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作者
LINPINPARK
(lalalo)
標題
Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出
時間
Sat Jun 3 15:28:26 2023
:
: 眉頭一皺,因為長期有追蹤新光R1的新聞,而且數年前有間接朋友邀約進去
: 後來評估覺得有風險,不是投報風險,而是要清算一檔百億級REITs,
: 會是一個法規上的挑戰與冒險,當然募資金額蠻大,我就推掉。
: 搞了幾年下來,結果去年成功清算,今年開始拍賣資產池裡的各項物件
: 新光中山大樓是昨天開標,未來幾個禮拜會陸續開更多R1裡面的資產
: 如過溢價率維持5%,我算了一下估算,很粗略
: 槓桿前至少ROE 48% IRR 9.7% 五年
: 槓桿六成至少後ROE 104% IRR 20.7% 五年
: 不過都是粗估啦 很多成本價和費用用不會計算到
: 而且也是要看幾個禮拜後這幾個物件的溢價行情如何
: 相關計算如下
:
https://imgur.com/9WJj6fq
:
https://imgur.com/GFtGCqE
:
https://imgur.com/yNmfLvJ
: 以上
昨天台南新光三越中山店開標啦
順利以底價拍出去 沒有溢價
不是中西區的新光新天地
是中山路那家舊的
買家是另一個REITs樂富一號
不是京城銀 不是京城銀 不是京城銀
京城銀是受託管理機構
買家是樂富一號
這一個新光R1清算案是商業不動產槓桿收購
教科書,七八年前就在募資了,目標是拿下主導權,趕走新光,清算結束這擋REITs
很冒險,但報酬也大,最後也成功了
去年市場派拿下來,馬上開受益人大會決議
清算並公開標售所有資產
非常經典的槓桿收購,至於潛在報酬我放在上面
中間牽扯到太多金主和和背後利益我不講
只能說厲害啦
重頭戲是天母新光傑仕堡,可能是今年最大的
商業不動產成交
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.214.34 (臺灣)
※ 作者:
LINPINPARK
2023-06-03 15:28:26
※ 文章代碼(AID): #1aUkkSTL (home-sale)
※ 文章網址:
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685777308.A.755.html
※ 同主題文章:
Fw: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出
06-01 18:22
LINPINPARK
Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出
06-03 15:28
LINPINPARK
Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出
06-06 13:11
IBIZA
Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出
06-21 13:01
IBIZA
Re: [新聞] 「新光中山大樓樓層」 總價72億標出
06-26 18:55
LINPINPARK
推
kyova
: 推~
1F 06/03 15:36
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.214.34 臺灣), 06/03/2023 15:38:14
推
zxcchia
: 小弟資質駑鈍 意思是現在買還可以享受到清算後的利益嗎xd
2F 06/03 15:58
→
LINPINPARK
: 是,處分利益會分配出來或再投資不動產
看之後管理機構與受益人的決議
等於是賣完後,三百億在手上
要再投資或分配出去給股民
另要買的話,新光R1已改名樂華一號
3F 06/03 16:02
→
IBIZA
: 新光一號持有標的都是2015之前 應該沒有房地合一稅?
Reits也不是營利事業 所以應該也沒有營所稅?
我剛剛找了一下 找不到相關法規
8F 06/03 16:09
→
chansexy
: 有股號?找不到耶?
11F 06/03 16:13
→
LINPINPARK
: 賣出適用舊制的房屋交易稅
概估20趴,但我猜更低,要算房屋評定現值等等
12F 06/03 16:14
→
IBIZA
: 我看規定是 法人2015之前持有課營所稅 2015之後的課房地合
一 但reits又不是營利事業 所以沒有營所稅
reits的所得稅應該是配發時分離課稅
14F 06/03 16:16
→
LINPINPARK
: REITs發給受益人有利息所得 啃 我查了一下
17F 06/03 16:17
→
IBIZA
: 01003T
reits 的利息所得分離課稅課6%
18F 06/03 16:17
→
LINPINPARK
: 才十趴,那IRR會更高
20F 06/03 16:17
→
IBIZA
: 但應該沒房地合一稅@@
應該是 我估如果賣310億的話 淨值會到24
現在股價大概還有15%
21F 06/03 16:18
推
Jimmy030489
: 推有料
24F 06/03 16:19
→
IBIZA
: 但如果有課20%房地合一或營所稅 那現在股價就沒賺
25F 06/03 16:19
→
LINPINPARK
: 嗯 因為REITS 資產都信託化,可能要查一下
是20趴還是適用舊法,我記得搞不好是舊法
26F 06/03 16:21
→
IBIZA
: 我找法規都只有講法人買房地產或是公司買reits
28F 06/03 16:22
→
LINPINPARK
: 等於我公式,股利所得降到10趴分離課稅
29F 06/03 16:22
→
IBIZA
: 沒看到專門講reits自己買賣 的
30F 06/03 16:22
→
LINPINPARK
: 處分不動產,搞不好適用2015前那個
31F 06/03 16:22
→
IBIZA
: 我覺得應該是 因為2015年以前持有適用舊法規 而舊法規的
營所稅 reits非營利事業採配息時分離課稅
32F 06/03 16:23
→
LINPINPARK
: 土地交易免課所得稅負(僅就漲價數額課徵土增稅),
但房屋交易收入減除成本費用後,必須計入營所稅適用20
%稅率
34F 06/03 16:23
→
IBIZA
: 對 這個是法人的土地交易舊規 課營所稅
但reits非營利事業 所得稅在配息時分離課稅
37F 06/03 16:24
→
LINPINPARK
: 我猜是喔這個喔,那更低喔,不會20
39F 06/03 16:24
→
IBIZA
: 我也是這麼想
40F 06/03 16:25
→
LINPINPARK
: 哇靠,那市場派真的是爽到
41F 06/03 16:25
→
IBIZA
: 我有小買一點點等清算
這幾天陸續就要開獎了
42F 06/03 16:26
→
LINPINPARK
: 可能第一張試算,稅後百億利潤
希望他發出來哈哈哈 不要再投入
44F 06/03 16:26
→
IBIZA
: 大概會發吧 不然搞這麼久吃下主導權要做甚麼...
46F 06/03 16:29
→
LINPINPARK
: 有一說是要買更大的
不過長期殖利率偏低,應該要拉抬一下
47F 06/03 16:32
→
IBIZA
: 要另外買應該2019當時就直接拿去買賺比較多XD
49F 06/03 16:34
→
LINPINPARK
: 對,而且我想市場派還是要對金主負責
應該會發不少出來
50F 06/03 16:36
推
wiesgame
: 又少一間可以在門口停摩托車的百貨公司QQ
52F 06/03 17:25
→
LINPINPARK
: 不會啦,買家不會賣,也是REITS
53F 06/03 17:26
→
IBIZA
: 這個是房東換人
54F 06/03 17:31
推
sunday123
: 唉,reit這樣玩,根本不是正常投資管道
55F 06/03 18:03
推
abyssa1
: 就新光經營太爛的折價吧 本質沒那麼差
56F 06/03 18:13
→
LINPINPARK
: 我記得新光人壽退出的時候大概是18-19
塊一張賣光光出清
現在賣一賣至少21起跳
57F 06/03 18:27
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