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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-22 12:47:24
看板 home-sale
作者 Freighter (貨輪)
標題 Re: [請益] 央北在大家眼中到底值不值60UP
時間 Mon Feb 21 23:49:49 2022

※ 引述《mywade (mywade)》之銘言：
: 新店央北
: 目前站穩65(?)
: BUT對比新北各重劃區
: 央北永遠是被鄉民酸最慘的
: 一下交通不方便
: 一下鄰居軍公教難溝通
: 不然就是美食沙漠吃的不方便(似乎鄉民很注重樓下要有小吃)
: 記得兩年前從50開始酸
: 酸到現在好像6 70了
: 就問
: 鄉民們要是工作通勤地點、生活型態...ETC. 允許的話
: 給你一個央北案子單價不多不少60正三房一口價
: 各位會買嗎?
: 還是一樣央北60不如買XXX?
新店房價許久之前在新北市就名列前茅，本魯一直不能理解原因。
幾年前曾經搬去新店租一陣子的美河市，就更不能理解了。

首先，新店的人口在新北不算多，
僅僅排第五名，即使它幅員廣大。
板橋區  552,249
新莊區  420,967
中和區  405,365
三重區  381,292
新店區  299,141
29萬，還是把安坑加進來算。

本魯在台北市上班，但進城要嘛塞車，要嘛遠，總之通勤是吃了
點苦頭。要進台北市區，是不如板橋、三重、中永和的。

第二，新店熱鬧的地方，我住的時候，僅有大坪林站和七張站周
圍，其他沒了，晚上很冷清，沒什麼商業活動，特別是和其他新
北市行政區的熱點相比。

新店夜間人最多的地方，可能是「賴岡山羊肉」、「阿蘭姐
薑母鴨」、「新店家樂福」。
新店早上和下午人最多的地方，可能是建國市場，婆婆媽媽來買菜。
假日人很多，整個碧潭全是人，陽光公園也全是人，但你可發現到
週日晚上新店又回復平靜，很多人是來休憩新店一日遊的。

人口不多，但上班時間進台北市很塞，是我當時覺得神奇的地方。

新店有錢人是否很多，我不曉得。但如果要吃高檔餐廳、有氣氛的
餐酒館、精品店，至少在我那時候一定得進台北市。


這樣的人口密度，這樣的商業活動，竟然長久以來可以維持新北市
前幾名，是我另一個覺得神奇的地方。

央北和十四張政府丟了大量資源進來，很是不錯。
但央北和十四張的量體那麼大，要起來一定要大量人口移入，光靠
新店在地人撐是不可能的。新店要大量人口移入，就必須滿足兩個
條件之一

(1)製造大量在地就業機會
(2)改善與台北市的交通

否則房子蓋起來後，夜晚的燈點率可能會很淒涼。

不過央北房價會不會繼續漲，我就不知道了，因為我一直都看不懂
新店的房價。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.233.145.227 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1Y4xIVdg (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645458591.A.9EA.html
推 sss700304: 不用懂吧，我房產那麼多，也是住裕隆城對面，就是喜歡1F 02/21 23:52
→ sss700304: 居居環境，個人所需而已
推 smarttb1: 幅員廣大是因為包含了一堆山區啊...  有山有水3F 02/21 23:59
→ rason6: 論價值當然不值，但炒作沒有在管值不值的4F 02/22 00:00
推 smarttb1: 另外新店本身就一堆工作機會了  你台北市硬要租新店幹嘛5F 02/22 00:02
當然，所以後來就搬回台北市了，如果交通問題不解決，新店大概就是
自己玩自己的。
→ smarttb1: 新店鄰近的是大安/文山/信義區  你是在這幾區工作?6F 02/22 00:03
→ smarttb1: 這幾區的話新店過去應該不會比板橋/中永和久
推 smarttb1: 另外通勤的人不想塞車應該會找綠線沿線吧
→ smarttb1: 還是不懂你新店這麼多大樓偏選美河市然後批整個新店做啥
這個，評論老公寓優點也跳腳，發一發新店居住感想你也跳腳，真有趣。
→ IBIZA: 新店是少數新北第一線, 比對面台北市熱鬧的地方10F 02/22 00:09
→ IBIZA: 南文山很多地方, 還得去新店消費
木柵那邊啦，萬隆景美是不過橋的。
推 sss700304: 大坪林站就比景美站還熱鬧了12F 02/22 00:11
推 ukenKo: 那你能理解北投的房價不輸板橋嗎？13F 02/22 00:12
如果北投房價不輸板橋的原因成立，那新店不就更...
推 smarttb1: 跟你意見不同原來就是跳腳呀...  高運量綠線區內4站14F 02/22 00:16
→ smarttb1: 你還希望怎麼解決交通問題呢~?
※ 編輯: Freighter (118.233.145.227 臺灣), 02/22/2022 00:21:03
→ p31415926: 你列的人多區都是是靠北市老區西區16F 02/22 00:22
→ NovaShin: A我ID去看介紹17F 02/22 00:22
推 jecko: nova大那篇很清楚18F 02/22 00:24
→ NovaShin: 我以前也搞不懂  研究下去才知道一堆產業鏈跟有錢人住19F 02/22 00:25
→ NovaShin: 在新店
推 paul76318: 我也是在新店一陣子才知道新店人真的超有錢...21F 02/22 00:27
→ abyssa1: 很多退休軍公教 錢一堆都不知道哪來的….22F 02/22 00:29
推 NovaShin: 再來是永和有錢人也會往新店買，永和比較悲情就是沒空23F 02/22 00:29
→ NovaShin: 地，沿著水源去新店算快又重劃區，永和新成屋就6x-7x，
→ NovaShin: 這些都是推升央北房價的原因
推 jecko: 新北一環除了板橋外 還有那個區房價跟鄰近台北市的區接近26F 02/22 00:31
→ jecko:  新店新房沒比文山便宜多少
→ DwyaneWade: 還有阿輝牛肉啊28F 02/22 00:32
推 ukenKo: 就族群不同吧 會買新店的跟買北投的會相近一點29F 02/22 00:34
推 sakyro: 這麼多人努力在幫央北找符合價格的理由啊30F 02/22 00:34
→ NovaShin: 成交就是行情幹嘛找理由31F 02/22 00:40
推 freekid: 永和的見解精闢，有地緣又可以用相對低價從新北進入台北32F 02/22 00:48
→ freekid: 之前沒想過這點
→ babyMclaren: 新店比板橋進台北南邊東邊不少34F 02/22 01:12
→ babyMclaren: 前提是，在大坪林一帶
→ babyMclaren: 這樣說好了，新店人去哪看首輪電影
→ babyMclaren: 板橋人肯定威秀之類的。新店人娛樂都跑去哪混
→ babyMclaren: 不就整個景美古亭東門大安信義？
→ babyMclaren: 看有幾個新店人沒事跑到民權西路以北的
→ babyMclaren: 沒事跑到板橋的？還要路過中和幹嘛這麼累
推 IS0987: 我認識幾個傳產老闆，都住新店或安坑，早上開3號去中和上41F 02/22 01:17
→ IS0987: 班，之前問過他們都說不喜歡中和市區這種環境
→ babyMclaren: 新店人就覺得板橋中和三重就是擠43F 02/22 01:17
→ babyMclaren: 犧牲便利性也要人少一點
→ babyMclaren: 央北先不管聯開案，現在都是住宅反而加分
→ babyMclaren: 你都住美河了，很不方便但前面不是很漂亮？
→ babyMclaren: 運動散步大片夕陽河景，要不是美河小套格局爛
→ babyMclaren: 央北沒這個景色可能還打不贏勒
推 oeoeoauch: 值不值這很主觀。不過客觀上 新店比台北市多陰天常下雨49F 02/22 01:27
→ oeoeoauch: 。有時北市南區陰天 新店就下大雨了
推 cicatrix: 都賣完了實價登錄都可以查到，點燈率就不是重點，知道51F 02/22 01:39
→ cicatrix: 房屋都有自然人擁有就好了
推 cheetah0: 新店人常去綠線紅線藍線經過的台北市區，不愛去板橋三53F 02/22 01:46
→ cheetah0: 重中和永和，別說搬去住了。
噓 luckysmallsu: 板橋也比萬華熱鬧好嗎….55F 02/22 02:15
推 ppnow: 股王宏達店跟阿曼尼嚴董的基地耶，怎麼會看不懂56F 02/22 03:57
推 IMNPUS: 大量人口移入，應該要看是高端人口還是低端人口吧57F 02/22 07:07
→ sam21sam21: 我覺得新店就像是多雨的北投，郊區感很重，58F 02/22 08:02
→ sam21sam21: 喜歡的人就是喜歡，往大安信義又近
→ sam21sam21: 板橋就是藍線無敵
推 dodo11060: 新店上市櫃公司很多，元晶，技嘉，裕隆，宏達電，61F 02/22 08:16
→ dodo11060: 甚至鴻海集團也
→ dodo11060: 有兩家資本額破百億的控股公司也在新店矽谷。有錢
→ dodo11060: 人是真的多，大
→ dodo11060: 部分都位在大坪林週遭，或是青山鎮秀崗一帶
→ JET520520: 我永和人就買央北，實在不喜歡永和擁擠感66F 02/22 08:42
推 k85564: 新店以前是高級公務員住得地方 中永和是中低層的公務員67F 02/22 09:13
→ k85564: 從以前就區分明顯
推 MontoyaX: 如果把南環線蓋好讓木柵跟新店有捷運連結，那新店市區就69F 02/22 09:16
→ MontoyaX: 可能變成台北盆地南邊的中心了
推 hsun0302: 你列出來的看起來都是優點啊！71F 02/22 09:16
→ sam21sam21: 新店很多軍公教人員，跟文山區一樣，可是中永和？72F 02/22 09:25
→ sam21sam21: K大說的，我不是很懂！能不能開示一下
→ sam21sam21: 中永和有特定的軍公教區域嗎？
→ sam21sam21: 我個人對軍公教人員有點感冒就是了
→ sam21sam21: 公立醫院的醫生除外
→ sam21sam21: 看到高級公務員，有點不懂，何謂高級公務員？
→ Sam27: 9職等以上就是高級公務員阿，永和公教也是很多不輸新店78F 02/22 09:40
→ Sam27: 中和就比較少了
→ Sam27: 永和問題在於完全沒地了，早期又沒規劃，只能等老人卦了
→ Sam27: 但就是因為永和公教超多，把價格拉得很高...
→ Sam27: 公教多的地方就是炒房主力，銀行最愛公教，公教也超敢借錢
→ Sam27: 差異應該是新店是那些很討厭吵雜，喜歡種點花的公教
→ Sam27: 永和就是喜歡方便不怕吵的公教
→ sam21sam21: 軍公教的職等算法是不是都不同？有對照圖嗎？85F 02/22 09:47
推 Anyotw: 7職等就凡人頂天6萬/120萬。9職等就一方大員有特支費掌握86F 02/22 10:03
→ Anyotw: 一些預算。13+有司機
→ sam21sam21: 按照這個標準，新店.中永和確實是很多高級公務員嗎？88F 02/22 10:05
→ sam21sam21: 我同學的父親都是有司機的，都在台北市，所以更難懂
→ Anyotw: 新店那個是特殊案例。其他是眷村的問題，一群終身俸繳錢配90F 02/22 10:06
→ Anyotw: 房。之後都更這樣
→ sam21sam21: 不過，不用13職等，也可能有司機吧？92F 02/22 10:06
→ sam21sam21: 新店是特例的意思是？
→ sam21sam21: 他們是特定區域嗎？還是政府曾經開過什麼特別的？
→ sam21sam21: 代銷跟我說，央北就是公教人員撐盤，
→ sam21sam21: 有的人從小在當地長大，一輩子可能也只能買一間新房，
→ sam21sam21: 所以情願出高價，也不要搬走，這跟石牌有異曲同工之
→ sam21sam21: 妙
推 Anyotw: 新店是外商集中地跟國代。人家配小房，他們配小別墅這樣99F 02/22 10:10
→ sam21sam21: 對新店非常的好奇100F 02/22 10:10
→ sam21sam21: 國大代表年代就懂了，原來如此
→ sam21sam21: 青山鎮那邊很有名，可是覺得很便宜，所以更困惑
→ sam21sam21: 搞不懂便宜的高級住宅區這充滿矛盾的話語是什麼？
推 Anyotw: 新店三民路中華路當年的眷村也是偏高階的，中和的就比較阿104F 02/22 10:12
→ Anyotw: 兵。
→ sam21sam21: 我只知道新店有大規模的眷村，這屬於軍系106F 02/22 10:13
→ sam21sam21: 至於公教就讓我困惑，想說每區不是都一樣？
→ sam21sam21: 對，我知道眷村最特別，有軍種以及位階之分
→ sam21sam21: 文林北路上當初就有一個專產將軍的眷村
→ sam21sam21: 我朋友老公家也是軍系，也是新店人，所以更好奇
推 Anyotw: 靠這邊將軍村在木柵111F 02/22 10:15
→ Anyotw: 木柵有一塊特別貴
→ sam21sam21: 按A大的說法，好像可以理解新店人驕傲的原因了113F 02/22 10:16
推 ppc: 新店就進台北方便114F 02/22 10:16
→ sam21sam21: 就像天母.士林這一代，將軍都配那種日式老屋一樣115F 02/22 10:16
→ sam21sam21: 後代繼承後再都更，個個爽爽過
→ sam21sam21: 金華街.東門也類似
→ sam21sam21: 文山區也是軍公教特多沒錯，害我都閃很遠
推 Anyotw: 有什麼好閃的，眷村那代最年輕大概85歲…都換血了119F 02/22 10:20
→ Anyotw: 剩一堆照片怕啥
→ sam21sam21: 不是怕，是不喜歡軍公教人員的思維方式121F 02/22 10:25
→ sam21sam21: 很僵固，令人覺得跟社會脫節
→ sam21sam21: 簡單來說，就很有馬前總統的感覺
→ sam21sam21: 在游泳時候遇到將軍北北還比較好溝通
→ sam21sam21: 真的高階的，我反而覺得好溝通
→ sam21sam21: 感謝A大說明，看來央北真的就是撐得住
推 sbob: 樓上你可以把代銷王央北分析影片看一看，就會更明白127F 02/22 10:31
→ sam21sam21: S大，我有看過，可是我覺得都有點淺128F 02/22 10:35
→ sam21sam21: 畢竟很多資料可能要真正的在地人才能解釋的清楚
噓 SARODVD: 北投台北市要怎麼輸板橋...130F 02/22 10:37
→ SARODVD:  https://i.imgur.com/0odpsYF.jpg
→ SARODVD:  https://i.imgur.com/56wU6qh.jpg
[圖]
 
[圖]
→ sam21sam21: 說真的，不見得，我是石牌人，可是板橋讓我覺得未來可133F 02/22 10:38
→ sam21sam21: 期
推 sbob: 我覺得你跟他們討論的東西，真的沒有那篇分析好135F 02/22 10:38
→ sam21sam21: 為什麼說在地人才知道，例如石牌的特色，外人也困惑，136F 02/22 10:40
→ sam21sam21: 可是在地人老一輩就告訴你說，這邊早期是美軍顧問團，
→ sam21sam21: 打趴台灣高階公務員
→ sam21sam21: 主要是想要找更深入的原因，謝謝Sbob大
推 sbob: 我就是新店在地人，所以我可以跟你說那影片有抓到重點140F 02/22 10:42
→ sbob: 為什麼央北未來會漲破100，財富密碼都在影片裡面了
→ sam21sam21: 了解，這樣下來，新店還是如同早期，就是自成一圈142F 02/22 10:43
→ sam21sam21: 板橋還有開放性，可是新店完全關起門來自己玩
→ sam21sam21: 這是我的感覺，我個人覺得板橋應該會贏過新店就是了
→ sbob: 新店怎麼會關起門？影片不是有講移居新店的人從哪來嗎145F 02/22 10:45
→ sam21sam21: 央北會不會100我不知道，因為代銷說，146F 02/22 10:45
→ sam21sam21: 新店接下來都要蓋大坪數了
→ sam21sam21: SB大，那個只有極小區域罷了
→ sam21sam21: 板橋的外來人口組成之不同，讓我很期待
→ sam21sam21: 新店主要就是當地.大安.信義.文山
→ sam21sam21: 可是板橋是竹科.內科.還有一堆區域的人
→ sam21sam21: 我推測是天氣，大部分的人不習慣新店的潮濕
→ sam21sam21: 就像大部分的人不習慣北投的硫磺
推 sbob: 就是因為這些移居者跟新店在地人，才上看100的154F 02/22 10:48
→ sam21sam21: 而且，一直說很多富人住青山鎮，其實我真的覺得還好155F 02/22 10:49
→ sam21sam21: Sb大，我覺得板橋應該會比新店早站上100
→ sbob: 重點不是多少不同區域的人，重點是想住有多少人，口袋多深157F 02/22 10:49
→ sbob: 板橋難的原因是新板特區地不夠，建商無法往上拉
→ sam21sam21: 青山鎮明明很便宜，不知道在富什麼？159F 02/22 10:50
→ sbob: 央北接下來要接力給十四張，靠十四張往上衝的160F 02/22 10:51
→ sam21sam21: 也有可能如同您說的，畢竟我的確不熟悉新店161F 02/22 10:51
→ sbob: 如果央北沒有十四張的話，我可能就不會說破百了162F 02/22 10:51
→ sam21sam21: 我只知道十四張有潤泰的案子，的確令人期待163F 02/22 10:52
→ sbob: 重劃區漲價邏輯，就是一案拉高一案，新板特區就沒地了164F 02/22 10:52
推 smarttb1: 天母有錢人很多，但天母房價是台北市最高嗎？165F 02/22 10:53
→ sbob: 不是說新板特區不會到一百，只是沒很強的推力，比較慢而已166F 02/22 10:53
推 NovaShin: 為了央北，我去宏盛問一輪都誰在買的，在去問新店王仲介167F 02/22 10:53
→ sam21sam21: 的確是Nova大的論調，可是板橋上去，我個人推估168F 02/22 10:53
→ sam21sam21: 可能是因為海山.土城造成的比價效應
→ NovaShin: 如果說我講的淺，我真的是還蠻希望有沒有人能講深入一點170F 02/22 10:54
→ NovaShin: 讓我學習一下
→ NovaShin: 板橋上去不是跟海山，是跟忠孝新生 敦化 大安南港
→ sam21sam21: 天母有錢人比例其實沒有外人以為的多，只是均富173F 02/22 10:54
→ sbob: Nova大已經把財富密碼都抓出來了，一點都不淺174F 02/22 10:54
→ NovaShin: 因為我賣創高價的客人都從這邊來，而且我有幾百個同行175F 02/22 10:54
→ NovaShin: 問一下就知道了，這是最真實第一線的田野調查
→ sam21sam21: Nova大出來了，哈哈177F 02/22 10:55
→ sbob: 我當初要買房的時候，也是各大重劃區去看，去認真分析178F 02/22 10:55
→ sbob: 央北從一坪50就被酸看不懂，一路酸到現在開價衝80
→ NovaShin: 房價都是看市中心在比，海山土城會漲也是因為板橋漲180F 02/22 10:55
→ sam21sam21: 所以Nova大覺得新店會比板橋早上去100是嗎？181F 02/22 10:55
→ NovaShin: 板橋會漲就是板南線過龍山寺後沒有一個正常一點的房價182F 02/22 10:56
→ sbob: 但是我分析完，天啊央北就是送分題183F 02/22 10:56
→ sam21sam21: Nova大抱歉，與其說淺，不如說這些都是已知的184F 02/22 10:56
→ NovaShin: 加上板橋的人文底蘊，新板特區，反倒是土城55我很抖185F 02/22 10:56
→ sam21sam21: 我好奇的是未知的部分186F 02/22 10:57
→ NovaShin: 你要看第一篇啦～第一篇也是考察很久，我剛好就待過通用187F 02/22 10:57
→ NovaShin: 的供應商，那些人都有錢到很低調，然後還有寶橋路78巷的
→ sam21sam21: Nova大樓歪一下，大同3真的60了嗎？189F 02/22 10:57
→ NovaShin: 然後我也有前輩賣養心殿，美麗殿，我也覺得那個誰在買190F 02/22 10:58
→ NovaShin: 均55~58，已經很扯了，60應該特殊戶別
→ NovaShin: 後來才知道美麗，養心，都是當地電子業高階主管跟老闆
推 sbob: Nova大的影片看懂，就不用更深入的資料了，其他都是多餘的193F 02/22 10:59
→ NovaShin: 加上他們真的非常的低調，這種就是產業群聚效益194F 02/22 10:59
→ sam21sam21: 所以Nova大的意思是，新店房價會超過板橋嗎？195F 02/22 11:17
→ sam21sam21: 我個人是覺得板橋應該還是會超過新店
→ sam21sam21: 而且，板橋應該會比新店早上去100
→ sam21sam21: 不過，終究是個人判斷啦！對錯也要等後面驗證了
→ sam21sam21: 板橋目前的確沒有新店的產業族群效應
推 NovaShin: 我自己板橋人也買江北E區，但看規模新店比較有機會上去200F 02/22 11:53
→ NovaShin: 但就算這樣我還是會住江北，因為我不習慣新店生活
→ babyMclaren: 我想nova大分析新店的工作人口，板橋也要202F 02/22 11:53
→ babyMclaren: 才能比較，譬如板橋是來自台北市工作多還是？
→ NovaShin: 對，板橋的人口就是進北市，基本上板橋就北市延伸204F 02/22 11:54
→ NovaShin: 看板南線的人流就知道多可怕了
→ NovaShin: 但新板還有好幾塊大塊地還沒開發，所以板橋也不會輸太多
→ babyMclaren: 我看是都是外圍第一環，應該不會差太多207F 02/22 11:59
→ sam21sam21: 江北可能之後，可是我捷運周邊應該會比新店早上去208F 02/22 11:59
→ babyMclaren: 但新店一直很奇怪的是沒啥百貨，電影院209F 02/22 11:59
→ babyMclaren: 所以族群目前有差
→ sam21sam21: 板橋主線>新店主線>央北>江翠北，我是這樣看211F 02/22 12:02
推 NovaShin: 江北可惜就太小塊了，希望學校用地能蓋的屌炸天學校212F 02/22 12:11

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