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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-05-12 17:58:00
看板 home-sale
作者 p81827512 (inverse)
標題 [請益] 31歲購屋條件檢討
時間 Sun May 12 08:56:48 2024

1.背景: 男性，公職

2.收入：月薪4萬5  年薪約65~68(看考績)+年股息28萬(扣掉貸款繳息8萬)
所以年收約90萬

3.儲蓄：年股息36萬(繼續存股複利)+本薪年存約10萬
所以年儲蓄約在46萬

4.資產:
股票價值(1140萬)-股票設質抵押(310萬)
所以約有830萬 股票淨資產+20萬銀行活存

5 .期望與詢問項目:

本身購屋的期望是
因為在永和工作，所以為此中心買附近便宜的
中和新店板橋
車程不要超過20分鐘，15分鐘最好
總價1000~1200  20坪以上

但看了看
只能買新店山上(安祥路)不然安坑(安康路2段後的)
都是預售屋
其他如果要近的，要馬坪數小，要馬40~50年老屋

我是買房新手，希望給點批評指教
感謝



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.2.184 (臺灣)
※ 作者: p81827512 2024-05-12 08:56:48
※ 文章代碼(AID): #1cG1FILf (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1715475410.A.569.html
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 08:58:02
推 ryusenming: 跟薪水比 你的股票好多1F 05/12 09:00
推 sixkeeper: 有很急嗎？感覺今年房子一釋出就被買了，可以先慢慢看2F 05/12 09:03
→ sixkeeper: 等股息多滾一些吧
推 Yangnoopy: 股票未實現損益都830萬了，加上公職職業應該可以有更多4F 05/12 09:08
→ Yangnoopy: 選擇吧
推 iamiam: 先問問自己頭期款預算是多少6F 05/12 09:11
推 ryusenming: 樓上他不就打要1000到1200的了7F 05/12 09:16
→ Camera8025: 這預算跟坪數要求感覺在這幾區要新的沒機會啊(?8F 05/12 09:19
推 william826: 認真說 早該買了 以前我全身不到300萬時 就衝1000萬9F 05/12 09:21
→ william826: 多看物件覺得不錯別猶豫
→ bnn: 租屋股神11F 05/12 09:23
→ cphe: 31歲這個薪水可以存到800萬蠻不錯的，應該投資有成吧12F 05/12 09:26
→ cphe: 就看你願意拿多少錢出來當頭期，就可以提高預算
推 NTU303150195: 存款800買1200太保守14F 05/12 09:30

因為我不想動到太多資產去買房
可能800萬股票可以去銀行抵押400萬去當作買房的頭期之類的
剩下的房貸就用股息和薪水去消化掉
本金還是得在股市複利
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 09:33:19
→ hikingu: 這薪水這樣很強，股票要扣質押的310萬，所以是520萬的淨15F 05/12 09:31
→ hikingu: 值

已經扣掉310萬了，未實現就落在830
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 09:36:33
推 ryusenming: 我怎麼看完覺得股票淨值是830  不扣質押是114017F 05/12 09:36
推 nonstop180: 唉公職, 這年代只有被修理而已18F 05/12 09:38
→ ryusenming: 看你取捨了 我去年也有類似的問題 最後買了1000出頭19F 05/12 09:38
→ ryusenming: 的預售屋
→ NTU303150195: 我覺得買兩千沒什麼問題@@21F 05/12 09:38
→ ryusenming: 不過還好我在鄉下就是22F 05/12 09:38
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 09:39:39
→ NTU303150195: 金流跟各年的轉增貸計畫要抓就是23F 05/12 09:38
→ NTU303150195: $$存量大很有優勢
推 ryusenming: 買2000頭期他要砍大部份股票 應該不太可能25F 05/12 09:40
→ NTU303150195: 股票增值轉移到房子增值而已26F 05/12 09:40
→ NTU303150195: 買大，貸款更多等於放空更多貨幣，擴大本金
→ Zsad: 你的問題在於"不想動太多資產買房.覺得股市才有複利"28F 05/12 09:43
但我也要思考砍股票買房，30年的房貸，我薪水付不出來的，所以要折衷

推 kutkin: 1200買新屋本來就不可能29F 05/12 09:44
推 ryusenming: 感覺折衷辦法就是買還沒開始蓋的預售屋30F 05/12 09:45
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 09:46:17
→ Zsad: 房地產跟股票一樣，都是資產，挪部份放在房地產而已。31F 05/12 09:45
推 HiHiCano: 本薪年存10萬 複利到830萬 是要從出生前就開始存嗎？32F 05/12 09:45
推 F1ower: 這個總價跟單價就是看中古屋，如果還要車位，預售只能買套33F 05/12 09:45
→ F1ower: 房/小兩房
→ Zsad: 繳"本利攤"房貸就是一種複利效果=把錢持續投資在房地產35F 05/12 09:46
→ NTU303150195: 原始本金，房地產開滿才去買股票再質押會有比較大36F 05/12 09:46
→ NTU303150195: 利益解
→ ryusenming: 這一看就是有買到漲很多的股票阿38F 05/12 09:46
→ ryusenming: 你用新青安可以攤到40年
推 karta251982: 配息有的銀行不看，可能要問看看銀行業務幫你評估比40F 05/12 09:48
→ karta251982: 較準
推 a0510111: 你這個區域要買應該只會有老公寓，以預算來看的話。42F 05/12 09:49
推 ha116900: 總價太低 不可能 除非你要小坪數挑高的套房 但你會買不43F 05/12 09:54
→ ha116900: 下手
→ ha116900: 另外你這總價跟坪數要買老公寓都要用搶的了
推 Redchain: 有這樣資產只買新店安坑有點可惜，捏一捏到市區吧46F 05/12 09:56
推 lovingbase: 股票再質押付頭期款  一張都不要賣  貸款1000萬 年利47F 05/12 09:58
→ lovingbase: 息21萬 清安又更便宜了
推 kage01: 股神49F 05/12 10:00
→ ohyakmu: 這淨賺830怎麼算出來的，成本0？？質押當頭期現在要小心50F 05/12 10:03
→ ohyakmu: 喔。
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 10:04:29
推 weidersin: 買兩千的也輕輕鬆鬆吧52F 05/12 10:06
推 Yangnoopy: 股票價值1140，獲利830…？看起來是運氣好買到飆股，53F 05/12 10:07
→ Yangnoopy: 建議可以賣股拉高買房預算吧…
推 a1l2m3m4: 未實現理解錯了吧 成本為0？55F 05/12 10:11
→ cphe: 他指的就是帳面獲利，不用鑽研語意了吧56F 05/12 10:14
→ cphe: 獲利+本金

對拉 有含本金，我中文沒學好比較難解釋XDDD
但我要表達淨資產大概就830+20活存
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 10:17:16
推 yellone741: 打錯了吧 你這樣不叫未實現損益，應該是總資產830萬58F 05/12 10:16
→ yellone741: 的股票+20萬的活存
推 cphe: 如果是每年投資都有穩定收益倒是可以留錢投資，代表你有投60F 05/12 10:16
→ cphe: 資能力，但如果是不小心買到飆股就還是小心一下，來得快去
→ cphe: 得也快
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 10:18:18
推 lucky360: 31歲 月薪4.5萬 股票有超過1000萬 根本少年股神了63F 05/12 10:18
推 HiHiCano: 我感覺穩定買股票投資五年後資產上億  不用急著買房吧64F 05/12 10:19
→ HiHiCano: 先租屋頂一下 不然頭期沒了很傷
推 cjo76223: 不用急著買爛房 以你的實力 想辦法再翻到9位數66F 05/12 10:21
推 Belial1991: 這績效好猛67F 05/12 10:23
推 pennyea618: 我跟你職業條件差不多 我股留一半 拿五百出來丟頭期68F 05/12 10:23
→ pennyea618: 買1900 現在已經賺回來了（房貸槓桿比質押更快）

1900 這年薪怎繳房貸….
→ LiebeLion: 這條件看起來家裡就有錢 不用怕70F 05/12 10:25
推 ab159852: 現在1200你要買到近台北屋況還行的二三樓公寓都不太容易71F 05/12 10:25
→ ab159852: 了 不可能有多新的房
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 10:28:09
→ Zsad: 你完全搞不清楚房地產73F 05/12 10:29
推 lohas1019: 好猛 31歲股利36萬 跟鬼一樣74F 05/12 10:30
推 kutkin: 你的股票也是擔保品75F 05/12 10:32
→ rogerlarger: 你就租屋存股，老了去住養老院啊76F 05/12 10:37
推 umaga1: 好強啊 會投資的話 股票賺的比房市快的77F 05/12 10:37
→ Zsad: 你的問題就是你覺得賣股票買房子是"砍"股票.怕繳不出房貸78F 05/12 10:39
→ Zsad: 卻不怕繳不出房租
推 subcrew: 條件也跟你差不多 兩萬點可以部分獲利了結轉入房市了80F 05/12 10:39
→ subcrew: 可以買1400左右 400當頭期
→ Zsad: 用"砍"代表你覺得股票是金雞母.以為房子不會增值或是82F 05/12 10:40
→ Zsad: 房子增值小於股票
→ subcrew: 1000貸款 寬限5年 共40年 公務員ok的84F 05/12 10:40
→ Zsad: 股市跟房地產是"配置" 繳"本利攤"房貸.只有利息是支出85F 05/12 10:41
→ Zsad: 頭期款跟還本金的部份都是投資房地產.利息小於房租就是買
→ Zsad: 而且現在新青安送你40年房貸.幹嘛算30年.把房子都金融資產看
→ Zsad: 當金融資產看

頭期跟還本金，只是把錢移到房地產
只有利息，才是支出
這沒有錯

只是我如果只是用設質抵押的錢買房子頭期
整個本金都不會動到的情況下
資金靈活度是不是更大? 所以才會折衷到只買1200的房子
等於買房用送的，貸款我也能輕鬆處理

如果是賣股買更高價位的房子，我覺得有壓力吧
因為算40年我要繳到3萬以上的話(總價1500)，我生活會有困難
因為我薪水是存不多，且住家裡


→ Yishanhuang: 央北重劃區（？）89F 05/12 10:47
→ Yishanhuang: 這個價錢連台南都買不到耶
→ Yishanhuang: 大概1500～2000比較合理（買的到）
推 carden31: 有租房嗎？租金多少，住家裡的話我覺得你估的1200差不多92F 05/12 10:49
→ carden31: 是穩定的評估，年存10萬幾乎要靠股利繳了
→ Yishanhuang: 名下無恆產房貸可以用40年算94F 05/12 10:49
推 potabaw: 少年股神，買房幹嗎？95F 05/12 10:50
→ Yishanhuang: 或是投資一點錢，改考高考薪水多一些（？）96F 05/12 10:50
推 pedah: 股票這麼多 輕鬆買了吧97F 05/12 10:51
→ Yishanhuang: 這薪水應該是委任（？）98F 05/12 10:51
推 s240616: 買公寓吧 ，離捷運站遠一點99F 05/12 10:56
※ 編輯: p81827512 (36.225.2.184 臺灣), 05/12/2024 11:11:50
推 F93935: 再質押吧拿出頭款出來就好了 找個中古兩房景安附近100F 05/12 10:58
推 zigq: 房買好一點 跳漲再貸出來買股 收支比銀行能過就好101F 05/12 11:03
推 master32: 太保守+1，投資能力不錯+公職根本不用擔心未來繳款吧102F 05/12 11:04
推 bustinjieber: 沒辦法，目前一環這預算就是公寓，103F 05/12 11:04
→ bustinjieber: 中古大樓小坪數單價60萬內非常不好找。
→ bustinjieber: 如果你的目標是大樓兩房的話，
→ bustinjieber: 你早幾年買至少省3 400萬；
→ bustinjieber: 說白的，
→ bustinjieber: 你投資股市的未實現損益，
→ bustinjieber: vs
→ bustinjieber: 房地產的未實現損益相比，
→ bustinjieber: 能夠打平就已經很強了。
→ bustinjieber: 要特別強調這點的原因是：
→ bustinjieber: 如果你還在繼續看你的股市增值，
→ bustinjieber: 覺得自己好像賺很多導致繼續空手，
→ bustinjieber: 你過3 5年再回房市看看，
→ bustinjieber: 大概率購屋條件會更差。
→ MOMO0478: 一個人住的話 中永和 1000多萬可以買到20坪以內 頭期款117F 05/12 11:07
→ MOMO0478: 拿出兩百多萬吧
→ bustinjieber: 中永和1000萬以內不太可能，119F 05/12 11:10
→ bustinjieber: 可能連乙工宅都買不到
推 leota: 房版各位大大好溫馨給建議121F 05/12 11:11
→ leota: 原po 是根本觀念上還沒轉過來
推 uevol123: 這資產，捏上去買市區一點捷運線兩房吧，早點買房不會123F 05/12 11:12
→ uevol123: 輸
推 Mithra: 砍400股票買1200-1400一定過的去125F 05/12 11:12
→ Mithra: 股票存那麽久一次賣一半一定很捨不得，但這就是代價，不可
→ Mithra: 能買房卻不付出代價的
推 ryusenming: 他就已經質押過了   如果再質押就是槓上加槓128F 05/12 11:13
推 Andrew830825: 買新店 佳元七張好像有開案129F 05/12 11:13
推 ryusenming: 他現在是質押的部位300多又再買股票 用質押310推算擔130F 05/12 11:15
→ ryusenming: 保品大概500左右 大概剩餘部位還能再質押300萬
推 zzyzx: 持續複製股票的獲利模式 先租房就好了132F 05/12 11:17
推 Hall: 股房要平衡配置133F 05/12 11:27
→ wave1et: 先租房吧，若股票報酬率年化5%，資產成長不會輸給房子134F 05/12 11:30
推 Morphee: 這樣算不錯但其實也只是跟上漲幅，如果之前有配置一戶會135F 05/12 11:31
→ Morphee: 更穩，現在你新手想配置一間動作一定沒老手快，現在房價
→ Morphee: 正在狂噴，大概會吃不少溢價。股房都配的人，現在躺著看
→ Morphee: 戲就好。
推 Hall: 真的 接下來就看nvidia表演了139F 05/12 11:32
→ Morphee: 某種程度上來說，損失的是沒有練到買房相關的經驗跟技能140F 05/12 11:32
→ Morphee: 。
推 bustinjieber: 年化5%不會輸房子？？不要害人好嗎142F 05/12 11:33
推 Hall: 房地因有實用性 低波動 比台積電還穩 只是交易成本高143F 05/12 11:36
→ diamondd: 年薪65才31歲可以有破千萬？我看了什麼144F 05/12 11:40
→ diamondd: 算你工作十年不吃不喝也才650萬
→ diamondd: 理財神人來當公務員太委屈你了
→ pipizone: 看來又是個少年股神147F 05/12 11:58
推 skizard: 租屋股神不用急著買房吧148F 05/12 12:19
→ Zsad: 住家裡幹嘛想買房?繼續當股神阿149F 05/12 12:21
推 ming5566: 大多頭 股神還是繼續炒股吧150F 05/12 12:24
→ Zsad: 我覺得你先想想幹嘛要買房.需要多大的空間.可接受屋齡是多少151F 05/12 12:27
→ Zsad: 隨便舉例.1500總價.頭期2成300.(用股票質押)貸款40年.利率
→ Zsad: 2.3%.每月38,261.每年459132.剛好等於你股利+薪水節餘
→ Zsad: 就是等於你現在股息再投入存股改成存房罷了
→ Zsad: 這樣也符合你說的"買房用送的".只差你每年薪水多存10萬在
→ Zsad: 活存變成存在房子裡面.你還有20萬預備金.
→ Zsad: 如果真的很怕每個月沒有結餘，就用寬限期.不用擔心5年後的事
推 ryusenming: 推樓上158F 05/12 12:43
推 RealID2018: 銀行不愛做股票質押159F 05/12 12:50
→ RealID2018: 標的有限，很多只接受0050成分股
→ RealID2018: 而且股票質押給銀行會算聯徵，會列入支出
推 bigair888: 你是少年股神吧，建議別買，繼續滾本金出來，你股票的162F 05/12 12:53
→ bigair888: 獲利比買房好，繼續操作股票才是上策
推 ryusenming: 首購能用新青安又40年 真的建議再上去點 不會後悔的164F 05/12 12:54
→ ryusenming: 你把房子當成五倍槓桿的股票就比較能理解了
推 we147121: 少年股神，換個工作比買房更有成就166F 05/12 13:20
推 xiahc06: 這預算永和中心只能買公寓，可以去看看幾間屋況好的，或167F 05/12 13:21
→ xiahc06: 許也沒那麼差
→ Zsad: 上面少算質押300的利息支出，如果不想賣股，就只能壓低總價169F 05/12 13:25
→ Zsad: 回過頭來的重點還是,你為什麼想買房,要多大空間,屋齡要多新
→ Zsad: 質押300每月利息大概6,000.房貸用寬限期.輕鬆cover現金流
噓 aq2272353712: 問心酸，那個地點，新案你不可能，麻煩租屋172F 05/12 13:35
推 Superwoof: 我覺得先解釋一下為啥這薪水有這股票市值才比較好給建173F 05/12 14:02
→ Superwoof: 議= =
推 johnbogle: 前幾樓說股票質押會記在聯徵？我怎記得不會175F 05/12 14:06
推 cphe: 之前爬文看也說不會176F 05/12 14:31
推 ryusenming: 要看向銀行還是券商質押  券商的不會177F 05/12 14:34
推 Steinadler: 取捨+1。我2年前也是賣股換頭期款，雖然現在事後諸葛178F 05/12 14:40
→ Steinadler: 看是少賺，但也沒後悔當初的決定
→ Steinadler: 疫情那兩年有投股市或房市的基本都是賺，什麼都沒做的
→ Steinadler: 就是向下流動，沒什麼好意外的
推 MTBF: 有少年股神的屬性 錢繼續歐印股匯市就好了182F 05/12 15:01
→ MTBF: 你的預算那邊找不到你要的東西 自己取捨吧看是要放大預算還
→ MTBF: 是繼續投股
推 l98: 繼續住家裡等繼承就好了185F 05/12 15:27
→ l98: 看起來現在要買也買不到你想買的條件標的物
推 QQQwe: 你薪水怎麼低?我高考同學30幾歲都9等年薪100起跳187F 05/12 15:36
→ QQQwe: 你應該是普考初考?不考慮再往上考嗎?然後你投資好強
→ QQQwe: 當公務員好可惜，感覺你是股神
推 l98: 雙北公務人員都滿操的，投資有術幹嘛再往上爬被繼續虐？上面190F 05/12 15:57
→ l98: 講的滾個幾年身價破億，提早退休囉
推 gengar8259: 先醒來再買房。不要一邊做夢一邊說要買192F 05/12 16:00
→ gengar8259: 你這種賺錢速度買房只會拖累你而已
→ gengar8259: 房價不會漲的比你投資快
推 johnnychenme: 投資強的確實不用急著買房吧 只好拖累你的速度195F 05/12 16:34
推 paradigm: 少年股神 可以出書了196F 05/12 17:02

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