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作者 DarkAlex (毎日感謝の正拳突き1万回)
標題 Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?
時間 Fri Jul  7 22:38:02 2023


盡信書不如無書

問人之前,建議可以自己先做一些功課,用數據量化觀點看區域,可以消弭雜音


1.區域人口流入年增減率 (年增越高越好,從區域國中小學校有沒有滿招可窺一二)

2.區域就業機會多寡     (就業機會越多越好,從區域財團有無形成產業鏈可窺一二)

3.房價基期             (基期越低越好,土地標售價格+營建費用+管銷費用 抓成本)


區域符合上面這三項指標,買了不一定會大漲,但絕對抗跌

符合上面三個指標,在房市下行週期

不易因 沒有剛需 + 基期已高  導致房價消風修正的情況發生

其中,基期高低是相對的、是區域之間比較出來的,用個人感受來看易流於喜惡而失真


符合了上面 1/2/3 你可以再繼續看想購買的區域有沒有符合 4/5/6


4.國土建設規劃  (中央政府/地方政府  對該區域有沒有 中長期的建設計劃)

5.自住個人喜好  (自己喜歡的房子不易亂賣 捨不得賣 不掉價 放得久 自然賺得多)

6.有沒有蛋黃可以蹭 (有蛋黃可以蹭,總有剛需買家沒得選,用低房價基期換取交通方便)


相對於 1/2/3 的屬性在於抗跌

4/5/6 這三點偏向如何賺漲

上面提到的第 1點 有人口流入成長 等於有選票成長

上面提到的第 2點 有完整產業鏈   等於有財團利益盤據於該區域之上

通常只要中央或地方有政客對區域  以政府的角色開出支票

提出上面第 4點 國土規劃建設藍圖 那這些建設快則10年、慢則20年必定會落成


就像上面提到的第 1點 選票、第 2點 財團

政客履行支票 才能讓區域漲 遷入越來越多的百姓爽  日後政壇自然更上一層樓


加上第 3點 區域房價基期低  政治人物/建商/財團 支票開出前、兌現前  逢低買進土地

建設陸續完成後  政治人物/建商/財團 早期進場的民眾 皆大歡喜  國家也因此更加繁盛

只有早期看衰    認為區域沒有價值、充滿缺點的魯空

(但這些人沒意識到自己買不起正北市蛋黃區  只看區域缺點  優勢全都無視)

會覺得政客/建商/財團都是貪得無厭的壞蛋   並把早期進場的民眾視為投機的房蟲

而這些魯空  10年、20年過去  也會是唯一的輸家



所以只要符合 1/2/3前提下

政府有拿出第 4點  畫出大餅  大概率都會有完成的一天  早或晚而已

因為這已經綁訂了 政客本身/建商/財團/早期購屋民眾的切身利益  完工=選票


第 5點 講一般平民買賣房屋的人性

你買自己喜歡的房子  遇到房市好 你一定捨不得賣  人家要出天價你才捨得

遇到房市下行  你自己捨不得低價賣  不缺錢的情況下  大多拿去租人或是直接不賣了

上述這種被魯空稱之為房蟲的心態  就是不動產賺大錢的心法所在


如果你買的房子 僅因有賺頭而買入 除非你是專業投資客  否則大概率賺一手就會跑了


最後一點 也就是第6點  是我個人投資房屋土地的偏好

在符合上述 1/2/3/4/5 這五點的情況下

倘若該區域又難得又存在第 6點,我就會放比較多籌碼下去


就像 林口 A9/A7 符合 1/2/3/4/5,我就會偏好押 1間 A9、 搭多間 A7預售屋
(當然現在7/1以後買的預售屋不能買賣  這個心法其實在預售屋買賣課45%稅也不好用了)


買不起 A9

但在林口工作 或是喜歡林口街廓 喜歡三井 需要到工一工作的 要新房子就會乖乖買A7

換句話說,以投資角度來看,A7 資產流動性比較高、預售期間轉賣滯化風險就低多了

但若你要自住、漲幅不是你最大考量,預算又夠,以上述的例子就是買 A9比較爽



同樣的道理

草漯有青埔可以蹭,又符合 1/2/3/4/5,故成了個人偏好投資草漯的原因所在

楊梅相對來說,少了上述第六點 少了像 青埔 或 航空城 這種明日之星可以蹭

就不是個人偏好的投資所在



但我個人不偏好,不代表楊梅不好,或許楊梅比較適合你也未可說


就像開頭說的  至少個人在投資前都會先用數據工具做好 質化/量化分析

網路上的聲音、想法,往往沒有足夠強的證據支撐

我深信 全面而不偏頗的數據(row data)最有參考價值 也最不容易偏頗流於喜惡判斷

雖然我人生迄今投資運跟資產累積都不錯

但不代表我看好的草漯一定會成功   所以我講的話  你看看參考就好

特別如果你是自住需求  多去實地探訪走走  之後做的決定  相信才會是適合你的選擇

祝福你 :)

※ 引述《ptt9999 (ptt999)》之銘言:
: 請教一下
: 目前想要購買2房車物件
: 因錢不多 基本上只能選擇這兩邊了 但都有缺點
: 觀音:靠工業區 味道重 但似乎是逐漸興起的地區
: 富岡:3年前在富岡上班過 知道就是比較鄉下幽靜的地方
: 請問如果要選擇 哪邊會比較好呢
: 本周會再開車去繞繞 看哪邊比較適合自己

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.230.85.57 (臺灣)
※ 作者: DarkAlex 2023-07-07 22:38:02
※ 文章代碼(AID): #1ag2DCsR (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1688740684.A.D9B.html
zhi5566: 精闢 條列都弄出來了1F 07/07 22:42
kusomanfcu: 垃圾學區也是會額滿的因為附近都沒學校了
有些地方30年大樓就是貧民窟樣廢墟樣 有些不是2F 07/07 22:45
sunshowerain: 推認真4F 07/07 22:47
kusomanfcu: 這很簡單 新屋總是會老的 ,重點在為什麼有些人不會讓社區爛掉有些人會5F 07/07 22:48
pekoe3: 草漯真的不錯7F 07/07 22:48
DeathStarDS1: 文筆流暢讀起來很輕鬆,內容充實有用。8F 07/07 22:55
alonzohorse: 精闢9F 07/07 23:00
f91104: 建議原po真的喜歡那就買那,只要某些區域ㄧ談到,特定ID就跑出來了10F 07/07 23:02
bmwg8: 小心草漯王肉搜你祖宗十八代出來罵,連你賣了什麼東西都能翻出來罵12F 07/07 23:06
mupig: 厲害!14F 07/07 23:14
aa00788: 草螺真的有料15F 07/07 23:14
x156w423: 草漯哥這篇客氣推
A7買滿手了, 躺著看戲 ><16F 07/07 23:16
freekid: 內文不錯,但楊梅是吃五楊高架吧18F 07/07 23:22
licklabium: 寫得很好19F 07/07 23:41
MTKer5566: 有人跟我說你就是連經理,真的嗎?20F 07/07 23:49
DarkAlex: 聯發哥方便透露一下連經理是何方神聖嗎 ?21F 07/07 23:55
MTKer5566: 草漯的代銷王啊22F 07/08 00:18
DarkAlex: 我還以為草漯代銷王應該是寶佳體系的管爺 lol23F 07/08 00:21
MTKer5566: 連經理在草漯賣出的總量體應該有超過管爺喔24F 07/08 00:28
bustinjieber: 講得很不錯啊25F 07/08 00:30
s7024546: 123同時符合的還會放在那邊等人買嗎…26F 07/08 00:30
apple5362: 對於我這種只有“摩托車”的人很難從台北到草漯去看房……,但到富岡還可以騎車去換火車……27F 07/08 01:06
good5755: 青埔還有很多空地沒開放 要蹭也輪不到草漯
同等條件 過嶺生活條件比草漯好多了29F 07/08 01:15
lescholar: 桃園很多地方都有123吧31F 07/08 01:17
good5755: 草漯去高鐵站要20分鐘 過嶺去高鐵站12分鐘 自己評估32F 07/08 01:20
CO2: 草漯20初 過嶺站上30了 價格有差
富岡與草漯 價格差不多 好比較
大概猜出就是預算上有所考量
富岡還是老人居多有台鐵 ;草漯多藍領人 機能好,
兩個都離市區很遠33F 07/08 01:59
kutkin: 草漯光是就業就贏富岡了呀
富岡除非你在台鐵上班而已
富岡是有車站  但我覺得在桃園市  車站不是很重要
這邊跟雙北那種捷運導向的地方不同38F 07/08 05:44
edoggiagia: 認真文推42F 07/08 08:42
scitamehtam: 這些新竹東區北區香山、新竹縣湖口新豐竹北全部都屌43F 07/08 08:44
killerbbt: 大哥,你要捧草漯也不是這樣吧,吃青埔外擴過嶺都不敢說了45F 07/08 09:17
sted0101: 有條有理,長知識了47F 07/08 09:42
dhc830830: 依6來講楊梅可能只能蹭中壢,但12345點完全大勝草漯吧48F 07/08 09:49
killerbbt: 別的不說,光楊梅有壽司郎 Hama壽司 兩間星巴克 兩間麥當勞 一間肯德基 還有西提 到底怎麼會輸草漯50F 07/08 09:55
k4104bbb: 要說蹭,在差楊梅還有龍科可以蹭,又有國道一號跟兩個火車站,再看看房價跟草漯的房價,我實在不知道楊梅怎麼輸52F 07/08 09:58
gugi129: raw data54F 07/08 10:22
scitamehtam: 請說一下新竹哪一點沒你說的??55F 07/08 11:05
smartchou: 草漯投資不錯 自住就先不要 工業區第一排的空氣 低端人口密度  真的要環境好點 往二聖路那側比較優些56F 07/08 11:19
killerbbt: 新豐湖口就不是直轄市是要比山小
而且原po壓根沒問新竹是在自爽啥,按照這邏輯應該去買雙北啊 講山小58F 07/08 11:38
playboy0612: 草漯真的不錯,實際走訪空氣並不差61F 07/08 12:14

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