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※ 引述《ihcmm (回家的路)》之銘言：
: :→ ceca        :房地產,如果以土地為主,你又低貸款可以壓.            05/25 22:21
: :→ ceca        :基本上都是穩賺.                                    05/25 22:21
: :→ ceca        :少數會賠的,你的眼光應該有很嚴重的問題.             05/25 22:21
: :→ ceca        :都買再要沒落的地方....                             05/25 22:22
: :→ ceca        :房地產比股票笨,比股票慢,但也比股票無腦,尤其土地.   05/25 22:22
: :→ ceca        :大樓或新透天我不敢講,因為有折舊問題.               05/25 22:22
: :→ ceca        :誰XXX年前買一千萬,現在剩400萬..                    05/25 22:23
: :→ ceca        :你看他土地價值,可能當年200萬現在400萬.             05/25 22:23
: :→ ceca        :可是房屋本身價值,當年800萬,現在過30年0塊..XD       05/25 22:23
: :→ ceca        :這就是玩房地產孩玩到賠錢的真像..買新屋.            05/25 22:23
: :→ ceca        :房屋過3x年後,房子本身不值錢了.                     05/25 22:24
: :→ ceca        :但是蓋房子,一坪最普通5.5萬,貴的七八萬都有.         05/25 22:24
: 想請教一下c大
: 如果房地產真像你說的是這麼穩的投資標的，
: 台灣目前哪裡還可以找到租金報酬率7%以上的物件??
: 我講的是純粹的租金報酬率
: ( 年收租金-必要維修及稅務支出 ) / 購屋房價    >    7%
: 因為未來房地產漲跌其實是未知的，
: 我只希望房地產能帶來穩定現金流，不想去賭房地產本身到底會增值還是貶值
: 因為房地產其實是一種玩槓桿玩非常大的投資選項.
: 假設
: 自備款2成，貸款8成。原購入房價1000萬
: 如果房價跌10%，房價變成900萬 -> 你的負債仍是800萬，自有資金卻只剩100萬
: 也就是說如果房價跌10%，自有金資會虧50%以上
: ( 玩股票大家都知道盡量不要玩槓桿，但一轉到房地產，大家好像都忘記了 = =  )
: 房地產也不是不會跌的，淡水幾十年前曾經從一坪25萬跌到剩15萬
: 現在雖然漲回來了，但可別忘記被套在房地產這幾十年的機會成本，以及維護和稅務成本
: 這也就是我不想賭房價漲跌，只看重租金報酬率的原因
: 想請教c大
: 台灣現在是否還有租金報酬率7%以上的物件呢??
: 謝謝


包租公喔,我這幾天在房板有發過一篇.

先挑舊市區,尤其是高雄的舊市區(不要挑新市鎮,像農16,美術館那種)

買地上權,土地用租的.

然後隔套房出租.

投報請抓10%以上...利害又黑心的20%...
(低於10%就去cost down...XD)

風險就是土地不是你的...另外增值很低.

不過包租公就是這樣,買別人不要的才有高利潤.

投報率和增值度,如果兩個都好.

就像你現在又要住得爽,將來又會大漲的物件.

通長是輪不到一般人再買的,就算輪到了,也都是天價了.





and...房地產盡量少貸,低貸款才是穩賺.

會高貸款都是沒錢要先翻身.

你今天手上只有一百萬現金,你就去賭,貸到500,拼他個一波,漲50%,就有300的本.

然後再貸再拼.

但當你現金超過2000以上,就開始收手玩長期.因為你的本夠了,穩穩的獲利量也不錯.

低貸款,但一樣要拼50%...

沒拼到就繼續放,反正你貸款很低.

怎樣拼50%...去問帥大,學他大台北,捷運通車前兩年買,通車後賣,穩定50%...每2~3年.



房地產是起步難,除去你自住的房子外,第一個500萬現金最難.

你手上有500萬現金,就去找低價然後有重大建設的透天買.
(請鎖定5都市中心,錢不夠不一定要台北)

40年舊透天,高雄火車站四周,或凱旋路,都大約400~800.

你再花200整個整建+加蓋,基本上就會值1000,賣掉你應該有現賺100~200.

但是要賺更多,就是放,放到重大建設完工.

像高雄鐵路地下捷運化有捷運站,台中經貿園區,捷運 等等.

你再賣,就是1500賣.

整個非長簡單無腦好預期.

重大建設,都發局都有資料,舊透天找最爛最醜的買,就會便宜.

當然當你本更粗,就可以玩更長期的.然後分散投資.

找低價區買,像我一直講的興達港,投資人信心崩潰,建地一坪5萬.

然後有重大開發案,年底要Bot招商.

你就去那邊買個100坪,500萬壓著,Bot招商好,就翻5倍.
(當年光一個遠洋漁港都炒到2x萬,何況是現在)

招商失敗,你就當他不存在,過5年等下一次大型開發案再來看.

當然這種東西你要挑地點,例如興達港是南部大港之一,有很好的天然條件.

所以總有一天會開發,買了長放不用怕,尤其你買低點又買土地.

不過當然也不要全壓,這種賭博就要分散.

像我家另一筆,這幾天我媽就跑去看高屏大湖的農地.



風景好,也是翻個三四倍以上.

so...你這邊壓一點,那邊壓一點,一個中你就賺,兩個中你就大賺,全中你就發了.

這就是長期投資的真義...XD

低點買進,壓開發,分散投資,低貸款.


房地產最容易虧的問題,有兩個.

1.沒落區..例如台中的東區.

台中一直往西發展,東區就成了沒落區,所以要買就要往西買.

但高雄不一樣,高雄以港為生,而上個10年炒巨蛋是往北炒.

所以高雄的沒落區是在北邊...XD...超過國道10號我都認為是利空出盡.

當然現在大多頭,高雄閉著眼睛買都會漲,但長期利空,沒話題.

2.亂買新屋.

上面推文我有提過.

尤其中南部房屋大約3x年後,本身建築就沒價值,變成看土地價值.
(大樓大概還可以撐到40年以後,透天比較明顯)

然後建築本身也不少錢,一坪5.5萬是最陽春的,一般都6~7萬.

這樣你30坪透天蓋4F建蔽率60%,建築費也大約400萬.加上土地300萬好了,700萬.

你過了30年,土地漲一倍..這樣你這間價值就是600萬.

這就是一堆人被套牢的由來,建築費沒了剩下土地價值.土地增值度無法cover建築費.

當然如果你新透天買來,住個5年就賣掉,折舊只吃個5~10%.

但是你5年屋賣相好,讓土地增值性更高(新屋新區域,土地增值會比老區域快)

自然可能比你買30年老透天賺的多.

不過當然,以上是大多頭年代.

但如果是房地產低迷年代呢.

土地會貶值,新屋自然讓土地增值的效應不佳,最多就是保值.

可是像高雄這樣低迷20年,你新屋也變20年老屋了,保值效應也沒了.



另外,透天可以自己整建,二次施工效應等同10年屋.

你權狀50年屋,但=二次施工,你可以把他拿來當10年屋賣.

大樓方面和透天有點像,不過大樓折舊比透天更可怕.

so...大樓除非短期買賣,不然長期我一定建議朋友要買有風景的.

尤其高雄,一定要買風景地一排.

風景可以等同透天大土地持份的保值效應.

漲,有風景的第一個漲,人家漲1你漲2~3.

跌,你也是最後一個跌.



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◆ From: 114.39.11.217
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土地問題在於.

都市計畫土地,你有貸款會強迫你開發...
(就是啥住2,商4等等那種)

這樣你至少要花個幾十萬蓋鐵皮或弄成停車場..@@
(所以一堆停車場再養地)

因此,養地最好就是全額現金.當然這樣,又要分散投資,現金量就要很高.


不過當然,買農地或是之前高級公務員熱的買工業地就是變通的辦法.

不過工業地我不熟.好像有其他特殊的玩法.

農地一般是隨便種,不然可以辦休耕.

另外農地轉移給直系親屬不用抽稅.

不過農地在於你的增值.

農地要大量翻漲,要嘛就是被劃入都市計畫區內,這個要有政治關係才看得準.

要嘛就是有風景可以蓋民宿,或是觀光區內可以當店面或咖啡廳,可以營利

或高級渡假農舍,會有政商民流來收現成.


土地變化性很大,但你一定要有"為啥別人要買他"的理由.

而這個理由,可以是商業性,住宅性,休閒性等等.

就要看你土地的特質來決定.


玩土地就是要會作夢.

這塊地有夢,他就會貴.

但是如果你去太鄉下偏遠買了一塊地,作白日夢.

那....就沒用了.


最近台灣大力發展觀光.

so..我家目前都是觀光走向.

※ 編輯: ceca            來自: 114.39.11.217        (05/26 01:01)

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