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看板 home-sale
作者 標題 [請益] 高雄30年老透天估價..
時間 Tue Dec 13 18:56:35 2022
最近長輩請我賣一棟透天
在臨路巷子內，近科工館和鐵路綠園道
這是房子的資料:
原本為3樓透天
建物坪數：43.2坪(主建物)+1.69坪(陽台)=44.89坪
土地坪數：22.08坪(肉地)+5.5坪(道路)=27.58坪
6年前整修和增建了兩層樓 (變成5樓透天了)
每層樓約12坪左右(其實不知道多少，我參考其他樓層抓的)
房子維護得還可以，最近也清空和油漆，廚房換新
透天一樓可以停車，前面的道路也是私有土地，可以停車也可以活動，
有自己的大門
價格我是這樣算:
建物坪數: 44.89+24(增建的) = 69
然後乘上每坪25 ，大約1750萬
透天土地的部分不會算，就只算建物XD
我覺得成交價抓2000上下
請問這樣計算是否還算合理呢?
不知道該怎麼賣啊
還是仲介會幫我看XDD
--
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推 : 我估500，600跟你買1F 12/13 19:04
推 : 增建違建沒人在算全額的啦2F 12/13 19:05
推 : 你在做夢嗎3F 12/13 19:06
→ : 你乾脆說五千好了
→ : 你乾脆說五千好了
→ : 市場法(實價登陸)、收益法(租金回推)、價值法5F 12/13 19:08
推 : 透天不算土地…那還是給別人算 根本反著算…6F 12/13 19:10
→ : 建物反而是附屬品
→ : 而且再會算 沒人要買要出價都是空
推 : 老透天建物部分價值每坪大約5-8萬 增建只能當贈品
→ : 建物反而是附屬品
→ : 而且再會算 沒人要買要出價都是空
推 : 老透天建物部分價值每坪大約5-8萬 增建只能當贈品
→ : 看附近實價 跟熱度 不熱加蓋也沒用10F 12/13 19:15
→ : 我個人覺得2500差不多11F 12/13 19:15
推 : 建議有街景再來看 面寬 臨路大小 是否無尾 嫌惡設施12F 12/13 19:17
→ : 屋況是否良好 壁癌漏水 格局採光通通都是變因
→ : 屋況是否良好 壁癌漏水 格局採光通通都是變因
→ : 實際地點外觀內部請房仲看一下馬上就知道大概了，老透14F 12/13 19:29
→ : 天價差很大光憑這敘述很難隔空抓藥
→ : 天價差很大光憑這敘述很難隔空抓藥
推 : 2500差不多吧16F 12/13 19:41
推 : 我記得增建部分沒人再算的，如果有人檢舉，看那個縣市17F 12/13 19:42
推 : 不是這樣抓的.18F 12/13 19:44
→ : 機關的處理方式，基本上這種抓不勝抓19F 12/13 19:44
→ : 你直接看旁邊類似的賣多少.20F 12/13 19:44
→ : 就是多少.
→ : 市場是成交寫出來的.不是你算出來的.
→ : 另外最大影響第一個就是你門口的馬路大小.
→ : 6米和12米價差可是非常大的.
→ : 就是多少.
→ : 市場是成交寫出來的.不是你算出來的.
→ : 另外最大影響第一個就是你門口的馬路大小.
→ : 6米和12米價差可是非常大的.
→ : 六年前的增建......這是新違建即報即拆25F 12/13 19:55
推 : 增建的拆除還要費用咧26F 12/13 20:07
推 : 300027F 12/13 20:14
推 : 沒說幾米巷？和在那附近？看附近實價多少來估看看28F 12/13 20:29
→ : 沒參考也可以,高醫附近打9~95折29F 12/13 20:40
→ : 科工館一直都維持在高醫的9~95折.
→ : 科工館一直都維持在高醫的9~95折.
推 : 我覺得1500差不多，主要土地不大31F 12/13 20:46
推 : 台北是算1/3 所以是12坪x2層/3=8坪32F 12/13 20:46
推 : 巷子內成交抓2000萬，行情有這麼好？33F 12/13 21:09
→ : 那我買在後驛19地坪6米的廢墟不就能賣1800萬 想太多34F 12/13 22:04
推 : 1樓真黑心==我估價1500差不多35F 12/13 22:31
→ : 前提是他家真的要保持的很好像新的
→ : 前提是他家真的要保持的很好像新的
噓 : 唉，可悲連市價也不會查37F 12/13 22:31
→ : 建物的部分是錯的 工程造價15萬還差不多 你的25萬是大樓38F 12/13 22:33
→ : 的造價
推 : 你用25萬去算加上土地不就快3000萬==所以......
→ : 的造價
推 : 你用25萬去算加上土地不就快3000萬==所以......
→ : 我能買嗎？41F 12/13 22:46
推 : 一億差不多42F 12/13 23:03
→ : 感謝~~43F 12/13 23:15
推 : 請銀行估價最快 能貸多少還是要看銀行44F 12/13 23:25
推 : 增建敢灌進去還真的有勇氣45F 12/13 23:29
推 : 坦白講 30年後只有土地值錢 上面的建物都是累贅 不值多46F 12/13 23:38
→ : 少錢 一個樓層才十幾坪出頭 小的要死 想到要爬這麼多
→ : 樓就覺得累
→ : 少錢 一個樓層才十幾坪出頭 小的要死 想到要爬這麼多
→ : 樓就覺得累
推 : 價值都不是這樣看的..XD49F 12/13 23:41
→ : 你透天有增建,那就有空間價值.
→ : 空間價值就看,自住和改套房出租,兩種型態去判斷.
→ : 自住的話你空間比較大必然比較值錢.
→ : 但是會有邊際效應,3F和4F的價差會大於4F和5F價差.
→ : 而收租則是空間多多益善,多一層至少多兩間套房.
→ : 因此當自住邊際效應產生,但是收租那邊價值繼續拉高.
→ : 最後最高價會取決於兩者最高的那一個做基準.
→ : 例如你很猛蓋到6F.但屋況很老舊.
→ : 這樣賣掉一定是賣給改套房的包租公價格最好.
→ : 自住戶出不到那麼高的價格.
→ : 但如果你是2F透天,包租公出不到自住戶會出的價格.
→ : 而增建與否...不重要...顆顆.
→ : 當然增建得很爛是另外一回事.
→ : 不過透天又牽扯到門口路幾米,面寬,屋況.
→ : 甚至室內格局等等.
→ : 你室內都改套房每一層都套房,價格必遠高於都是打通的.
→ : 所以呢...最後你還是要到市場上去.
→ : 找到類似的產品做對比,才有辦法估他多少錢.
→ : 你怎樣算成本,算大小....都是白算的..XD
→ : 市場成交根本不鳥你算出來是多少.
→ : 另外像透天屋況超好....但你會遇到一個問題.
→ : 那就是有翻新透天來賣的投資客.
→ : 他的物件會跟你競爭.
→ : 管你屋況多好,我投資客權翻新要賣1300萬.
→ : 你自稱多棒多棒,你還是只能跟我1300萬.
→ : 你透天有增建,那就有空間價值.
→ : 空間價值就看,自住和改套房出租,兩種型態去判斷.
→ : 自住的話你空間比較大必然比較值錢.
→ : 但是會有邊際效應,3F和4F的價差會大於4F和5F價差.
→ : 而收租則是空間多多益善,多一層至少多兩間套房.
→ : 因此當自住邊際效應產生,但是收租那邊價值繼續拉高.
→ : 最後最高價會取決於兩者最高的那一個做基準.
→ : 例如你很猛蓋到6F.但屋況很老舊.
→ : 這樣賣掉一定是賣給改套房的包租公價格最好.
→ : 自住戶出不到那麼高的價格.
→ : 但如果你是2F透天,包租公出不到自住戶會出的價格.
→ : 而增建與否...不重要...顆顆.
→ : 當然增建得很爛是另外一回事.
→ : 不過透天又牽扯到門口路幾米,面寬,屋況.
→ : 甚至室內格局等等.
→ : 你室內都改套房每一層都套房,價格必遠高於都是打通的.
→ : 所以呢...最後你還是要到市場上去.
→ : 找到類似的產品做對比,才有辦法估他多少錢.
→ : 你怎樣算成本,算大小....都是白算的..XD
→ : 市場成交根本不鳥你算出來是多少.
→ : 另外像透天屋況超好....但你會遇到一個問題.
→ : 那就是有翻新透天來賣的投資客.
→ : 他的物件會跟你競爭.
→ : 管你屋況多好,我投資客權翻新要賣1300萬.
→ : 你自稱多棒多棒,你還是只能跟我1300萬.
推 : 其實增建兩樓未必討喜～ 主要還是要看臨路幾米，是否75F 12/13 23:47
→ : 無尾巷？ 周邊有什麼較特別的設施？
→ : 無尾巷？ 周邊有什麼較特別的設施？
→ : 至於我為啥1300萬,也許我吃廢墟900萬,翻修150萬.77F 12/13 23:47
→ : 所以成交1300萬帳面250萬...ok的拉.
→ : 因此管你甚麼屋況還是OOXX...
→ : 市場就是物件彼此競爭,便宜的優先出脫.
→ : 所以成交1300萬帳面250萬...ok的拉.
→ : 因此管你甚麼屋況還是OOXX...
→ : 市場就是物件彼此競爭,便宜的優先出脫.
→ : 這種兩層古蹟,一樓挑高二樓超矮的,我都算土地坪數81F 12/14 00:05
→ : 開 50萬*23坪 給你 1050萬...
→ : 開 50萬*23坪 給你 1050萬...
→ : 感謝C大~83F 12/14 00:06
→ : 是因為附近是有1500~1800的成交價格，都同一批的
→ : 我就對比著的逆算看看，可能也是1500上下差不多
→ : 是因為附近是有1500~1800的成交價格，都同一批的
→ : 我就對比著的逆算看看，可能也是1500上下差不多
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