※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2023-05-16 08:27:09
看板 home-sale
作者 標題 Re: [請益] 商圈為何比住宅容易轉移
時間 Mon May 15 16:41:33 2023
※ 引述《empireisme (empireisme)》之銘言：
: 台灣的商圈常常因為人潮轉移
: 所以租金下滑
: 然後房價下降
: 反觀住宅
: 幾乎是穩定上漲
: 是因為什麼因素呢
: 小弟猜測是
: 1. 人們討厭搬家
: 2.需要長輩後援
: 3.學區因素
: 還有什麼原因嗎？
你窩過美國就知道.
其實一大片的住宅區,只需要一小塊的密集商店.
所以一個商圈可以支援的面積其實很大.
那反過來講,一個區域,他對商圈的需求其實面積很小.
那代表.
只要東邊興起,西邊就會下去...!!!
最典型代表,台北東區第一個衝擊他的就是101商圈興起.
第二次衝擊他的是松菸附近的餐廳興起.
或是天母商圈當年搬家是因為捷運站附近產生商圈.
所以商圈轉移最主要是因為競爭.
而競爭是因為新的商圈產生了更強的競爭力.
而更強的競爭力通常就是聚集人潮的地方,例如百貨公司,例如車站等等.
至於住宅.
阿這邊就這麼多人,需要這麼多住宅.
你要怎樣轉移...XD
市區房價很低的地方,你以為都沒住人?
高雄最有名最爛的大樓,城中城裡面住了多少人...你以為他是空屋嗎..XD
(他以前一間套房2x萬...你去找,可以住人的管你是找海邊還是找玉山山頂.
還是找任何你所謂的鄉下鳥不生蛋或是甚麼高污染還是多爛的地方.
你找的地比他更便宜的住宅空間嗎.....
沒有....呵呵....
不敢說全台灣,但是基本上全高雄包含山區包含森林裡面,他是最便宜的!!!)
所以住宅本來就住著人.
而住宅房價跌通常都是整個市場大跌的時候.
例如城中城哪時候價格崩潰的?是不是2000年那一波.
甚至大家愛講諾貝爾,諾貝爾哪時候價格崩潰的??
是不是2000年那一波.
也就是所有的房價主要都是那時候跌下去的.
之後20年來,價格巨觀都是向上....在新屋或是炒做很兇的區域有微幅的震盪.
這也是我們投資,其實也很在乎超級大崩盤.
崩盤是另外一個機會.
沒有崩盤,哪來的瘋狂大漲三五倍.
所以真的會產生崩盤,我們他媽的一定跑得比你快...哈哈哈...
但商圈就完全不是這樣.
商圈只要轉移,很可能永遠不回來.
然後,商圈說走就走,而且是甚麼時候都可能發生.
so...玩商圈,大環境必然有影響.
但你更需要擔心的東西叫做.
"競爭"!!!!
其實你攤開都市的零售業額,都還是在上升.
但你看,高雄為啥之前在討論站前.
一大堆人說站前已死OOXX....
但實際上,零售業額還是一路線性向上,扣除百貨照樣是線性向上.
也就是說,就算市街邊店面,消費能力依然沒有縮減,還在擴張.
那為啥有些商圈好像已死.
主要原因就是因為....轉移走了.
當然,實際上建國路電腦街的狀況遠不如各位想的那麼慘.
當然他不可能有網路泡沫年代的興盛,甚至不及1/3.
但問題是,建國商圈還是屌打70%同樣20米路的路邊商業效應.
你只是無法拿建國商圈跟甚麼富國明誠,華榮,熱河...喔不..
你只是無法拿建國商圈跟甚麼富國明誠,華榮,熱河...喔不..
你無法拿他跟甚麼自立路,文衡路,陽明路這種二三線等級的商圈比.
他就一個普通的商圈這樣.
但是他也沒有往下的趨勢...甚至有一丁點微幅向上.
(你自己去數電腦店...以年為單位,有微幅增加)
當然你說更靠近火車站,例如本來光南那邊.
那個沒辦法了,畢竟補教業還在往下走....
當然以後會不會轉型...不知道,商圈的事情無法做長遠判斷.
另外會影響一個區域商圈競爭力的原因非常多.
粗淺的百貨公司,車站等等.
但是很多時候,光一家名店,就可以帶動一個商圈.
例如郭家肉粽就帶動那一排店家興起.
華達和雙飛奶茶,讓新樂街多了一堆奶茶店.
而一個地方興起,很容易就侵蝕到另一個地方的商圈.
所以玩店面風險本來就很高.
因為你無法判斷.
而且說死你就死了...XD
一死再起不能.
你光看師大夜市以前的店面,如果你買在最旺的時候.
你要套幾輩子你就知道.
哪有時候一死就是八輩子的事情.
另外...對投資來講.
最重要的還是那一點.
無法判斷...
這......
當然啦店面還是有投資辦法.
再沒有商校的時候切入,反正你的價格就是沒有商校,你無法在往下.
然後環境會有變化,例如會通路,例如會有商場,例如會有觀光建設.
那這樣你勝率就很高.
然後環境會有變化,例如會通路,例如會有商場,例如會有觀光建設.
那這樣你勝率就很高.
並且只要爆發一波起來,利潤會非常可觀.
而等到商圈旺起來後.
你就該賣了....
沒是守著一個很興旺的商圈的店面?你在等啥?
等衰退喔....這麼盤???
阿你租金投報率是多少...喔,請用當下的房價去算....
有沒有越興旺的店面,投報率越低阿.
那麼低的投報率,你是在貪圖她的租金??
你要不要考慮賣掉後買正二比較好....
啥金店面賣了就買不回來?
你現在去一線商圈看,哪邊買不到店面.
一個"衝刺發展中"的商圈你會買不到店面.
但是一個超級興旺的商圈,你他媽的最好買不到店面..XD
一大堆玩店面的都在那時候出脫,然後騙你.
"金店面吃三代"
"啞巴兒子會賺錢"
"店面賣了就買不回來"
阿你他媽的真信???
你嘛上馬路看一下是不是這樣一回事....
阿就不是這樣一回事啊....越旺的商圈,三不五時越容易有店面拿出來賣.
只有在"這邊要通路"或"這邊要蓋百貨公司".
才會連續幾年沒任何一間店面拿出來賣.
對,之前我買了店面後連續七年,整條路沒有半間店面拿出來賣...給你參考.
人家講甚麼你就信甚麼.
難怪你是韭菜...哈哈.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.46 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-05-15 16:41:33
※ 文章代碼(AID): #1aOV0_e8 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684140095.A.A08.html
推 : 回想起年輕高雄念大學的建國路了 差別真大1F 05/15 16:44
推 : 先拜2F 05/15 16:45
網路泡沫年代.
我再光華商場還買到詐騙大補帖.
(也就是燒壞的大補帖拿來賣...再路邊兜售的那種)
一片要五百塊(沒壞的要賣七百多甚至一千)
人生從小就在經歷各種詐騙..
這社會真可怕!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:47:38
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:48:04
推 : 短短一條建國路居然開了兩間女僕咖啡店3F 05/15 16:49
最近美術館中華路這邊也開了一家,還沒去過.
建國路那個倒是去過一家(靠火車站最老的那家).
但之前女僕素質有點......讓我很生氣.
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:51:59
推 : 哎呀人家都才二十歲出頭不要計較好嗎4F 05/15 16:56
→ : 基本上就是不要越級打怪碰什麼店面5F 05/15 16:58
推 : 推6F 05/15 17:04
推 : 商圈的貸款跟住家一樣嗎？還是有不同的算法？7F 05/15 17:12
理論上商用不動產貸款六成.
但是很多都可以偷渡成住宅.
推 : C大牛B8F 05/15 17:17
推 : 推～9F 05/15 17:18
推 : 推～10F 05/15 17:23
推 : 分享推11F 05/15 17:28
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:36:08對喔,上面有暗示一件事情.
我不知道各位有沒有看懂..XD
這邊我還是白講好了.
店面跟住宅價格的牽扯"主因"不一樣.
店面崩盤是因為沒人租...
所以他的價格會從商圈店面往下掉成住宅/倉庫的價位.
住宅崩盤....
裡面依然住滿著人.
也就是說同樣住得滿滿的情況下,住宅價格崩盤了.
啥?你說住宅崩盤是因為空屋率高,因為沒人住?
你火星來得喔...
1980年,1990年,2000年,嬰兒潮年代,很多一棟透天裡面塞了十個人以上.
你他媽的哪指眼睛看到沒人住造成崩盤...XD
你是2000年的時候,所有人都跑去公園住,然後房子全都空城鬼屋?
那住宅為啥造成崩盤?
因為大量房子進入法拍+購買力連法拍和不良債的釋出都跟不上.
所以最後法拍和不良債價格壓垮了房價!!!!
為啥大量房子會進入法拍?...
因為產業崩潰,經濟蕭條.
為啥購買力跟不上這種惡性釋出.
因為產業崩潰,經濟蕭條.甚至進入惡性通縮現象.
而1980 1990 2000發生甚麼事情?
是不是產業轉型陣痛期.
所以當哪天台灣科技業也要崩潰,新興產業還沒跟上的時候.
就是真正房價可能會崩盤的時候.
目前還沒跡象.
你沒看到聯發科或是鴻海有要倒閉的跡象.
那你整天在喊崩是崩個屁...XD
so..這點很重要.
只是....
只是阿你們就搞不清楚狀況,哈哈哈....
崩盤崩盤,阿你他媽的很多人經歷過2000年.
結果崩盤的狀況和原因和現象,還是在幻想.
真他媽智障!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:47:14
推 : 郭家肉粽老闆退休換人做了12F 05/15 17:40
這就會造成那一排店面的嚴重風險.
郭家的生意確實有受影響.
(招牌都換了)
不過目前還沒看到很嚴重衰退.
還需要觀察一段時間.
推 : 我只知道高中的時候經過高雄火車站附近都有皮條客13F 05/15 17:45
到四五年前都還有.
※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:48:12
→ : 20年前還聽過新崛江有一間店面可讓一家人吃三輩子14F 05/15 18:19
推 : 美國多大15F 05/15 18:25
推 : 專業分析16F 05/15 18:34
推 : 會說出大補帖沒50也有40了17F 05/15 18:49
推 : 新崛江人潮真的和十年前差好多18F 05/15 20:49
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