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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2017-06-05 16:01:32
看板 home-sale
作者 GDstyle (不要鬧了)
標題 [心得] 房貸銀行員的看法
時間 Fri Oct 21 18:47:15 2016


小弟不才,房貸資歷5年餘,平均一個月大概會接觸20~30件已成交的案子,

新成屋、中古屋都有

這邊以個人負責的區域--大桃園做心得分享

其中再以價格為主題分享

價格部份皆以中樓層、正常房屋、平均價格,為討論主軸,不討論個案。

欲知高低樓層價差大概就是以我報的價格去做+-10%探討。

這兩年整體的價格在寶咖咖帶頭向下殺盤的引領下,一路大概修正了20%有

例如中路x品從最高28萬一路做到21萬

寶咖咖八德市公所重劃區那一狗票,從18、19一路做到14、15

藝文大概也修正了15%有,

正海華特區整體掉的算相對少,大概只有10%,
大中壢再以海華為中心的話,
大概逐漸擴散到內壢的話,
以這個範疇來看逐漸擴散到20%的震幅。

宜層系列也不遑多讓,國葡行內估價均價從25做到有20萬的價格成交(高樓層),

中古屋的部份,價格掉的相對少,

導致現在仲介很難做,因為大多屋主還在想著賺一手,

而買方看著建商一路殺盤,

總會心想,中古屋這麼硬,我不如買新建案,

單坪價格漂亮多了。

當然,中古屋有中古屋的好,新建案有新建案的爽,

房子各有所好,這部分不在討論中。


小弟自己也在找房子,apple件不是沒有,只是要等,要做功課,不能急。

仲介還是很喜歡一直洗買方加價,卻不大願意去跟賣方議價,至少我遇到的5、6位仲介都
是如此。

往往直接有合理、漂亮、正常價格的都是屋主本身價格就沒有抬的很高,而不是仲介去議
價的成果。


再說回到價格面,

中壢有部份建案,地點一百分的,價格確實登破天,也真的有人買,

例如:京x系列,31萬一坪一樣賣的動。

忠孝小道20萬上下也是賣的嚇嚇叫,

桃園的朝陽系列價格部份也是有水準的在破記錄。例如乾坤有成交48萬的。

整體市場價格面如果我來下結論的話,

蛋黃區,正常建商,價格頂的住,也踩的硬

蛋白區,正常建商,價格大概修正了15%左右

蛋黃區,寶咖咖,大概修正10%左右

蛋白區,寶咖咖,大概往下20-30%不等。


中古屋的部份,地點好,機能強的,房子、格局相對正常的,價格依然很硬,掉的幅度很
小。

但確定整體不是往上走的。

至於中古蛋白區的,是價格一般,略小修正,
但有行無市。

個人主觀意識結語:要買房的空空們,包含我,可以一路慢慢看,

以看到今年底到農曆年後為主要切點,

理性預估,
如果桃園整體成交量第一時間只要開出來,
(不過這部分可能要仲介或銀行房貸端才比較好統計,因為看實價太慢了)

不分買賣價是否往上或往下,只要量開出來,比去、前年同期來的明顯大,

明年一整年價格就固定在那了,不會再掉。



反之,農曆年後只要量沒開出來,不分中古、建案,

明年一定持續再向下修正10-20%,一路掉到明年底,絕不反彈。


諸多建案價格無法在此一一分享,還請見諒

以上為小弟一點拙見,不吝指教。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.121.153
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1477046837.A.752.html
aquaair: 推   親身經驗有說服力1F 10/21 18:49
jagin: 推經驗分享2F 10/21 18:50
Tattoo: 空空:套套崩潰啦XD3F 10/21 18:52
hmcrazy: 可以分享一下青埔心得嗎?謝謝你4F 10/21 18:57


有需要分享桃園特定區域的部份,如有超過三人以上版友想要知道同一特定區域其現況真
實價格,

請推文給小弟告知,小弟再另外開文
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 19:04:19
KrisNYC: ....這算第一手內線了 感恩5F 10/21 19:04
falafan: 期待有高雄 台南銀行員大大分享6F 10/21 19:05
gogin: 注音文7F 10/21 19:09
darkdixen: 青埔+18F 10/21 19:10
hitsay: 我認為你很專業9F 10/21 19:19
fuxyou: 推經驗分享10F 10/21 19:21
castalchen: 真是房版清流11F 10/21 19:21
paggie44: 青埔+1,如果有貸款需要可以私你嗎?還不是現在12F 10/21 19:23
startac: 青鐠+113F 10/21 19:34
highmangogo: 桃園後站加一14F 10/21 19:34
soulgel: 有台中的可分享嗎15F 10/21 19:36
soulgel: 後站一帶靠北屯
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 19:43:53
kevinhon: 原來寶咖咖算不正常建商?日光流域算他們的建案嗎?17F 10/21 19:43
vicky6068: 感恩 真的是清流 這個心得文應該也是台灣的縮影!18F 10/21 19:46
dreamnook: 寶卡卡XD19F 10/21 19:47
memorylane27: 推!20F 10/21 19:50
mensalord: 謝分享心得21F 10/21 19:54
misspo: 感謝分享22F 10/21 19:59
morgoth: 青埔+123F 10/21 20:02
jackeighteen: J熱心分享推!!! 想知道青埔+1~~~謝謝24F 10/21 20:05
Feynman5566: 感謝分享25F 10/21 20:09
piesec2: 謝謝分享26F 10/21 20:09
heuristics: "中壢有部份建案,地點一百分的,價格確實登破天,也27F 10/21 20:19
heuristics: 真的有人買,例如:京x系列" 後站京站?請問滿分是一
heuristics: 千分嗎

不是京站,可以再猜猜

另外就這個地點,個人覺得可以評一百分是限於中壢後站,不出環外,

大中壢一百分的地點一定還是只有正海華,這個我知道。

但就這個建案主打的就是N年後捷運及N年後的共構大樓等等,所以一坪出到31萬。

相對中壢後站這個區塊,這個地點已經算100分了。

其實我個人是無法想像後站憑甚麼賣破30萬大關的理由...

disappearair:  清流 有理有據30F 10/21 20:20
forget159: 跪求大大分享龍潭平鎮!31F 10/21 20:20
Raveti: 龍潭 感恩32F 10/21 20:21
chipher: 什麼是寶咖咖啊?不懂33F 10/21 20:26
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 20:34:41
syntan: 中壢京x是京采嗎?..賣一年多了 銷售率2成 車位最高飆到19534F 10/21 20:29
sos80236sos: 青埔+135F 10/21 20:29
ninenights: 桃園後站+1,感謝!36F 10/21 20:32
goalmaker: 上龜山/林口+137F 10/21 20:37
zxcas: 忠孝小道真的賣很快..那地段真的是A級38F 10/21 20:39
TTNT: 推清流專業!青埔中壢+139F 10/21 20:44
askey: 推40F 10/21 20:47
xanlich: 想聽龜山/林口+141F 10/21 21:02
monologist: 推~~42F 10/21 21:11
nana729: 龜山工業區區附近一帶43F 10/21 21:19
fossilboy: 想聽龜山/林口+上龜山林口+144F 10/21 21:21
chc3825: 大大講的應該是京悅吧…45F 10/21 21:25
chc3825: 但想知道內壢區域…謝謝大大
alphabeti: 龜山/林口+1 謝謝~~47F 10/21 21:31
niko0202: 筆記………48F 10/21 21:40
seiryou: 推49F 10/21 21:50
KiMDReaM: 龜山丶林口+150F 10/21 21:56
jpbptjp: 想請教大大中壢新屋交流道平鎮文化國小附近狀況51F 10/21 21:57
QQ5566: 龍潭,感恩,順便補推青埔52F 10/21 22:04
Tosca: 簡單講 格局好地點好條件好的 各地都很硬53F 10/21 22:21
Tosca: 大家不是愛說潮水退了誰沒穿褲子 條件好就是褲子=.=
Tosca: 他有穿褲子 就別強求人家要降價太多了 在看不懂我也沒辦法
eeee19: 有看有推56F 10/21 22:24
a10141013: 現在只有緩跌5~10% 熱門地斷當然稱的住57F 10/21 22:26
Tosca: 10%已經超重跌了@@ 房地產不是股票好咩58F 10/21 22:29
Tosca: 銀行壓力測試不過20-30% 在股票不過三四根跌停板
Tosca: 所以10%對房地產已經很可怕了 20%已經跌掉自備款了
Tosca: 跌30%等於低於本金 房子賣掉錢還不夠還銀行 還要貼錢XD
edison0927: 推,有道理62F 10/21 22:30
QQ5566: t醫生別操心,其實沒跌啦63F 10/21 22:34
LimYoHwan: 京X :  http://i.imgur.com/7XHqe9f.jpg64F 10/21 22:35
Tosca: 我其實這些話都是對自住講的啦 看到喜歡的就該買了65F 10/21 22:35
Tosca: 一直要等他在跌 結果又被別人買走了 何苦呢
Tosca: 房子看多就知道 條件好的房子哪有那麼多
Tosca: 便宜的房子 跌很兇的房子 當然有 都有明顯缺陷阿
Tosca: 你能接受這些缺陷 就能買的便宜 你想住的有品質 就別等了
SiFox: 推推70F 10/21 22:37
LimYoHwan: 中古屋沒降是那些屋主還在緬懷2年前的高點71F 10/21 22:40
LimYoHwan: 明年 新屋壓中古屋效應就會真正出現了
eemily: 想知道大竹地區!73F 10/21 22:40
dorac8029: 推,想知道內壢(交流道附近),謝謝~74F 10/21 22:41
nutor: 可以分享上龜山/林口,南崁,青埔嗎?75F 10/21 22:42
amury: 感謝分享76F 10/21 22:45
stupigII: 等你過年後來分享一下是上或下了...77F 10/21 22:56
qoo31326: 高手,期待龍潭分享文78F 10/21 22:56
bey: 可以請教原po最後一段看量來決定價格走向的邏輯嗎?79F 10/21 23:14
bey: 另外還有為什麼抓農曆年?

這個邏輯是我從100年一路觀察出來的

當時房價正在往上衝,估價永遠估不大到,

每次接到合約書總是比歷史資料貴一些,

一路墊上去。

遙望當年南坎新市鎮12萬/坪那精美的價格呀....


好,邏輯是這樣,

年底到農曆年前,是台灣人卯起來簽約的時候,

(其實還有鬼月前後,但沒農曆年來的強烈)

我連續觀察了五年,100年到103年底,

做案子會做到怕,估價會估到很心寒,

量真的很大,什麼鬼案子都有人在買,

價格也是真的很驚人!!(以當時來看)

年底簽約,農曆年前交屋是一波(最大量)

農曆年後到329檔期再一波,

然後當年度價格就一路往上墊,

過個年價格就是漲一波(10%-15%不等,不誇張)

價格上漲的那幾年,桃園量都在創新高。


OK, 到了103年底,還有104農曆年前後,這兩波,量完全開不出來,
(跟前兩年同期比)

價格面追價的人也驅緩了,(估價總算比較估的到了,有歷史資料支撐)

果不其所然,104年價格就固定在那,

大概+ - 5~8%內在盤整,當時其實還不敢斷言到底漲還是跌,因為以客觀角度來看,

即便同一個社區,房子+ - 5%內價格都算合理價。

於是價格一直呈現一種詭異的氣氛,

本來還想說是不是單純買房的都買夠了,

但到了104年底+105年農曆年前後,

量依然慘淡,連續兩年都是這樣,

大桃園還已經算全國成交量數一數二的縣市了....

於是接下來各位看官就知道價格發生什麼事了....


農曆年前後這個量指標,依上述經驗,

不曉得有沒解讀到您的疑惑....

jexcel: 可以分享 南崁 大竹嗎  謝謝81F 10/21 23:17
twelvethflor: 我猜原PO會說農曆年 是因為農曆年前 會有一波旺季82F 10/21 23:19
HowardChan: 有台中的可以分享嗎83F 10/21 23:19
twelvethflor: 如果量出來代表價格已經被不少人接受了84F 10/21 23:19
twelvethflor: 反之,就是還會繼續跌
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 23:45:49
smilestupid: 期待有高雄 台南銀行員大大 分享86F 10/21 23:31
BLUESWIFT: 推...房版就是需要這種文87F 10/21 23:31
ronet: 大竹+188F 10/21 23:35
ull0730: 非常實在的分析 推89F 10/21 23:37
Afafa: 推 清流90F 10/21 23:37
Afafa: 另外量開出來不是看移轉棟數可以知道嗎 月初都有公怖
pkjkimo: 不錯~中壢部分很實在..價格明年很難往下掉~有實質支撐92F 10/21 23:40
dianna72: 價不下來量就出不來93F 10/21 23:41


大家想瞭解的區域我都有看,

先讓我睡一下,明天來分析內壢前後站+平鎮的態勢

桃園區+泛林口的價格我請我們估價師來評論吧,

他的base比較大,一個月要做300個買賣件,

一年大概3000多件,都是實際成交價,這個量及時間軸應該相對真實許多。
※ 編輯: GDstyle (220.141.121.153), 10/21/2016 23:50:44
QQ5566: 如此認真中肯的文章這樣很難反串…94F 10/21 23:52
Aneliluy: 推95F 10/22 00:05
catdogwar: 跪求龍潭的96F 10/22 00:16
mystage: 推97F 10/22 00:49
staffordan: 公股銀行房貸放款都趨於保守,銀行對未來房價是不樂觀98F 10/22 00:50
staffordan: 的。政府推的首購優惠到現在額度都還沒用完。換個角
staffordan: 度想首購剛需的量今年衝不上來。
staffordan: 我覺得過不久抗跌物件與話題炒起來物件價格差距會拉開
staffordan: 。屆時,如果符合的物件在抗跌區議價空間會小很多。
staffordan: 只能說針對好的物件要議價趁現在。
nasaki7129: 上龜山/林口+1104F 10/22 01:03
bliss0328: 大竹+1105F 10/22 01:40
Taiwanpoker: 推106F 10/22 01:45
rewfds: 桃園後站+1 感謝107F 10/22 01:46
d89413208: 想知道大有路上的....謝謝您的分享108F 10/22 02:01
pkpkok: 跪求龍潭+1109F 10/22 07:13
im906333: 謝謝分享!110F 10/22 07:46
sean5088: 有龍潭的嗎 感謝111F 10/22 08:21
kevinhon: 寶咖咖=寶佳沒錯吧?其實我也是第一次聽到112F 10/22 09:15
revmercury: 好文~期待平鎮+南桃園~113F 10/22 10:07
balancer12: 跪求龜山工業區區附近一帶 感謝114F 10/22 10:53
pinin: 有觀音草漯可分享嗎 感謝115F 10/22 11:01
j1o2s3e4p5h6: 房板需要你116F 10/22 11:26
shadowken: 推~~117F 10/22 12:16
howminnie: 感謝分享118F 10/22 12:23
dollshin2: 讚119F 10/22 12:23
pttnews: GD快變成房板明燈了120F 10/22 12:43
radbitlu: 感謝分享121F 10/22 12:59
yirsbh: 感謝分享,對桃園房市了解不少!122F 10/22 13:09
yirsbh: 想知道桃園後站+1
ronet: 第一線客觀人士!124F 10/22 13:20
piggyh: 想知道台中+1111111111125F 10/22 14:06
shinmimi: 想知道林口+1126F 10/22 14:09
xinchang: 想知道林口 +1127F 10/22 14:30
geoemia: 桃園後站+1128F 10/22 15:37
beja: 推129F 10/22 18:19
bbrrnn: 謝謝分享130F 10/22 19:33
blackbrid: 推131F 10/22 21:10
bullsbank: 感謝132F 10/22 21:44
clickjhan: 推!133F 10/22 23:31
jean78815: 想知道楊梅 近幾年推案量好大134F 10/22 23:56
firsan: 想知道南崁地區(不含大竹)135F 10/23 12:21
Nobrand: 期待台北信義大安的銀行員分享136F 10/23 13:59
jerrylin: 銀行現在也不敢亂貸款了嗎137F 10/23 14:32
wed1979: 推推138F 10/23 15:12
agapemone: 專業推139F 10/24 07:41
p30123: 這才是真正的ptt140F 10/24 17:27
CozyLife: 台中+1141F 10/25 00:50
hcghcg: 桃園區前後站+1142F 10/25 11:32
vizjeco: 優質文143F 10/26 10:02
vitonew: 林口+1144F 10/27 01:21
ZOLLA: 跪求楊梅145F 11/08 00:45
cattity: 可以請您寫一下大業那邊嗎146F 12/03 16:36

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