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作者 gerychen (邪惡肥宅)
標題 Re: [請益] 出租等都更是否要裝潢?
時間 Mon May 15 14:15:49 2023

: 這次地點更好，是蛋黃中的蛋黃，而且屋況也算還OK

蛋黃中的蛋黃

: 雖然我很希望買便宜但屋況不好的來改套
: 但因為地點好的老公寓不想錯過，所以雖然滿高價的但還是咬牙買了
: 買價將近86W/坪
: 以目前狀態出租，參考鄰近價預期有1500元/坪就算不錯了
: (因為這間公寓公設比滿高的，公設比大約有26%，所以室內小租金不高)
: 但依照以往經驗，若有改格局(改成2個2房1廳)，租金應可達2400元/坪
: 整修費用應該要8.7W/坪(物價有上漲)
: 問題來了
: 我買後沒多久，社區開始有人發起自辦都更

自辦都更

: 而且還滿積極的，已辦過說明會
: 我看發起者也滿有心的，居民也大多滿支持的
: 但我知道都更很困難很多變數，說明會時也有居民在質疑，持反對意見
: 因此，我仔細算了一下
: 如果8年以內都更談妥，房子8年內拆掉，我現在大裝潢就賠錢
: 但如果超過8年房子沒拆，其實裝潢是比較好租+投報好一點
: 請問各位先進，在這種狀況下，要不要花錢下去改套？

先說這兩個東西結合起來會是怎樣
就是一定破局
首先住戶會拉一個line群組
然後就開始在裡面吵架
三天一小吵，一個禮拜一大吵，一個月會有人退群組

你一定覺得有什麼好吵的？
但可以吵得可多了
因為你是用投資的角度切入
對你來說就是錢有沒有到位而已
可是對他們來說
他們一直是菁英中的菁英
(認知上，但平均社會地位真的也蠻高的)
林北說的就是對的，你說什麼意見就是在跟林北過不去
大家都自覺是知識份子
開始把都更條例 台北市都更自治條例 拿起來看
一個個引經據典就像在辯論社一樣

最後這波被帶起來的一時熱情
大概半年到一年就會消卻
大家會暫時把改建拋之腦後
等待下一個再開啟這個話題的鄰居
然後這一波的被反對戶就會在下一波鬧脾氣
大概這樣重複循環個好幾次後
就已經過了十幾二十年了

然後我給你的建議是
先算看看你那一戶到底可以分多少
蛋黃中的蛋黃可以把土地面積*容積率(住宅區225%起)*(1+獎勵值50%上限)*分配比70%起*銷坪係數1.55+1車位
大概就能知道你可以分多少價值了
後面的銷坪係數不要乘的話
就能大概知道你們社區有沒有機會分回室內面積
(會有樓梯間跟外皮面積的誤差，但還是可以參考)
能分得回室內面積只是改建的最基本條件

而通常能達到分回室內面積這基本條件的案子
改建後基本上價值會增加個50%-100%
相較你現在的裝潢費用
老實說投報可能沒差多少
而且你說現在才開始要弄更新會的話
最順利也要超過5年才會拆屋吧
(劃定1年、事權併送4年)
而拖超過你設定的8年的機率有高達94.87%
所以你就裝潢吧不要怕

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.20.58 (臺灣)
※ 作者: gerychen 2023-05-15 14:15:49
※ 文章代碼(AID): #1aOSuNw5 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684131351.A.E85.html
※ 同主題文章:
[請益] 出租等都更是否要裝潢?
05-15 13:44 mylover
Re: [請益] 出租等都更是否要裝潢?
05-15 14:15 gerychen
→ kusomanfcu: 到時候十幾個下巴出來搞事
不用想都更1F 05/15 14:19
→ sdhpipt: 我的經驗 最後那個群組是沒人吵架啦 反正不簽的人連送
危老鑑定都不肯簽 自然也不會來加入這個群組 最後都更群就是鄰長通知大家事情用的 哈哈哈 XD
反正最後我把舊舊家賣了 不等了 留給其他人賺囉3F 05/15 14:34
推 asd31415926: 真的耶 家人信義區的大樓再談都更 30幾戶而已 群組訊息堪比八點檔 各種情勒7F 05/15 14:36
推 sdhpipt: 信義區大樓應該很難談 早年並不貴 有些人指望一次翻身
不是每個住戶都有好幾間房子可以住 搬走就好 那就是錢的問題而已 分多分少而已很好談
國父紀念館後面某個大樓921受損 一年內就談妥了都更 住戶直接有建商老闆 自己辦理 很快就做好了 每個住戶都有錢反而很好談 有賺錢大家都滿意9F 05/15 14:37
推 kusomanfcu: 不然先身家調查 全部的人都是好幾間房再搞都更15F 05/15 14:41
→ sdhpipt: 其實可以嘗試看看送危老鑑定 每條樓梯同意戶要超半數 如果連送危老鑑定都簽不出來 不用想都更了 根本搞不成
以上是個人經驗 哈哈哈
哈哈 原文又自刪了 真奇妙 XD16F 05/15 14:41
推 Marcuslin: 一直自刪難道都是白日夢嗎20F 05/15 14:46
推 sdhpipt: 我只是貼出原原PO舊文章的網頁而已 覺得奇怪人設一直變結果他就刪文了 該不會跟他結仇了? XD21F 05/15 14:47
推 ChinkFilmsZZ: 沒錯 曾經是高社會地位的老人 真的每個都很難談
群組就是老人千字文作文大會 越講越難聽 最後就會有另一個老人自己為中肯跳出來說 兄言重了 接千字文吵到某天安靜了 都更就沒有然後了23F 05/15 14:48
→ sdhpipt: 哈哈 還好我沒遇到這種千字文 根本懶得看
可能內湖太鄉下了 沒有這麼多知識份子27F 05/15 14:51
內湖是在蹭...
蛋黃中的蛋黃是要看區跟路的
我是覺得如果不是中正、大安、信義、松山
就可以先離席了
推 kusomanfcu: 然後就有另外一個說為了台肯
最後變意識型態
反正都是they 的錯29F 05/15 14:52
→ sdhpipt: 我在想同安街金門街那邊應該是這種狀況 每個住戶都是啥32F 05/15 14:54
※ 編輯: gerychen (114.36.20.58 臺灣), 05/15/2023 14:54:28
→ sdhpipt: 退休教授高階文官之類的
信義區蛋黃? 嗯.... 其實跟我的認知差很多
我家曾經在永吉路松信路口附近有一間老房子 十幾年前賣了身為一手屋主 我對當地的原生態是有一定了解的 XD
對了 當年可沒有信義區這個名稱 XD33F 05/15 14:55
這都是滾動式調整的
101 大巨蛋 市政府 整個信義計畫區都在信義區
當然吳興街 北醫 饒河街是另個世界
所以我有說還要看是什麼路
※ 編輯: gerychen (114.36.20.58 臺灣), 05/15/2023 14:59:14
推 F93935: 我只有兩間蛋白 中山區松江路38F 05/15 14:57
推 sdhpipt: 饒河街是松山區.... XD39F 05/15 15:00
對欸，反正差不多 懂ㄉ就懂
推 kusomanfcu: 時空背景不同之術40F 05/15 15:00
※ 編輯: gerychen (114.36.20.58 臺灣), 05/15/2023 15:01:56
推 sdhpipt: 根據我的經驗 信義區老公寓居民的社經地位 並不蓋高尚
真正有錢的是住在國父紀念館周圍 但是也多半是商人
其次是聯合報那邊 過了基隆路都不行了 除非是計畫區裡面的新房子豪宅
那種知識分子不太多啦 比較沒有那種氣息
聯合報後面那邊倒是有一點知識份子的味道
還是說這十年間都洗過一輪了 老公寓居民都變成有錢人了?41F 05/15 15:04
推 f860506: 信義區哪裡蛋黃了  扣掉國館跟市政府周遭新房外 不管六張犁 五分埔 松山 永春 後山埤以前都不是高社經族群在住的48F 05/15 15:29
推 sdhpipt: 我舊舊舊家四樓公寓 住戶有做五金零件買賣的 開當鋪的
幫人打掃丟垃圾賺錢的 在大有巴士當司機的 做家庭代工的靠近永吉路松信路口
後來我家賣給一個有內線說會都更的人 家裡是做拆除工程的結果12年過去還是沒都更 正松信路上51F 05/15 15:33
→ MagicMomo19: 都更就是賭運氣，家裡有個案子談了二十年才終於整合到招商階段了，運氣好招商簽約後還要等七八年才好56F 05/15 16:42
推 esproject: 都更喔。等大地震或火災可能比較快58F 05/15 16:59
推 frank111: 你碰到的比較高端會研究法規，我碰到的都是:我知道權利59F 05/15 17:00
→ esproject: 不是烏鴉嘴 現實就是這樣 什麼都能吵60F 05/15 17:00
→ frank111: 變更啦，那我能分到幾坪?無限輪圈，就走權利變更還幾坪?61F 05/15 17:01
→ abyssa1: 知識分子喔 金華麗水永康這邊更多 官大學問大
國父紀念館 仁愛/敦南 商人比較多62F 05/15 17:01
噓 hentaihhh: 瞧不起中山區64F 05/15 17:05
推 ReiFan: 研究法規(X) 曲解法規(O)65F 05/15 17:20

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