覺到公設打掃有點隨便,很多地方斑駁沒有整修。管理員也「不是」24小時的。每戶房門外亂七八糟,雜物、鞋子隨意擺在走廊外面
: 今日看得這兩棟大樓都是在同一條七賢路,網路查詢的租金,同坪數房型都是差不多(不排除房仲出怪招弄幾個假出租廣告)
: 假設買價一坪價差2-3萬,到底要選哪個比較好呢?
: 內心猶豫的地方在於,大樓管理的素質及外觀的新舊,對於往後的增值性會不會有差別
: 假設N年以後,周遭的房價都漲了
: 這兩個東西投報率會一樣嗎?
: 如果投保率一樣
: 那………..
: 我買管理好的幹嘛?
: 我買便宜的就好了呀~
: 但是,老師……..這題真的那麼簡單嗎?事實真的如同我上面想的那樣嗎?
: 超困惑
爛,只要夠便宜,城中城/錦新大樓我都敢買
好,只要超出他應該的水平,就不值得追價

你會有這個問題
單純你經驗值太少
你才看二十間,
也沒有長期追蹤成交價以及租金
無法判斷合理的價位很正常

等到你看房經驗破 200 間
有持續追蹤成交價跟租金
這問題自然自己心裡有數

最後你如果沒有打算當專職投資客
去看個幾百間房,寫一堆筆記
那麼我建議在 10% 價差內
以管理良好的優先
因為管理好的之後不管自住還是
丟出來賣價錢也不會差到哪

管理差的那真的沒下限~
跟各種低端魯蛇開區權會
很考驗情緒管理能力!

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※ 作者: jamo 2023-08-05 23:45:08
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Re: [請益] 投資管理爛v.s管理好的大樓。好難抉擇呀
08-05 23:45 jamo
※ 編輯: jamo (118.160.1.28 臺灣), 08/05/2023 23:47:22
phantomboy: 感謝大神回覆,您的建議很中肯。同樣的物件在10%的價差內,真的應該選管理好的。
剛剛認真想一想,應該真的是我看的房子太少,沒有看過管理真的爛到掉渣的物件,才會擔心太多。1F 08/06 00:02
civic5thsi: 管理好的 管理爛的好租客也不會來 你能接受公共區域有狗拉屎不清潔?5F 08/06 12:02

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