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作者 標題 [新聞] 小心遺產稅吃掉包租公的家產
時間 Sun Sep 10 20:59:40 2017
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【恩典法律專欄】小心遺產稅吃掉包租公的家產
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內文：
預留稅源很重要
【恩典法律專欄】小心遺產稅吃掉包租公的家產
2017/09/05 作者 / 蘇家宏
(照片來源/今日報圖庫)
老王是個人人稱羨的包租公，名下有將近幾棟房屋以及土地出租，老王的名言就是擁有房
地產比現金更好，因為不動產可以增值獲利，租金用來繳交房屋貸款，等一段時間後，出
售獲利後當做再購買更大的房屋的頭期款，繼續持有更值錢的房地產，手上絕不留現金，
目前，老王名下有台北大直區的廠辦以及台北火車站的金店面，市價將近20億元。
地產比現金更好，因為不動產可以增值獲利，租金用來繳交房屋貸款，等一段時間後，出
售獲利後當做再購買更大的房屋的頭期款，繼續持有更值錢的房地產，手上絕不留現金，
目前，老王名下有台北大直區的廠辦以及台北火車站的金店面，市價將近20億元。
年前，老王因感冒發燒就送入加護病房，老王交代王太太跟3個子女要守住這些不動產，
目前都是蛋黃區中的蛋黃，不要變賣掉，讓子子孫孫都有所依靠，老王兩天後過世，王太
太跟3個子女也都決定要遵守老王的意願，家中沒有任何爭吵，財富傳承就沒問題了嗎？
其實，財富傳承還要注意遺產稅的問題，尤其是包租公或是包租婆特別要小心。
目前都是蛋黃區中的蛋黃，不要變賣掉，讓子子孫孫都有所依靠，老王兩天後過世，王太
太跟3個子女也都決定要遵守老王的意願，家中沒有任何爭吵，財富傳承就沒問題了嗎？
其實，財富傳承還要注意遺產稅的問題，尤其是包租公或是包租婆特別要小心。
老王名下只有不動產而幾乎沒有現金，而遺產稅繳納的原則是現金繳納，例外才可以用「
實物抵繳」，遺產稅對不動產價值的計算是以老王見上帝那一天(106年8月1日)做為基準
點，用公告土地現值以及房屋評定現值來做計算，老王遺產總額扣除免稅額以及扣除額等
計算出來約有10億元，我們以10億元計算遺產稅，要繳交遺產稅為1億9250萬元(1250萬
實物抵繳」，遺產稅對不動產價值的計算是以老王見上帝那一天(106年8月1日)做為基準
點，用公告土地現值以及房屋評定現值來做計算，老王遺產總額扣除免稅額以及扣除額等
計算出來約有10億元，我們以10億元計算遺產稅，要繳交遺產稅為1億9250萬元(1250萬
+90000萬*20%)，老王太太以及子女也沒有這麼多錢來繳遺產稅，而且在還沒有繳清遺產
稅之前也沒有辦法出售房屋或向銀行貸款。
他們只好選擇用抵繳的方式，由於老王所留下來的房屋與店面市價雖然很高，但是在實物
抵繳的規則裡，是用公告土地現值以及房屋評定現值來計算，而且不管是大直的廠辦還是
內湖的金店面，哪一筆都是超過遺產稅，但就沒有辦法保留下來，產生很大的遺憾。
抵繳的規則裡，是用公告土地現值以及房屋評定現值來計算，而且不管是大直的廠辦還是
內湖的金店面，哪一筆都是超過遺產稅，但就沒有辦法保留下來，產生很大的遺憾。
況且，四位繼承人對於用哪一筆房地抵繳遺產稅各有不同的意見，而抵繳稅款不是以市價
做計算，等同用低價賣房子抵稅，最後還是要賣房子，老王原本以房屋來傳承家產的計畫
就泡湯了。
做計算，等同用低價賣房子抵稅，最後還是要賣房子，老王原本以房屋來傳承家產的計畫
就泡湯了。
所以在家族財富傳承中，預留遺產稅源是很重要的，如果沒有準備好，到時候繼承人還要
面對籌措遺產稅的困擾，甚至將財產抵繳給國家，就沒有辦法將「祖產」給代代相傳下去
，然而，準備遺產稅是一個不容易的功課，如果保留現金下來，又會被國稅局認定成遺產
而扣稅，且這筆錢在低利率環境下，單純存放銀行也不是個最好的選擇。
面對籌措遺產稅的困擾，甚至將財產抵繳給國家，就沒有辦法將「祖產」給代代相傳下去
，然而，準備遺產稅是一個不容易的功課，如果保留現金下來，又會被國稅局認定成遺產
而扣稅，且這筆錢在低利率環境下，單純存放銀行也不是個最好的選擇。
如果預留稅源的金額先贈與子女，如果子女聽話保留下來比較沒問題，但是子女取得現金
後是否會花用掉？頗令人擔心。如果利用人壽保險等做為預留稅源的準備(但注意要買對
保險)，因為可以利用保險是一種槓桿操作，用較少的錢來換取風險發生時彌補損失的特
性，在我們發生遺產稅賦的同時，人壽保險理賠的條件成就，保險受益人(通常是繼承人)
就可領取保險金來繳交遺產稅，但是如果你買錯保險，例如：在繼承發生前短期內購買躉
繳保險，就會被認定是規避遺產稅，保險金額仍要屬於遺產。
後是否會花用掉？頗令人擔心。如果利用人壽保險等做為預留稅源的準備(但注意要買對
保險)，因為可以利用保險是一種槓桿操作，用較少的錢來換取風險發生時彌補損失的特
性，在我們發生遺產稅賦的同時，人壽保險理賠的條件成就，保險受益人(通常是繼承人)
就可領取保險金來繳交遺產稅，但是如果你買錯保險，例如：在繼承發生前短期內購買躉
繳保險，就會被認定是規避遺產稅，保險金額仍要屬於遺產。
總之，想要讓家族的財富可以「完整」移轉給下一代，記得要預先準備繳交遺產稅的稅源
，不讓遺產稅吃掉你辛苦賺來的房地產，使你的家族財富更為穩固。
(文章授權/蘇家宏律師)
心得：
簡單講
不是將全部財產投入不動產就是好
繼承者還需準備足夠的"現金"來繳遺產稅
否則繳不出來 很大機會拿不到部分的不動產
換言之
上一代如果有不動產將留給你
且收入不多、資金不足的你
只能2選1
1.有心理準備繼承不到不動產 現金買其他房
2.不買現在的高價房 好好將現金留下來
準備繳遺產稅 未來換取繼承房
而擁有一堆房子的包租公 下一代最傷
要嘛失去一部分房子繼承不到
要嘛繳一大堆遺產稅
只留少數一、兩間房的 加上扣除額跟免稅額
一般中產的薪水通常就能應付
跟現在的房價完全不能比
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→ : 20億身價的煩惱1F 09/10 21:01
推 : 賣掉口袋就滿出來了…下一代仍笑呵呵2F 09/10 21:02
推 : 老早生前就處理好了 會被課稅才奇怪吧3F 09/10 21:20
推 : 幾十億身家傻傻到死都不處理 除了意外或猝死 我是很
→ : 少聽過啦
推 : 幾十億身家傻傻到死都不處理 除了意外或猝死 我是很
→ : 少聽過啦
推 : 預先隨便設定一棟換現金等繳稅不就好了6F 09/10 21:24
推 : 傻了...他幹嘛不去辦個一億多的房貸就好了.7F 09/10 21:25
→ : 他那個資產和租金收益.
→ : 輕鬆就可以貸到一億.
→ : 貸到之後要不要賣掉一間來去貸款化就在慢慢想就好.
→ : 這記者在想甚麼..
→ : 並且這些財產還是用公告現值來計算.
→ : 那些老店面建物幾乎不值錢,只有土地公告現值.
→ : 也就是說本來行情兩億,遺產評估很可能才一億二甚至一億.
→ : 靠杯,你一開始屯兩億的現金才痛到爆炸吧.
→ : 傻子手上才留現金..
→ : 到底記者懂不懂不棟產阿...
→ : 他那個資產和租金收益.
→ : 輕鬆就可以貸到一億.
→ : 貸到之後要不要賣掉一間來去貸款化就在慢慢想就好.
→ : 這記者在想甚麼..
→ : 並且這些財產還是用公告現值來計算.
→ : 那些老店面建物幾乎不值錢,只有土地公告現值.
→ : 也就是說本來行情兩億,遺產評估很可能才一億二甚至一億.
→ : 靠杯,你一開始屯兩億的現金才痛到爆炸吧.
→ : 傻子手上才留現金..
→ : 到底記者懂不懂不棟產阿...
可以重看原文：
在還沒有繳清遺產稅之前也沒有辦法出售房屋或向銀行貸款
撰文者是律師
→ HANAXALICE …
→ : 把更節省稅金的遺產方式,寫成成本比較高的方式比較好?19F 09/10 21:30
→ HANAXALICE …
推 : 有大批房產的人不會有記者說的這種個案，唬爛也要有點常21F 09/10 21:31
→ : 識
→ : 識
→ HANAXALICE …
推 : 並且,這種東西其實會有買家立刻找上門.24F 09/10 21:32
→ : 你只要便宜一點賣,很快就有人可以幫忙周轉現金.
→ : 你只要便宜一點賣,很快就有人可以幫忙周轉現金.
→ HANAXALICE …
→ : 不需要讓國家坑這一把.27F 09/10 21:32
→ : 通常是粹死,或是之前昏迷時底下家人爭遺產弄得整個僵在那邊.
※ 編輯: fytnship (175.181.112.198), 09/10/2017 21:37:39→ : 通常是粹死,或是之前昏迷時底下家人爭遺產弄得整個僵在那邊.
→ HANAXALICE …
推 : 有c大高雄王在，免驚，不怕不怕31F 09/10 21:36
推 : 要分遺產的快來私信...!!32F 09/10 21:36
→ : 我們最愛幫別人分遺產了..XD
→ : 我們最愛幫別人分遺產了..XD
→ HANAXALICE …
→ : 繳清稅金,那個可以有契約做法.36F 09/10 21:38
→ : 幫別人分遺產有很多手段的.
→ : 幫別人分遺產有很多手段的.
→ : ceca道是說對一點 掛掉前趕快便宜賣掉是一方法38F 09/10 21:39
→ : 一掛掉就來不及了
→ : 一掛掉就來不及了
→ : 之後也可以,只是手段麻煩一點.40F 09/10 21:39
→ : 買家可以幫你解決麻煩,但是當然會換取便宜一些價格.
→ : so...有要分遺產沒錢繳稅金的,站內信..!!
→ : 買家可以幫你解決麻煩,但是當然會換取便宜一些價格.
→ : so...有要分遺產沒錢繳稅金的,站內信..!!
→ : 可是老王掛掉前特別交代 這些都是蛋黃中的蛋黃 不要變賣43F 09/10 21:42
→ : 那就民間放貸借阿.44F 09/10 21:43
→ : 而遺產稅繳清前 根本沒辦法對這些不動產做任何處理45F 09/10 21:43
→ : 走偏門又會被人大削一筆 該怎麼做呢?
→ : 走偏門又會被人大削一筆 該怎麼做呢?
→ : 直接成立公司轉給公司不行嗎?47F 09/10 21:44
→ : 掛掉前就要處理了 掛掉後都還不及 查查王永慶48F 09/10 21:45
推 : 你民間放貸利息在重,也不過幾百幾千萬.49F 09/10 21:47
→ : 周轉一小段時間等到遺產過戶後再去辦貸款還掉.
→ : 這只是一個小手段而已.
→ : 周轉一小段時間等到遺產過戶後再去辦貸款還掉.
→ : 這只是一個小手段而已.
→ HANAXALICE …
→ : 你有遺產,民間放貸聯徵看你的債務狀況正常.53F 09/10 21:48
→ : 他們會很願意做這筆放貸的.
→ : 他們會很願意做這筆放貸的.
→ : 還是建議好好把律師寫的原文看完 才能真正抓出漏洞55F 09/10 21:48
→ : 保障也很簡單,叫你幾個兒子全都簽本票就好56F 09/10 21:48
→ : 很多時候表面上不行,在實務上面有很多解的方案.
→ : 真的相信新聞,用不棟產抵給政府才是傻了.
→ : 同樣的要轉手,一樣買家頭期款就先挪用去繳稅.
→ : 手法也是類似簽本票之類的就可以了.
→ : 所以無論想不想賣,都可以解.
→ : 並且成本絕對遠遠遠小於,手上持有有現金或是股票.
→ : 持有現金或是股票這種,一旦被抽遺產,就是超痛.
→ : 很多時候表面上不行,在實務上面有很多解的方案.
→ : 真的相信新聞,用不棟產抵給政府才是傻了.
→ : 同樣的要轉手,一樣買家頭期款就先挪用去繳稅.
→ : 手法也是類似簽本票之類的就可以了.
→ : 所以無論想不想賣,都可以解.
→ : 並且成本絕對遠遠遠小於,手上持有有現金或是股票.
→ : 持有現金或是股票這種,一旦被抽遺產,就是超痛.
→ : 還有一點 要注意別被國稅局認定是規避遺產稅64F 09/10 21:52
推 : 那是買保險才有被認定規避的問題.65F 09/10 21:54
→ : 你買房子做遺產轉繼,不曾有問題過.
→ : 你買房子做遺產轉繼,不曾有問題過.
推 : 現在的包租公，都是物業管理公司，通通都公司化了....67F 09/10 21:54
→ : 哪有什麼遺產稅的問題
→ : 哪有什麼遺產稅的問題
→ : 之前很多人就是買房子做遺產,比現金或是股票省非常大.69F 09/10 21:54
→ HANAXALICE …
推 : 高雄王你可以試試看再來分享一下心得72F 09/10 21:57
→ HANAXALICE …
推 : 我家台北的店面就是直接遺產轉移阿.76F 09/10 22:00
→ : ceca的立基點都在動用老王的不動產 問題是掛掉後沒繳清77F 09/10 22:00
→ : 當然到今天我們手段更多了..XD78F 09/10 22:01
→ : 遺產稅就是不給你動用79F 09/10 22:01
→ : 包含農地轉移都用過了.80F 09/10 22:01
→ : 你只要繳清就可以動用了,所以只有一個短期週轉問題.
→ : 這個問題超好解的..
→ : 你又不是要周轉個三五年.
→ : 你只周轉個兩三個月甚至一兩個月而已.
→ : 你只要繳清就可以動用了,所以只有一個短期週轉問題.
→ : 這個問題超好解的..
→ : 你又不是要周轉個三五年.
→ : 你只周轉個兩三個月甚至一兩個月而已.
推 : 簽本票這招明年就沒用了85F 09/10 22:08
推 : 其實如果信用良好,做個借款公證也可以.86F 09/10 22:11
→ : 只是這樣利息就被吃死20%...不能在高.
→ : 只是這樣利息就被吃死20%...不能在高.
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