※ 本文為 npc 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2014-01-16 00:19:14
看板 Gossiping
作者 標題 [問卦] 房市崩盤討論
時間 Sat Jan 11 01:38:46 2014
房市價格波動有許多因素，也得考量各國總體經濟結構與發展，並非利率調升就會使房市下修，民國八十年房貸利率高達12%，房市還是持續狂漲，為何？因為經濟成長與失業率！
回過頭看台灣經濟發展停滯，現在僅靠著不到2%房貸利率與企業貸款利率支撐，順便一提美國房貸利率約3-4%，其實這樣講太複雜也太專業。
台灣近二十年房市下修，最主要連動為失業率，銀行放貸有其保、就算房貸利率飆漲至一倍，也會評估至貸款人可以還款無虞。
最擔憂就是失業率，只要失業率一飆升，貸款人就無法還款，銀行就會立即催繳法拍，連鎖效應就出現，金融海嘯、sars、亞洲金融風暴、對岸飛彈、921大地震等 連動引發大量失業潮，造成法拍屋大增連動影響現貨市場與二手市場。
台灣大多公司淨利率不到3%,很多是靠央行壓低利率至全世界最低放貸利率去養這些僵屍企業，若利率回至正常值3-4%,台灣大多企業會呈現虧損。自從2013/12/17QE正式退場台幣兌美元以貶值破三十元，若徽到正常比率33-35元，會有10-20%通膨壓力，央行勢必被破升息，企業貸款一億若升息1%代表利息成本要多付一百萬，獲利無增加情況就勢必裁員，會造成連鎖效應縮減外圍正常消費，整個失業率就立即飆升，法拍屋就立即涌現影響房市《銀行法拍速度很快、怕被別的銀行把客戶名下資產搶去抵債》
再來，看那些建商真面目，嘴喊房市看好，其實自己怕了要死，從何看出？許多建商這三年來，不斷上市與借殼上市為何要多付會計師簽證費與上市櫃等費用，重點在銀行土建融貸款利率太高約4%，又一直縮減貸款成數，若房市下修銀行縮銀根就倒閉一遍。建商上市櫃就可以發行公司債與CB,利率成本直接變0%，沒跟你豪洨。若還不出錢來，就把可轉換債，用股票抵債，等同無本生意又有資本利得空間。
這樣看來其實建商，怕房市下修怕得要死，奢侈稅只是把二手屋市場排擠至新屋市場去購買，最後得利是建商，真是完美騙局。只不過，房仲業者倒一堆，再者最近要課徵豪宅稅，那也只是讓資金導向非豪宅市場，建商財報自己去研究，真正毛利高在中南部而非台北那些屋子，這些大賺錢建商也都靠中南部銷案在支撐獲利成長。
房市何時崩盤？預估約近三年發生吧？
金融業界、建商等其實普遍不看好房市，業內的人才真正瞭解，不然你去銀行貸款看看就知道，現在銀行房貸已經偏向個人財力還款能力大於你買的屋子，因為怕未來下修貸款人還不錢來，也一直縮減成數以免法拍價格連本金也拿不回來。
以上，看不懂就算啦
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◆ From: 1.200.160.80
推 :樓下ceca1F 01/11 01:39
推 :房市何時崩盤？預估約近三年發生吧？ ← 關鍵行2F 01/11 01:40
→ :賺這種錢 我怕生兒子結果變甲假3F 01/11 01:40
→ :營建類股跌破頸線了QQ4F 01/11 01:42
→ :就算崩盤，還是買不起啊。以為會崩到像是去市場買菜一樣低?5F 01/11 01:42
→ :三年之後又三年，三年之後又三年，十年都嚟緊头啦老細！6F 01/11 01:42
噓 :台北房價跌5% 我舔馬英九懶覺7F 01/11 01:43
噓 :想太美8F 01/11 01:43
→ :你不懂CB9F 01/11 01:44
推 :台北不會崩 需求大於供給 不過新北市就要小心了~10F 01/11 01:44
→ :政府不會讓他崩的 除非阿共打過來11F 01/11 01:44
→ :只要還有人想逢低買進，房市泡泡就不可能破12F 01/11 01:45
推 :台北市會跌到人人買得起，洗洗睡比較快~資源都在台北怎麼跌13F 01/11 01:45
我一直講下修，房市其實滿奇妙，除非很嚴重經濟結構出問題，不然3年附近又被救回來不相信就算了，房市這二十年不知道下修幾次，估計三年附近會再下修也是有依據
也和房地產炒作手法估價評估有關係和貸款客戶客戶質量變化來看，講太深入講不完
信不信由你們吧！
※ 編輯: somebaby 來自: 1.200.160.80 (01/11 01:50)
推 :還是有機會啦 台北來個大地震死個2.3百萬人就可以了14F 01/11 01:46
推 :有錢人在的地方 會自己撐量 其他地區就洗洗睡吧15F 01/11 01:46
→ :台北有一堆房的人 根本沒人缺錢 你覺得他們會賣?16F 01/11 01:47
→ :寧願放在那邊長蚊子也不會跌的der 放心吧
→ :寧願放在那邊長蚊子也不會跌的der 放心吧
推 :去年的今天 黃金一片好消息18F 01/11 01:48
推 :地段是房價的基本支撐,台北市擁首都級資源,沒大災大難不19F 01/11 01:48
→ :可能會大跌,就算他能跌5%-10%,連頭期都湊不出來的還是多
→ :可能會大跌,就算他能跌5%-10%,連頭期都湊不出來的還是多
→ :mire大 正解 很多放消息都是大戶要退場放風聲21F 01/11 01:50
→ :這些有錢人 難怪會有錢 都用散戶的屍體墊腳
→ :這些有錢人 難怪會有錢 都用散戶的屍體墊腳
→ :多,連想上車當最後一隻老鼠的機會都沒有23F 01/11 01:50
→ :不會啦 台灣現在已經失去過去電子業及人口紅利的優勢 低持有24F 01/11 01:51
→ :成本也已經反應在台北市世界最低的投資報酬率 交易量也沒有
→ :成本也已經反應在台北市世界最低的投資報酬率 交易量也沒有
→ :高漲的房地產只會消耗台灣~弊多於利26F 01/11 01:52
推 :未看先猜 推文必有台灣房市只漲不跌27F 01/11 01:53
→ :三十出頭小夫妻,住個十坪小套房,知足或搏命都是一念之差28F 01/11 01:53
→ :辦法在上去 只是台灣還沒看過失去經濟人口成長下房地產炒高29F 01/11 01:53
→ :為什麼我家巷口乾麵金融海嘯時候沒有跌回20年前的20元30F 01/11 01:53
→ :下崩盤的誇張情形 而其他各國已經演過很多次了 08年本來也有31F 01/11 01:54
→ :機會 只是美國QE世界性低利再救了台灣一次 未來能持續何時?
→ :而建商..去看看這些建商財報吧 現金普遍不多 存貨比跟負債比
→ :機會 只是美國QE世界性低利再救了台灣一次 未來能持續何時?
→ :而建商..去看看這些建商財報吧 現金普遍不多 存貨比跟負債比
推 :台灣房地產曾經慘澹過 別忘記34F 01/11 01:56
→ :高的嚇死人 要是今天房價真的反轉那些存貨不值錢 就要上演過35F 01/11 01:56
→ :我只能說 有錢有能力的人 你要多付出一點 回饋社會36F 01/11 01:57
→ :去大倒閉的歷史...不然怎會最近建商廣告放話特別兇? 他們也37F 01/11 01:57
→ :我怕你被社會反饋回去38F 01/11 01:57
→ :有不能跌的壓力在...39F 01/11 01:57
→ :...房地產漲價的倍數總價可以跟民生物資薪水的漲幅成正比?
→ :更何況現在低利通膨沒太嚴重是政府用水電凍漲補助下強硬壓下
→ :但問題是台灣政府現在債台因此高築 又能持續補助至何時...?
→ :現在最糟糕的是因為08年QE 許多人還真以為台灣不一樣 但是看
→ :...房地產漲價的倍數總價可以跟民生物資薪水的漲幅成正比?
→ :更何況現在低利通膨沒太嚴重是政府用水電凍漲補助下強硬壓下
→ :但問題是台灣政府現在債台因此高築 又能持續補助至何時...?
→ :現在最糟糕的是因為08年QE 許多人還真以為台灣不一樣 但是看
推 :真心覺得快點崩...現在只是在傳炸彈看傳到誰爆炸而已44F 01/11 02:02
很多人連QE是什麼也不知道，為何連動台幣匯率，最可怕是美國國債利率若升到可長期投資效益保險公司數千億資金會整個投入，就不會傻傻投注台灣房市，數千億甚至破兆資金
那是很可怕數字，若要講全套分析講不完，多存錢等時機標法拍屋
，讓你三年滾出千萬身價，手法很懶惰講，市面上投資房地產書可以拿去燒
那是寫騙市井小民的書，真正手法才不是那樣
※ 編輯: somebaby 來自: 1.200.160.80 (01/11 02:08)
→ :許多客觀條件已經很危險了 只是就像其他國家之前泡沫有人預45F 01/11 02:03
→ :.....最少還要在5年吧~46F 01/11 02:03
→ :現在就是有錢人在撐量 要等這些人錢轉不過來47F 01/11 02:03
→ :警一樣 總會有人說市場機制還在漲所以這次不一樣 這次因為48F 01/11 02:04
→ :或是有錢人出貨出的差不多 才會放給小老百姓去死49F 01/11 02:04
→ :08年那次被美國救到 導致不會泡沫的信心更加膨脹~50F 01/11 02:05
→ peterwww …
→ :也不一定喔 看台灣房貸餘額成長就知道 許多有錢人更是用低利52F 01/11 02:06
推 :房間很難崩喇頂多下降5-10%，跟你講房價崩死更多人53F 01/11 02:06
→ :貸款衝上去的 現在政府緊縮貸款交易量上不去基本就很危險了54F 01/11 02:06
推 :唬爛 台幣是過度貶值 台幣可升到2555F 01/11 02:06
→ :是央行一直壓
→ :是央行一直壓
→ :所以現在是看誰買方賣方撐的久嗎?57F 01/11 02:07
→ :...是看有沒有其他國內外因素提前引爆 如果沒就看有沒有時間58F 01/11 02:08
推 :一堆貸款的小平民死最慘，投資客建商跟本沒在怕59F 01/11 02:08
→ peterwww …
→ :能不能即時冷卻...緩跌緩著路已經是台灣就好的一條路了~61F 01/11 02:09
→ :現在就是等有錢人錢轉到別的有利潤的區塊 別整小老百姓了62F 01/11 02:09
→ peterwww …
→ :恩恩 3Q65F 01/11 02:10
→ :你去看 對岸的一般人民收入對比房價 就會知道 台灣未面太66F 01/11 02:11
推 :要崩很容易阿政府調高利率就輕鬆打房然後大家掛67F 01/11 02:11
→ :太高估 在南京 吃一餐約10多塊rmb 約60塊NTD68F 01/11 02:11
→ :一個月平均工資4000rmb 市中心精華地段一坪20多萬 周邊
→ :一坪才5-10萬 根本正常到不行
→ : NTD NTD
→ :一個月平均工資4000rmb 市中心精華地段一坪20多萬 周邊
→ :一坪才5-10萬 根本正常到不行
→ : NTD NTD
推 :1去年前年全台成交量33.34萬，今年好像36吧怎麼崩72F 01/11 02:13
沒ㄍ考慮國家總體經濟差異才會拿大陸人民收入來和臺灣比較房市，緬甸房地產都是外資在投資，大陸很多房地產是外資炒作與當地富商 中產階級，光日月光董事長就去大陸買
地約上百億台幣去投資，那你想國家總體經濟可以比較嗎
※ 編輯: somebaby 來自: 1.200.160.80 (01/11 02:17)
→ :...建商哪裡不危險 有空去看看各營建股資產負債財報吧 一堆73F 01/11 02:14
→ :只能說 生死不由人74F 01/11 02:14
→ :放心拉~所有賤傷會全部聯合造價撐住 不然就請支那75F 01/11 02:15
→ :現金不足存貨負債超高 一但存貨房屋沒那個價 看看會發生啥事76F 01/11 02:15
→ :進場的拉77F 01/11 02:15
推 :只能說是貧富差距越拉越大才會導致這樣78F 01/11 02:16
推 :其實不用擔心建商掛會買的人還是一堆不會買的也一堆
推 :人口越來越多房子的需求只會更高，有錢人一樣照買
推 :其實不用擔心建商掛會買的人還是一堆不會買的也一堆
推 :人口越來越多房子的需求只會更高，有錢人一樣照買
推 :地震要死兩三百萬不如期待大屯火山爆發81F 01/11 02:21
推 :有錢人想法我先買來放跌也跌不死我82F 01/11 02:22
![[圖]](http://attach.mobile01.com/attach/201303/mobile01-93f17deadc98f6ba5f1896e2126f909f.png)
→ :起回到11年水準 看趨勢未來是會持續探底還是回到0607年高點84F 01/11 02:23
→ :? 更不說台灣近年空屋率空屋數比其他國家已經誇張許多 看那
→ :? 更不說台灣近年空屋率空屋數比其他國家已經誇張許多 看那
推 :就算跌好了等到魯蛇貸款的快死光政府也會出來調整86F 01/11 02:24
→ :台灣人口跟家戶數成長不對稱 尤其是一人家戶的暴增 建商愛說87F 01/11 02:25
→ :的住宅自有率到8成6根本灌水很多
→ :的住宅自有率到8成6根本灌水很多
推 :要跌有可能要崩除非政府腦子燒掉不然一定會阻止89F 01/11 02:26
→ :許多的是因為投資用家人人頭半自用住宅的分戶撐上去的~90F 01/11 02:26
→ :...其他國家更大經濟體系美國歐洲日本都有撐不了的一天 能對
→ :台灣政府淺碟經濟一定撐的起那麼有信心我也是很感動啦...不
→ :過我對台灣政府對房價的管控及控制更沒信心...其他比我們更
→ :大國家都可以因形形色色原因爆炸了 就唯獨台灣能夠辦的到?
→ :...其他國家更大經濟體系美國歐洲日本都有撐不了的一天 能對
→ :台灣政府淺碟經濟一定撐的起那麼有信心我也是很感動啦...不
→ :過我對台灣政府對房價的管控及控制更沒信心...其他比我們更
→ :大國家都可以因形形色色原因爆炸了 就唯獨台灣能夠辦的到?
推 :稱不稱的起來我不知道，但是只要量還在就很難掛95F 01/11 02:31
→ :...台灣現在量有很大= =? 11年水準只比sars那些年再高一點96F 01/11 02:33
推 :只要有錢人繼續炒做建商也不會死，管他自用投資量一樣97F 01/11 02:33
→ :看趨勢跟房價所得人口成長 再繼續探底還是升到07年水準何者98F 01/11 02:33
→ :高= =? 更何況房價繼續高漲 銀行繼續緊縮貸款 接的人會越多?
→ :高= =? 更何況房價繼續高漲 銀行繼續緊縮貸款 接的人會越多?
推 :算高了sars跌過後又因為奢侈稅能微持又網上增加100F 01/11 02:34
現在一般人說的房市崩盤，和我說的下修有區別，要跌到完全救不起來很難但一直說有錢人一直買不怕下修那是騙人，會投資房市的人很有技巧性操作
現在趕去送死買房，並非是那些有錢人而是一般民眾，看案子得到客戶群變化結論
等到下次下修那些投資客又會開始收購物件，別只看新屋和二手屋在判斷房價會失焦
※ 編輯: somebaby 來自: 1.200.225.28 (01/11 02:40)
推 :我只知道台中一堆空豪宅沒人住還拼命蓋101F 01/11 02:36
推 :看量就知道今年跟去年比有變低？可能還增加一成102F 01/11 02:36
→ :...好吧 當我沒說~103F 01/11 02:36
推 :在炒高點，開放外資入場，然後給他爆 好像也不錯玩104F 01/11 02:38
推 :所以是貧富差距的問題有錢人的小孩一樣爽爽買105F 01/11 02:38
推 :有錢人買一坪70-80也沒在怕，反正跌也撐的住
推 :除非有錢人先掛掉不然差距只會拉大
推 :有錢人買一坪70-80也沒在怕，反正跌也撐的住
推 :除非有錢人先掛掉不然差距只會拉大
→ :...之前台灣02年還能拉起是因為台灣那是人口紅利還在高峰 也108F 01/11 02:42
推 :但是有錢人一掛全都掛，但是看現在全球經濟都被海嘯109F 01/11 02:43
→ :有電子業的榮景在 但未來這些還剩多少? 很多人只是沒遇到再110F 01/11 02:43
→ :失去這些成長的同時房價陷入流動性崩盤導致長期拉不回當年高
→ :點的經驗 看看日本現在房價漲回當時泡沫高點沒? 台灣不一樣?
→ :失去這些成長的同時房價陷入流動性崩盤導致長期拉不回當年高
→ :點的經驗 看看日本現在房價漲回當時泡沫高點沒? 台灣不一樣?
推 :那次嚇到都有防範措施了，要掛真的看老天了113F 01/11 02:46
→ :看看台北因為低利低持有成本可以把房價租金比炒到比當年東京114F 01/11 02:47
推 :日本沒回去也沒下去，只能說我們想的到政府一定想的到115F 01/11 02:47
→ :還低(當年東京爆時還有55年左右 台北市現在可能快80年才回本116F 01/11 02:48
→ :) 到這種程度人人都看的見政府才有大動作 實在不對現在政府
→ :有啥大的期望~更別說我國匯息還要因其他國家連動 遇到國際升
→ :) 到這種程度人人都看的見政府才有大動作 實在不對現在政府
→ :有啥大的期望~更別說我國匯息還要因其他國家連動 遇到國際升
推 :政府不會拿自己國家經濟開玩笑，該出手打房還是會出119F 01/11 02:50
→ :息循環開始 基本上匯息守都不一定守的住 到那時就做啥都沒用120F 01/11 02:51
→ :洗洗睡了121F 01/11 02:52
推 :結論房價會下修不太可能崩除非有飛彈，想睡了晚安122F 01/11 02:53
推 :政府對其它東西可能漠不關心，但是錢這種東西算超精
推 :政府對其它東西可能漠不關心，但是錢這種東西算超精
推 :會想到下修真的是太天真了，雖然是泡泡，但是可以撐很久124F 01/11 02:57
→ :像我還是出手買了
→ :像我還是出手買了
推 :看看台灣萬萬稅就知道，慘。晚安126F 01/11 02:58
推 :對阿所以我說最慘下修不會爆上面有講謝謝
推 :對阿所以我說最慘下修不會爆上面有講謝謝
推 :台灣不會崩啦,會繼續漲到1坪990000000000000000萬,懂嗎?128F 01/11 03:08
推 :有人認為日本政府做不到的事 這島上的政府做的到 XDDD129F 01/11 04:05
推 :對岸講坪米 所以價格要乘3.3058才是台灣坪130F 01/11 06:25
推 :政府還沒施放大絕招勒，開放對案來買房，馬上在漲給你看131F 01/11 06:40
噓 :沒什內容132F 01/11 06:41
推 :馬狗現在猛推，陸生享有健保，就是在拉對案好野人兒子來台133F 01/11 06:42
推 :等到效應出來，阿六老爸一定幫自己兒子買房子，讓兒子爽爽住
推 :等到效應出來，阿六老爸一定幫自己兒子買房子，讓兒子爽爽住
推 :有多少白吃基掰房仲表示生氣135F 01/11 07:25
推 :感覺有人整篇只看的懂日本跟台灣，也分不清內容136F 01/11 07:32
推 :要有一根針去刺 這泡泡才會破 升息當然是其中一種針137F 01/11 07:43
→ :也還有其他針啦 但會不會刺下去 目前還很難講
推 :量縮已連三年了 今年銀行控管房貸更嚴苛 交易量鐵定更量縮
→ :一堆房仲會失業、倒一堆房仲店是必然的事 但房價不一定跌
→ :也還有其他針啦 但會不會刺下去 目前還很難講
推 :量縮已連三年了 今年銀行控管房貸更嚴苛 交易量鐵定更量縮
→ :一堆房仲會失業、倒一堆房仲店是必然的事 但房價不一定跌
推 :16~17就會跌恨多了141F 01/11 08:28
推 :c大五折收你家142F 01/11 09:21
推 :崩ㄧ崩啦，來過大破壞比在那要死不活的強143F 01/11 09:25
推 :建商又不怕倒 錢都是銀行的 建商倒光就換銀行倒144F 01/11 10:29
→ :到最後也是拖存保下水 還不是拿你的稅金去救
→ :到最後也是拖存保下水 還不是拿你的稅金去救
→ :福冒過了再開放陸資企業購買房地產很難嗎?146F 01/11 10:41
→ :依法行政你懂不懂
→ :依法行政你懂不懂
推 :雖然思考方向不同 但我也覺得三年左右差不多了148F 01/11 11:10
推 :嗚嗚我看不懂 只看懂三年149F 01/11 12:20
推 :再怎麼崩你也不是隨便就能住的起150F 01/11 12:31
→ :大約在冬季151F 01/11 16:26
推 :算一算當完兵差不多就房市崩盤152F 01/11 16:58
推 :153F 01/11 23:54
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(￣︶￣)ｂ davidge, davidhavefun 說讚！
2樓 時間: 2014-01-11 11:15:50 (台灣)
→
+1
01-11 11:15 TW
提高利率抑制通膨 QE仍未退場 只是減碼從850億到750億 現在低利率是因為QE 不是為了怕大多企業會虧損
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