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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-07-25 14:11:49

圖表完整版:
https://goo.gl/vQyKpU

前一陣子房仲業者公布了台北十大跌幅社區,引起市場一片譁然,哇!怎麼跌這麼慘!跌
最多的台北市基河國宅,跌幅竟然多達36.3%,跌這麼多是不是乾脆房貸不要交了,讓銀
行拿去拍賣算了。


讓我們用相同的方式來試算一下新竹十大熱門社區,就可以體會該業者計算方式的奧妙
之處。

排名 社區 最高價 高價點 2016均價 漲跌  最新單價 瀏覽數  完整交易資訊與基地位置
1   芬蘭  27.4   201509 23.5    -16.60% 20.8    14715   https://goo.gl/4Yv9O2
2   丹麥  27.6   201308 24.9    -10.84% 24.1    14329   https://goo.gl/miTqYa
3   北歐  28.2   201604 27.1    -4.25%  28.2    14314   https://goo.gl/O8jbrV
4   月影  43.7   201412 23.9    -83.10% 21.9    10643   https://goo.gl/QDE2tO
5東京中城 32.2   201501 28.7    -12.20% 28.7    10617   https://goo.gl/nb9wlD
6東京六本木29.6  201508 25.2    -17.46% 24.7    10401   https://goo.gl/I7XZUm
7   1極   29     201406 24.8    -17.17% 25.4    10395   https://goo.gl/S494pH
8   雲崗  24.7   201503  -       -      22.3    10315   https://goo.gl/CbSRLP
9城市光譜 23.9   201310 22.2    -7.66%  22.2    10266   https://goo.gl/O0mC04
10昌禾原創28.6   201502  -       -      28.4    10260   https://goo.gl/jZJ1SY

乍看之下,除了2016沒有交易的兩個社區之外,所有社區全面下跌!可能會讓人有總錯覺
,喔,全面下跌耶,房地產完蛋了!要崩盤了!
但是仔細想想,由於業者採用的計算方式,是利用該社區的歷史最高價跟2016年的平均單
價進行比對,本來就是一定下跌的!


我們來舉一個最極端的案例,假設有一各社區在最近一筆交易中創下了該社區最高的成交
單(假設為28萬),而且該社區在近半年中仍舊持續上漲(假設為24萬、26萬、28萬),
但用該業者進行計算的方式來計算漲跌,半年均價為26萬,歷史最高價為28萬,這樣算起
來該社區仍舊是下跌7%!!  但其實這是業者所採取獨特的計算方式,而讓人所產生的錯覺
。這樣的統計數據,不僅沒辦法反應該社區剛剛創下歷史新高的狀況,甚至沒有辦法反映
出該社區持續上漲的趨勢。


而且就上表藍海(月影)下跌83%的數據來看,肯定該業者所發佈的資訊並沒有把跌幅最
深的社區撈出來,可能只是撈一些大家比較熟悉、知名度比較高的社區進行計算。否則,
像月影這種,以套房為主的小坪數社區,只要一間裝潢的特美,可能總價差個幾十、上百
萬,但是歷史單價就可以衝得非常高,再跟某個時間區間的平均值做個比較,就可以得到
-83%的恐怖數據。

所以,我們或許可以從這些漲跌看出,房地產的高峰期已過,「大部分」的社區都已經停
止上漲,且可能在下跌。但是,跌幅是不是有那麼誇張?!甚至到底是不是在下跌?!都
是要每個社區的實價登錄資料一筆一筆去深入去研究的。車位數目、樓層、格局、坪數大
小等可以量化並如實記載在實價登錄資料上的數據,都要一筆一筆的去仔細研究,才能用
合理的價錢成交。否則,如果大家看了這新聞之後,都是無差別的用實價登錄打七折去出
價,那肯定是在浪費買賣雙方的時間。而且,還可能浪費自己的錢,因為有的社區你得用
實價登錄打兩折去買才對呀!




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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.239.170
※ 文章代碼(AID): #1Nb1O4_t (Hsinchu)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Hsinchu/M.1469322756.A.FF7.html
※ 編輯: pylon814 (220.135.239.170), 07/24/2016 09:17:36
amcckj      : 用心!1F 07/24 09:34
gogogle     : 新竹市的房子還是漲很大,看路邊廣告,竹蓮國小旁15m2F 07/24 10:15
gogogle     : 路,地24坪,賣26XX萬,等於1坪要賣100萬,很貴
neko0624    : 賣不掉就加價賣 我說過很多次了4F 07/24 11:32
lhlinc      : 拿之前最高價比現在均價這哪裡準, 查一下實價登錄5F 07/24 11:38
lhlinc      : 同一時期最高價及均價就差到至少10~30%
DynastyFigo : 哈哈樓上文章沒看完就噓人小學生水平7F 07/24 19:43

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 轉錄者: pylon814 (220.135.239.170), 07/25/2016 08:01:23
※ 編輯: pylon814 (220.135.239.170), 07/25/2016 08:02:19
ginseng21: 推一個1F 07/25 08:35
tr920: 基本上房仲業就跟尚書大人一樣機靈,風往那邊吹,他就跟著2F 07/25 08:45
tr920: 轉彎。
e33195: 推一個4F 07/25 08:53
HarryHTC: 竹北最好了! 有竹科新貴買盤~買到賺到!5F 07/25 09:00
carterdunk: 北穩南噴~無庸置疑6F 07/25 09:02
huemeop: 噓的版友是只看標題嗎XD7F 07/25 09:09
huemeop: 房仲業兩種新聞都要發,多多新聞給買方、空空新聞給賣方
huemeop: ,成交抽成好棒棒
celhw: 拿歷史低價跟目前平均價比,標題就顛倒了,爆漲一倍都有。10F 07/25 09:18
chancemore: 說那麼多幹嘛?暴跌就是暴跌,管他怎麼算的11F 07/25 09:19
huemeop: 新竹下跌的幻覺被戳破感到緊張惹嗎12F 07/25 09:27
huemeop: 啊啊樓上反串XD
twelvethflor: 年均價相比,就是盤14F 07/25 09:44
geniusw: 新竹好強15F 07/25 10:40
apege520: 4.月影43.7跌到23.9萬 等於跌了-83.10%?16F 07/25 12:10
apege520: 我只能說你的數學老師在哭泣
homestay: 這個算法是?.....18F 07/25 12:30
povin: 好啦,房價沒跌好了!開心~19F 07/25 13:13
hoperkey: 分母選錯了?20F 07/25 14:01

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